[摘要] 去年年底，央行发布公告称，为进一步深化LPR改革，商业银行应自2020年3月1日起与存量贷款客户正式切换存量浮动利率贷款定价基准
去年年底，央行发布公告称，为进一步深化LPR改革，商业银行应自2020年3月1日起与存量贷款客户正式切换存量浮动利率贷款定价基准，原则上存量贷款利率定价基准切换工作要在2020年8月31日前全部完成。
8月25日起，工商银行、农业银行、中国银行、建设银行、邮政储蓄银行5家国有银行开始将符合转换条件的存量浮动利率个人住房贷款，批量转换为LPR定价。
同时，多家银行提醒，若不接受批量转换规则，可与银行提前联系或者转换后协商撤销。根据各家银行公告，批量转换完成后，若对转换结果有异议，可于2020年12月31日（含）前通过手机银行自助转回或与贷款经办行协商处理。
对于不同的存量房贷客群而言，存量房贷利率转换为LPR加点的浮动利率或固定利率，究竟孰优孰劣？
我们认为，主要取决于贷款余额、还款期限以及还款计划等多方面因素决定。
近日，多家商业银行已发布《关于存量浮动利率个人贷款定价基准转换的公告》，2020年1月1日前已发放的和已签订合同但未发放的参考贷款基准利率定价的浮动利率个人住房贷款（包括组合贷中的商贷，但不包括公积金贷款），利率定价机制可以转换为LPR加点形成的浮动利率，或转换为固定利率。
其中，加点数值=原合同当前的执行利率水平-2019年12月发布的相应期限LPR，且加点数值在合同剩余期限内固定不变。
一般而言，存量房贷利率转换为固定利率能提前锁定剩余还贷期限内每月的还贷金额，主要适用可预见、有计划的客群，不必承担未来LPR利率变动所带来的风险。
转换为LPR加点的浮动利率，既有机会享受未来LPR利率下调所带来的月供减少，同时也要承担未来LPR利率上调所造成的月供增加风险。
01、LPR最受近几年买房利率较高的购房者欢迎
位于贵州三线城市的小屈告诉我们，今年以来，他们网点内基本没有人主动要求转换成LPR，因为对他们当地购房者来说，买房基本上都是自住的，有很强的求稳心理，并且对LPR的接受程度有限。
“在我们这里，固定利率和浮动利率，几乎都是选固定利率的，对他们来说，LPR什么的一点概念都没有，他们就只想知道每个月固定还多少钱，你和他解释这个，一方面人家听不懂，另外一方面，有些人因为接受的信息有限，不知道这个东西，就会怀疑我们是不是在忽悠他们，你和他们说可能会便宜，他会觉得你骗人，哪有这么好的事情，如果未来又涨了，他们可能还会找上门，所以对我们来说，大多数还是选固定利率的多。”
小屈告诉我们，客户经理在前期推广过程中，面临极大的阻力，很多时候并不是你解释就能解释得通的。
朱金家住江苏扬州，他4年前买的房，对于房贷存量利率转换问题，他选了固定利率，他表示自己当时贷的并不是很多，商贷部分41万，已经还了4年，买的时候还有利率优惠，总体在4.4上下，他有自己算过是否转换LPR的问题，觉得不是很划算，所以就不换了。
K家住上海，他多年前已买房，与朱金一样，他也选择了固定利率，理由却不同，他使用的是等额本息还款方式，前期已经还了大部分的利息，接下来规则改变后，对他的影响其实并不是很大。“我利息应该没多少了吧，大部分都是还本金了，这个和我关系其实不是很大。”
据了解，目前在银行贷款买房一共有两种还款方式：一种是等额本息，一种是等额本金。如果客户没有特别的要求，一般银行都默认选择等额本息的还款方式，等额本息起初归还的本金较少，最初的几年还的利息占比较高，但整个还款期限内，它的还款额是一样的。
与其他几人不同，龙龙家住宁波，是LPR的拥护者，他很清楚的报出了目前LPR的报价，并且知道最近一次是在4月20日下调，他表示自己是去年买的房，是LPR的受益者。
“我当时看到可以改就直接改了的。最开始也是有一定顾虑，衡量了一下，咨询了相关行业的，最后综合了一下，选择转了。因为我觉得LPR未来还会继续下降，我买房的时候银行放款其实卡的还挺严的，然后今年开始宁波的整个土拍市场一下就火了，银行放款也比较松，我认为以后的房地产市场应该会继续景气，趁着这个机会，新政应该是利好的。”
融360数据显示，截止至2020年8月24日，全国房贷平均利率最优惠的城市是上海，平均折扣9.5折，平均利率为4.65%。
全国部分城市房贷利率情况
自2019年12月以来，随着LPR利率下移，全国房贷利率开始步入下行通道。早在2018年下旬至2019年初，全国首套房贷平均利率还处于5.5-5.7%高位，因此，对于在房贷利率较高位买房的购房者来说，有很大一部分支持转换为LPR加点形成的浮动利率。
02、未来LPR利率升降预期是关键
事实上，对于不同的存量房贷客群而言，存量房贷利率转换为LPR加点的浮动利率或固定利率，其中，未来LPR利率的升降预期是关键。
如果认为LPR利率长期处于上升通道，那么存量房贷利率转换为固定利率将更为有利；如果认为LPR利率长期处于下降通道，那么存量房贷利率转换为LPR加点的浮动利率将更为有利。
目前许多支持转换为LPR加点形成的浮动利率的购房者基本都持未来LPR利率还会进一步下降的态度。
这主要是由于自2019年8月LPR新政实行以来，5年期以上LPR三度下调，其中最大跌幅为10个基点。
2019年11月20日，5年期以上LPR首降5个基点至4.8%；2020年2月20日，疫情期间，5年期以上LPR再降5个基点至4.75%，2020年4月20日，5年期以上LPR直接降10个基点至4.65%，为2019年至今最大降幅。
然而，截止至2020年8月20日LPR最新报价维持5年期以上LPR为4.65%，这已经是4月20日以来第4个月维持不变。
我们认为，虽然2020年货币政策整体稳健偏积极，但联系到央行金融工作会议定调保持房地产金融政策的连续性、稳定性和一致性，坚决不搞大水漫灌。不难看出，未来整体货币政策仍将贯彻执行稳健为主。
长期来看,目前国内利率水平正处于相对历史低位，以5年期贷款基准利率为例，过去20年基本维持在7%左右，因此未来从4.65%继续向下的空间到底有多大还尚未可知。
对于大多数动辄10年以上的房贷来说，购房者们还是应该结合自己贷款余额，原先贷款利率的上浮、下折水平，未来是否计划提前还款，未来收入是否会有变换，是否会影响月供能力等综合情况方能决定。
