[摘要] 时间即将进入11月份，随着地铁8号线和新机场投入运营的日期临近，胶州再次成为城市关注点。尽管有各种利好消息，但胶州的房地产市场却并不明朗
时间即将进入11月份，随着地铁8号线和新机场投入运营的日期临近，胶州再次成为城市关注点。尽管有各种利好消息，但胶州的房地产市场却并不明朗，“少海”、“空港”、“新城”等多个片区同时发力，最终结果让胶州成了青岛周边竞争最为激烈的片区之一。昨天记者走访了胶州各片区发现，冷清的售楼处和热火朝天的工地形成了强烈对比。而在库存高企的压力下，促销让利的幅度也在加大，当地绝大多数楼盘已经退回“万元线”，部分楼盘房价甚至回到“6字头”。那么，胶州的新房能买吗？
【探访】重回“6字头”胶州房价更实惠
因为靠近自己的工作单位，晓飞去年在胶州空港新区的李哥庄买了一套新房。“当时每平方米的价格是8300元。”但一年多以后，晓飞每天都会路过附近的一个新楼盘，大大的促销广告写着“空港旁82平，总价57万元起”，算一算每平方米的价格不到7000元。而就在不远处，该楼盘当初“8300元/㎡起”巨幅广告依然被挂在墙上。
从空港新区往西20多公里，可以到达胶州老城区。城市西部沿着寺门首路，龙湖、华润等众多重量级的开发商都在这里扎堆，“均价在8600元/平方米，毛坯交房，相对去年这个地段的价格肯定是更实惠了。”附近售楼处的工作人员告诉记者，还会有额外的优惠。就在不远处本地开发商的一售楼处，工作人员直接喊出了7400元/平方米的特价，“比之前买能省1000元/平方米。”一套房子大约能优惠10万元，和市区相比，10万元的优惠算不上大额，但相对70多万元的总房价来说，这一优惠额度已经不小。另外，以高端楼盘闻名的少海片区，今年也出现价格疲软，有的楼盘打出9000元/平方米的低价，还赠送物业费。
而就在记者采访完毕，准备离开胶州时，已经有其他房产销售的电话打了进来，声称可以帮记者找到更实惠的房子，别说7000元一平方米，6000元/平方米的房子都能找到，而且是封顶的准现房。
竞争太激烈库存挤掉价格水分
对于胶州楼市出现大额优惠，很多人认为是受整个楼市大环境的影响。但在业内人士看来，胶州楼市有其独特之处，巨大的库存量是其价格下跌的主要原因。克而瑞青岛区域首席分析师张则涛在之前的采访中，就曾提到胶州、即墨等周边区域，巨大的库存将给开发商带来不小的压力。而根据10月份的一组数据显示，胶州楼市目前存量面积共计462.54万平方米，位居全市第二，整体去化周期高达105周。简单地说，以目前胶州的库存量和销售速度，即使没有新盘入市，全部消化掉也需要两年的时间。
记者在胶州探访时也印证了相应的数字。例如在前面提到的寺门首路周边，开车不用五分钟，就能见到至少5家正在开工的住宅项目。而整个胶州市，更是集齐了龙湖、万科、保利、华润、融创等一众房地产大鳄，更别说数量众多的当地房企。业内人士介绍，受地铁和空港新区等利好的影响，从两年前开始，开发商开始在胶州频繁拿地。众多利好的刺激，也吸引了市区甚至周边县市的购房者的关注。然而无论是空港经济还是地铁利好，目前都处于起步阶段，无法吸引更多的人口净流入。这也造成了目前胶州楼市还将维持相对封闭的局面，以本地居民为主要市场，极速攀升的新盘数量和相对稳定的人口，自然造成了市场供给比例的失调，也就造成了目前胶州楼市“以价换量”的现状。
楼市降价抄底胶州现在合适吗？
买涨不买跌，是购房者最常见的心理状态。面对胶州楼市的现状，很多人可能都会问，价格降到底了吗？采访中，有胶州楼盘的销售顾问这样回答记者：“拿地的价格和建楼的成本价是不变的，现在降价是开发商让出的利润，所以没有太多的降价空间。”这样的说法在记者看来有一定的道理，但作为普通购房者并不清楚，开发商的利润底线究竟在哪里。当然，还有一条消息也值得提醒购房者，今年第四季度青岛胶州市仅有5宗商住用地即将挂牌入市，总占地面积274亩，整体体量不大。
相对收紧的土地供应，市场影响至少要到明年才会显现。那今年年底，在胶州买房是否合适？对此，业内人士给出的答案是需要分区域来对待。
■空港新城
昨天记者走访了空港新城的多个新楼盘，从基础设施建设来说，这里距离成熟社区还有一定距离。按照规划，这里将会成为空港经济发展的聚集区，未来航空制造、临空服务等都会创造巨大的发展空间。但就目前来说，尚处于规划阶段，成为成熟的住宅社区还需要巨大的时间成本。尽管已经成为价格洼地，但还是建议在当地工作人群考虑这一片区。另外空港新城的还有地铁8号线的利好，区域内多个楼盘会因此受益，建议在地铁8号线工作的人群可以考虑。至于市区人群是否可以通过8号线来满足普通工作日的通勤需求，在记者看来，红岛片区应该能更多地承担这一功能。
■胶州老城区
胶州老城区的西部，是主城区向外扩展的主要区域，按照规划，将来九年一贯制学校、万象汇等购物场所等都将拔地而起。这里从单价6000元的普通小区到单价9000元左右的高端社区，已经实现了全覆盖。对于本地购房者来说，无论是刚需还是改善型需求，这里可以在年终重点考虑。
■少海片区
少海湖分南湖、北湖。因位于胶东国际机场的航道之上，限高且有不错的临湖水景资源，多为低密、洋房、别墅等，这也造就了少海湖宜居的品质生活住区概念。对于主城区居民来说，可以考虑在这里进行养老、度假等方面的投资。在“房住不炒”的前提以及国家严格的调控政策下，尽管目前价格处于较低点，但未来快速上涨的可能性并不大。如果单纯为投资，并不建议大家考虑。
胶州楼市是否代表青岛楼市走向
楼市库存量日渐增大导致市场以价换量，这是胶州的现状。很多人不禁要问，这是否也是整个青岛楼市的未来走势？记者在采访过程中，几乎所有的业内人士都给出了否定答案。原因主要有两方面，首先是市场规模，市区人口基数大，无论是年轻人的第一套房还是改善型换房需求，市区的市场和胶州都不是一个层级。其次是主城区的土地供给量一直平稳，不会出现胶州那样极速攀升的局面。从数据来看，9月全市房地产市场无论是价格还是销量都在攀升，而十月份第三周销量翻倍攀升，基本恢复到去年青岛同期的常规水平。这些都在说明目前青岛楼市整体平稳。在房住不炒的大方针下，国家政策调控也没有任何松动的迹象。可以预见的是，未来很长一段时间，青岛楼市还将维持稳定局面，受淡旺季和市场因素的调整，价格的涨跌也将维持在小范围内波动。
本版摄影报道观海新闻/青岛早报记者刘鹏
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