[摘要] 今年第四季度，岛城主城和近郊分化会更加明显。主要原因是主城的配套齐全，人口及产业比较集中，因此楼市比较安全。而近郊一些新兴片区，或加快探底的速度。未来3个月为了冲刺全年任务，近郊会有更多楼盘出现降价情况。
楼市前三季度收官。据统计，岛城新建商品住宅成交套数、成交面积和成交金额分别实现同比上涨6．0％、5．1％和9．1％。从市场来看，主城区和近郊楼市分化愈加明显，主城如浮山后、崂山松岭路一带新楼盘虽楼盘比较聚集，但价格相对坚挺，去化情况也不错；近郊如老胶南西部片区、胶州、即墨西部片区等去化压力较大，不少项目出现降价情况。业内人士认为，今年第四季度这种分化会进一步明显，尤其是近郊会加速探底。
数据：前三季度新房销售同比微涨
据锐理数据统计，今年1～9月，岛城新建商品房销售套数为97838套，销售面积为1143．82万平米，销售总金额为1689．1亿元。其中，成交套数同比去年下降1．8％，成交面积与去年同期几乎持平，成交金额同比上涨2．7％。分区域来看，西海岸依旧独领风骚，共签约31348套，其中原胶南签约21595套；而城阳（包含高新区）网签23386套，前几个月受共有产权政策催化，成为青岛最具活力的区域。
在新建商品住宅方面，前9个月岛城共销售85599套，销售面积为1025．68万平米，销售总金额为1512．5亿元。三者均实现上涨，同比涨幅分别为6．0％、5．1％和9．1％。
“前三季度岛城新建商品房目前已成交1143．82万平米，预计今年全年实现1200万～1300万平米的销售总面积是没什么压力的。这个数据与往年相比，属于正常水平。”卓越数据总经理、岛城楼市分析专家马光明说。“尽管疫情对第一季度的成交情况有所影响，但最近几个月各房企加大推盘力度和优惠力度，销售总体还是不错的。”
主城区：市场稳定且价格上涨
今年以来，岛城主城区和近郊楼市分化越来越明显。
今年的主城区，浮山后、浮山新区、新都心、崂山区松岭路一带呈现出楼盘遍地开花的态势，众多改善型楼盘入市加推，户型多集中在120平米以上，包括洋房、小高层和高层产品，其中洋房均价基本已破4万元／平米，高层均价基本在3．2万元／平米以上。
在浮山后一楼盘工作的置业顾问王经理告诉记者，今年6月底他所在的楼盘开盘，因为有之前几个月的蓄客，所以销售情况很不错，当天去化就达到8成。但从那以后，整个片区开始有多个楼盘开盘，无论是产品还是价格都差不多，因此竞争越来越激烈。“进入9月份以后，销售情况就没以前那么好了，主要是前期透支太厉害了，但总体客群相对稳定。”王经理说。
市民吴先生告诉记者，自己几年前在李沧区花120万元买了一套100平米的房子，今年火速低价卖掉后，加价100万元在浮山后成功换了一套面积差不多大的房子。“主要是看中浮山后的大配套，尤其是孩子要上小学了，这边的教育环境要好些。”吴先生说。
崂山区松岭路一楼盘的置业顾问赵经理表示，他所在的楼盘就在中国海洋大学对面，以前大家都觉得这里比较远，但今年松岭路整体价格提上来了，洋房均价已在4．5万元／平米以上。“这一片区的房源基本在500万元以上。可能是前几年市区楼盘不多，积攒了不少改善型客群，今年都释放了。”
近郊：客群减少房价有所回落
相较于主城市场的稳定，近郊楼市在近几个月开始出现需求不足和降价的情况。
岛城一楼盘销售公司相关负责人表示，他所在的公司近两年主要做胶州新盘的包销和分销。去年胶州市场整体比较热，尤其是上合示范区，几乎每周都有3～5辆大巴车从临沂、潍坊等地开过来。“去年8～9月比较火的时候，外地一家中介平均每周就能卖20套房。上合示范区一个我们代理的楼盘，去年比较好的月份，月成交量在400套左右，但今年最好的月份也只有150套左右。”该负责人表示，今年外地大巴车发车停止，胶州有楼盘的营销负责人直接到外地开项目推介会，拓展客群。
由于客群不足，胶州一些楼盘便开始降价销售。近期位于空港新城片区的一楼盘打出6800元／平米的起价，但收效甚微。一名近几年常往胶州带客的中介陈经理告诉记者，2018年，该楼盘所在的片区均价最高达到1．2万元／平米，如今片区内如三木、中建等楼盘，不少房源已跌破7000元／平米大关，着实令人唏嘘。另外，以高端楼盘闻名的少海片区，今年也出现价格疲软，有楼盘打出9000元／平米的低价，还送物业费。胶州新城区一项目此前均价在1．2万元／平米左右，最近拿出几套特价房，均价仅有1万元／平米……
与胶州相类似的是，今年的即墨西部以及蓝谷片区，也出现客群不足的情况。“一条街上十多个楼盘同时销售，过来个客户都抢，可见压力多大了。”西部商贸城片区一置业顾问孙经理说。蓝谷片区一名置业顾问刘经理告诉记者，最近他通过各种方式从主城区往楼盘带客，但效果并不明显，“上个月我只卖出去2套房。”
为了吸引客户，有楼盘不惜降价销售。西部商贸城片区一楼盘置业顾问孙经理表示，自己所在楼盘刚上市时，片区几乎没什么竞争，当时高层带装修均价大概在1．4万元／平米，但随后众多楼盘扎堆开盘，价格战便开始了，目前片区均价在1．2万元／平米左右。
仲派集团副总经理、岛城楼市分析专家张斌表示，胶州、即墨等一些新兴片区，刚开始主要靠岛城主城的投资客充实市场，随后在临沂、潍坊等地市区房价上涨的过程中，便开始吸引外地投资客群进入。这才有了外地大巴车不断发车的情况。“但这样的区域由于配套跟不上，产业人品上不来，在客群不足的情况下，很容易出现快速降价的情况。”张斌说。
业内： 第四季度房企 促销活动会更多
两位楼市分析专家认为，今年第四季度，岛城主城和近郊分化会更加明显。主要原因是主城的配套齐全，人口及产业比较集中，因此楼市比较安全。而近郊一些新兴片区，或加快探底的速度。未来3个月为了冲刺全年任务，近郊会有更多楼盘出现降价情况。
“其实这种分化反映了国家实施楼市调控政策的初衷，也算是达到了预想的效果。即让刚需有房住，让改善的实现换房，让投资的有合理空间，让投机者无机可乘。预计今年第四季度及明年，楼市各区域洗牌的情况会更明显，房企的口碑及楼盘的品质将越来越被重视。”张斌说。
在马光明看来，目前楼市的走向也与今年8月底住建部与人民银行发布的“三条红线”规划有关。这三条红线包括：房企剔除预收款后的资产负债率不得大于70％；房企的净负债率不得大于100％；房企的“现金短债比”小于1。该规划将从2021年1月1日起全行业全面推行。“目前不少房企包括一线房企触及到红线，有的甚至三条红线全部触及，因此，加快销售和资金回笼势在必行。预计第四季度受冲刺全年任务及‘三条红线’的影响，各大房企的促销活动会更多，这对购房者来说是件好事。今年年底或会是购房好时机。”马光明说。
