[摘要] 按照央行规定：8月底前，各商业银行要完成存量浮动利率贷款的定价基准转换，定价基准只能转换一次
按照央行规定：8月底前，各商业银行要完成存量浮动利率贷款的定价基准转换，定价基准只能转换一次。到底是选择LPR定价，还是固定利率？对于有房贷的人来说，选择的时间不多了。
记者调查发现，随着房地产市场近期缓慢升温以及各地调控力度有所加强，更多有存量贷款的购房者倾向于将已有房贷转换成 LPR定价。业内分析称，随着存量房贷转换成 LPR定价，房贷利率大概率以低息为导向，这将有助于今年下半年房企去库存。
利率呈下行趋势
LPR（Loan PrimeRate，意为贷款市场报价利率），是由18家银行于每月20日（遇节假日顺延），以0．05个百分点为步长，向全国银行间同业拆借中心提交报价。全国银行间同业拆借中心按去掉最高和最低报价后算术平均，向0．05％的整数倍就近取整计算得出LPR。目前，LPR包括1－5年期（短期）和5年期以上（长期）两个品种。
去年8月至今，中国人民银行已发布12次LPR，与个人住房贷款利率挂钩的5年期以上LPR由首期的4．85％降至目前的4．65％。仅今年以来，5年期以上LPR就已两次下调，较去年末累计下调了15个基点。
“理论上LPR每月变动，因此本质是一种浮动利率。房贷基准利率是之前的房贷利率计算公式，但在8月31日之后，如果不选择LPR，则后续在贷款还清前，房贷的利率一直为当前利率。因而，本质是固定利率。”岛城一家银行的房贷工作人员告诉记者。
融360对全国41个重点城市674家银行分支机构房贷利率的监测数据显示，7月（数据监测期为6月20日至7月17日），全国首套房贷款平均利率为5．26％，环比下降2BP；二套房贷款平均利率为5．58％，环比下降2BP。
中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，7月20日贷款市场报价利率 （LPR）1年期LPR为3．85％，5年期以上LPR为4．65％，与上月持平。
记者采访发现，考虑到利率还有进一步下行空间，不少人选择将存量房贷转换为LPR定价。
是否转换要看两个条件
到底选择固定利率还是LPR呢？关键看贷款人风险承受能力和剩余还款期限。
如果你的房贷没剩下几年，其实很好判断。“还款期限在五年左右的客户，基本上可以果断选择LPR。短期利率比较好判断，单看近几年，降息是大趋势。LPR下行，每年还款额度就会少一些。”青岛某股份制银行个贷经理表示。
自去年12月以来，5年期以上LPR利率已经两次下调。这意味着，即便接下来几个月LPR利率不下调，选择LPR的贷款人，明年的房贷利率也会降低，需要还的贷款金额也会减少。
但如果你比较稳健、追求稳定，可以选择固定利率。“不少贷款人的房贷期限还有十几、二十年，这中间的扰动因素会非常非常多，长期利率是很难做预测的。因为不排除还房贷后半阶段迎来经济上行周期的可能，由此引发LPR随之上涨。”上述个贷经理表示，尤其是一些拿了较低房贷利率、打了折扣的客户，可以选择不转换，维持固定利率，稳妥一点也没错。
转换分两步走
一般来说，只要有个人住房贷款的都受影响，但有三种情况除外：一是公积金个人住房贷款、组合贷款中的公积金部分；二是固定利率贷款；三是2020年底前到期的个人住房贷款。也就是说，如果符合这三种情况之一，就不受转换的影响。
若未在此前转换，则银行会自动调整为LPR浮动利率或固定利率，具体是哪种，各家银行标准不一。
在8月31日之前，房贷客户可以选择通过电子银行或手机银行进行办理，或者也可以选择挑个方便的时间到银行柜台办理相应业务。
具体来看，转换可以分为两步。
第一步，确定点差。业内人士表示，点差＝转换前的房贷利率－相应期限LPR。比如说，客户的房贷是上浮10％，按照现在执行的利率水平4．9％计算，转换前的房贷利率就是5．39％。按照央行规定，在个人房贷转换期间均锚定2019年12月的LPR，该月5年期以上LPR为4．8％。根据上述，这位客户的点差＝5．39％－4．8％＝0．59％或59个基点。需要提醒的是，点差在合同剩余期限内固定不变。
第二步，确定房贷利率。转换后的房贷利率＝重定价日的相应期限LPR＋点差。
另外，转换为LPR时可以重新约定重定价周期，商业性个人住房贷款的重定价周期最短为一年，也就是说一年内房贷利率不会发生变化。据记者了解，多家银行可选择的重定价日为每年1月1日，或按贷款放款日对应的日期。
举例来看，假如重定价日为1月1日，那么2020年由于锚定2019年12月LPR，客户的房贷利率不会发生变化。而2021年转换后的房贷利率＝2020年12月的LPR（假设为4．60％）＋0．59％＝5．19％，较2020年将下降20个基点。也就是说，这次重定价日的LPR比上次变化了多少，房贷利率也就会调整多少。
