[摘要] 远洋“万和”系掀起的这波价格重构，并没有被浮山后、崂山区、海尔路这些特定区域框住的意思，当很多人为宜家旁某盘不怎么理想的开盘业绩幸灾乐祸
“涨价”这玩意儿会传染，而且特别喜欢和那些“怎么可能”对着干！
远洋“万和”系掀起的这波价格重构，并没有被浮山后、崂山区、海尔路这些特定区域框住的意思，当很多人为宜家旁某盘不怎么理想的开盘业绩幸灾乐祸，又因为河马石某盘执着不停的每日来电判断其“卖得很烂”，从而给出“什么甩三冲四纯属扯淡”的结论时，一个又一个新的价格“炸弹”却没有停止挑战人们的楼市“价格观”。
辽阳东路崂山壹号院准备整到5万+，这是明面上的宣传，新都心周边某利小高层准备跳上3万8，这是私下里的暗战。不管买房子的怎么看，反正卖房子的，尤其是主城楼盘，很多都在有意无意地让价格飘。
青特星城：地王两万七卖毛坯
这两天去看了黑龙江路上的青特星城。拿地快一年还没正式开盘，没赶上火爆周期的“地王”，动得越慢，代表越难。
其实青特星城的造势还挺有章法，一个泳池打开想像空间，把自己往高端里推，再用多渠道多口径的价格释放，证明自己“实惠”，虽然把片区“唯一毛坯”作为卖点有些荒诞和讽刺，但也还算迎合了市场的喜好，只是示范区开放前那张泳池晒袜的有味海报对项目前期的氛围营造多少有些干扰。
示范区的建设还是用了心，虽然可以利用的空间并不是很大，但水景、雕塑、绿化小品还是能够为穿行入室的过程，送上一点愉悦，也可以帮来客部分地排解黑龙江路上的噪音之烦。
沙盘就更用心了，把上面的具体楼座“矮化”成概念的做法也算是另辟蹊径，毕竟4.4的容积率可能带来的天井效果还是会对项目的观感产生不小的冲击。
沙盘上我们也看到了传说中的星光泳池，有游艇式休息区，据说还有跳水区，除了尺寸貌似不大外，确实让人对建成后小区的夏日生活有所期待。
户型方面，113平与119平的中户和边户，就是中规中矩的动静分离，方正，通透，全明，略有遗憾的是，阳台没有采用市场流行的双连体，只是在客厅外有一个单体阳台。
142平的大套三则把动静分离做得更为极致。横排的餐客厅需要拐个弯才能来到卧房、书房等静区，几乎完全独立，与客厅匹配的宽幅阳台，打通之后可以很好地为客厅扩容，也能弥补客厅本身进深略窄的短板。
总体而言，青特星城给我们的印象还是中规中矩，容积率高、拿地成本高，多少还是限制了青特这个本土品质流的发挥。
最后说价格，青特星城的定价较之前人们的预期还是有些拔高，均价2.7万元左右的毛坯，和之前天汇的精装清盘价几乎相当，据说对面和达君玥的特价尾房价格还达不到这个水平，青特用这样的价格首开，虽然有毛坯这个“卖点”（真别扭），也很难说市场会认可到什么程度。
上流和苑：世园高层要价两万五
青特这个地王毛坯2万7，虽说也让人有点意外，但毕竟这是新都心，毕竟周边有竞品项目卖到了3万1，还挺走量。毕竟周边差不多点的准新房小区，也能卖到3万上下，但有楼盘在世园板块以2.5万元/平方米的价格卖毛坯高层，你能想得到吗？
要知道周边次新二手高层小区的价格也就2万左右，这个片区高层产品卖价的高点大概在最火2018年，那时候万科如园最后的尾房高价大概是2万5，也是每平加5000的精装价。同时段卓越项目的高层收官价大概是2万元/平。
上流和苑
上流和苑这次代表最纯正的本土派，帮助世园板块进行价格的突破。一期首开两个楼座，最抢手的131户型，低楼层的价格据说也在2万5以上。虽然这个价格含车位赠送，可即便把车位按市场价折算出来，该户型房源均价突破2万5还是没有问题的。
上流和苑131户型的骄傲也不是没有理由，三连体1.3米宽大阳台可能是难得的卖点。首开其他户型2.4万元/平送车位的均价，的确也少了一个阳台。
上流和苑户型另一个有趣之处是部分户型存在可变空间，比如109平户型实际上是个两房双卫产品，客户可以在大横厅和三房之间做选择，决定用不用一个墙把客厅隔开，当然，开发商只提供方案，隔墙费用自理。
海信东山府：李村旺角站稳两万六
因为上流和苑的毛坯价到了2万5，接下来去看海信东山府时，对它精装2万6的预计均价竟然有些惊喜。要知道，往回翻一年，保利天汇才卖2万6，现在这个价格线在李村竟然也不让人感到过于突兀。
东山府的户型也算是市场主流的动静分离，三个面积段的户型就像年纪不同的兄弟，轮廓差不多，只是“体格”有差别。
精装修的细节还是不错，分体背向开启的厨房用窗，带有餐具格抽屉，中央空调，全屋壁纸，大理石背景墙，卫生间宽幅镜墙，在3000元/平这个装修标价上，海信做得还算“良心”。
靠近李村旺角是个优势，但两栋楼的体量是否能抵御喧闹的干扰，是否有满足较高居住需求的公共空间，都是2万6这个不低定价能否被认可的理由。
沾上“主城”，房价都飘了
这就是主城几个代表楼盘的定价，也许今年不是青岛楼市的去化大年，却极有可能成为房价突破的大年。
为什么在疫情拖累经济、起码是影响收入的这一年，反而房价会明显上扬，碾压那些“不可能吧”？把那些货币宽松、资产避险之类的套话放在一边，我们也不否认前一波“浮山后冲4”对市场定价的暗示作用，只就我们上面提到的三个项目，也都有自以为合理的调价理由。
这些理由有共性的，比如区域的唯一性。
黑龙江路地王拖了差不多一年还没卖，对面的和达项目尾盘了，大国璟开始琢磨更高溢价，青特星城2.7万的毛坯其实没啥太近或同级的竞品。
东山府在李村旺角也算是为数不多的将售新盘，起码方圆两公里之内，没啥竞品，上流和苑更是世园板块的唯一，独角戏嘛，总是可以稍微任性一点。
当然涨价的理由也有各自专属的部分。
上流和苑置业顾问说地铁2号线延长线确定在项目附近设站点，还有卓越商业项目、院士港和三甲医院将要在周边落地，这些配套会让世园板块的越来越值。
海信东山府依赖的是其在青岛的口碑价值和高端住宅的营建经验，靠近地铁换乘站和乐客城的丰富配套。
至于青特星城，毛坯和泳池可能只是表面的理由，早有业内人士计算说，青特如此高价拿地，可能他的成本就要接近两万五六，定价低了，总不能赔钱吧。
