[摘要] 2020年以来，面对新冠疫情的蔓延，以及国家对楼市的调控，包括青岛在内的全国大部分区域的楼市呈现低迷状态，近年的楼市热点区域胶州
2020年以来，面对新冠疫情的蔓延，以及国家对楼市的调控，包括青岛在内的全国大部分区域的楼市呈现低迷状态，近年的楼市热点区域胶州，购房者也呈观望状态，楼市的供应和销售均出现下降势头。对此，胶州房产服务中心和部分岛城房地产专家认为，随着一系列利好在2020年年底和2021年陆续落地，胶州在青岛和山东半岛的优势会进一步凸显，楼市或将迎来新一轮复苏，仍然会是热点区域，未来可期。
楼市现观望情绪
近日，半岛记者分别到胶州中央商务区、少海、上合示范区、西部城区、北部城区看到，各区域脚手架鳞次栉比，楼盘如雨后春笋，纷纷拔地而起。但是，与此形成鲜明对比的是，不少楼盘的售楼处内客户稀少，门可罗雀。
10月26日，在胶州西路附近的一楼盘内，半岛记者看到，门口测量体温的人员没在，有的销售人员正拨拉着手机，有的在打着电话，没有一个看房者。看到记者，几名销售人员才赶紧过来，询问记者并推销楼盘的情况。在咨询楼盘的过程中半岛记者了解到，传统的金九银十，楼盘销售也不乐观，为此，他们推出了一些六千多的特价房，但效果依然不明显。记者采访发现，不少楼盘最近看房者明显不足，虽然明着暗着调低了价格，但观望情绪依然较浓。
对此，青岛知名房地产专家冯显泉认为，随着国际国内形势的发展变化，国内一线城市和重点区域的城市虹吸效应明显，青岛作为新一线城市，在全国还属于相对较好的区域。但是，今年受全国大气候影响，疫情在国际蔓延，经济下行，对青岛楼市影响较大。而胶州由于前两年出让土地多、开发体量较大，因为国家政策和疫情原因，外来客户和投资客被严重限制，在这种情况下地产商会“很难受”，一些楼盘会近期会推出特价房，降低价格，以年底冲量。由于消费者历来都有买涨不买跌的心理，所以楼市的观望情绪仍然会比较浓厚。
“商品房存量大，政府为完成指标还在不断出让土地，这给楼市未来销售带来不小的压力，”龙湖地产胶州区域负责人赵九鑫向半岛记者表示，今年夏天胶州楼市迎来了一波销售的高峰，几乎扫清了年初疫情带来的阴霾。但由于前段陆续有疫情发生，直接影响了客户看房选房，楼市出现了低迷状态。“但也要看具体区域”，赵九鑫说，一些各方面配套较好而又价格相对不高的楼盘销售状况还是不错的。
新兴区域成房地产开发热点
半岛记者采访发现，位于胶州老城区东南部的中央商务区、少海、上合示范区、西部新城、青年湖等新兴区域云集了龙湖、碧桂园、华润、保利、中洲、新城、花样年、恒大、银盛泰、融创、荣盛等地产大鳄，不少地产商在各新兴区域均布点了多个项目，其中不乏开发体量一二百万平方的大手笔。其中恒大水世界以及配套的文化旅游城地产项目，拿地4700亩，花样年碧云湾一个项目开发总面积也达180万平方米。
“目前新兴区域是胶州楼市的热点地区”，青岛乐当家集团董事长、胶州房地产经理人俱乐部理事长纪程睦表示，由于前期包括胶东机场转场、地铁8号线启用、上合示范区的开发建设等各项利好信息的吸引，全国排名靠前的房企陆续进入胶州，而新兴区域由于地块大、集中度高、开发手续相对简单，成为各大盘争抢的热点。吸引了临沂、淄博、潍坊、济宁、聊城等地和省外的一些客户。
楼市区域分化明显
纪程睦认为，这几年胶州楼市开发体量较大，根据他们掌握的数据，2020年前9个月，胶州楼市供应接近两万套，供应面积220多万平方，同比下降了接近10%，销售不到12000套，同比下降了8%，均价也略有下降，近1%。
纪程睦分析认为，在新兴区域楼市蓬勃发展的同时，胶州各版块楼市区域分化明显。其中胶州中央商务区环境优势明显，楼盘品质较高，周边政治、经济、文化、商业、休闲生活配套日趋完善，土地稀缺，为胶州价值最高区域，每平方米均价12000左右，部分二手房价格突破了两万每平方米。少海区域改善和投资型客户较多，上合示范区因为国家政策加持，是开发的热点，以投资和改善为主，吸引了很多临沂、淄博、潍坊等省内外客户。空港版块则主要是附近的居民为主。西部城区由于周围家居建材等商业业态集中，配套也日趋完善，逐渐成为大批经营业户、附近的居民会以及西南乡进城居民的首选区域，因为配套完善、生活医疗等条件便利，未来包括西部城区在内的老城区也会成为热点区域之一。
楼市低迷会陆续改善
目前胶州楼市低迷何时能改善？对于多数市民关心的这个问题，纪程睦认为，在“房住不炒”、“因城施策”、“三道红线”总体政策的指导下，近期楼市将维持平稳过渡，部分压力较大的开发商可能会采取促销手段加快资金回笼，但整体变化不会太大。“根据市场周期来看，房地产市场已经调整了三年，我认为明年市场大概率将逐步探底，新一轮价格复苏或将到来，但是我认为涨幅不会出现曾经有过的疯狂。”纪程睦说。
对此，胶州房地产经理人俱乐部副理事长、秘书长、青岛市金和营销管理有限公司总经理张健平认为，因为形势原因，购房客减少，目前不少楼盘压力较大，但是，根据市场分析和楼市规律，胶州下一个楼市反弹期应该在近期或者是2021年，具体的反弹速度和程度，与青岛整个城市的发展，胶东国际机场的开通，上合示范区的建设发展及其他胶州发展的引擎动力的影响带动息息相关。
“目前楼市还是经济的支柱，楼市低迷会陆续改善的，”冯显泉告诉半岛记者，他近期参加了全国的一些房地产会议，了解到了关于房地产市场的更多信息，由于国际国内形势的原因，经济整体下行压力较大，而房地产行业作为关联56个行业的一个重点行业，其健康发展对于经济的健康发展显得尤为重要，虽然国家强调“房住不炒”，但其目的不是打压房地产，而是让房地产行业健康发展，房地产行业的健康发展更有利于拉动经济增长。
多措施健康胶州楼市
10月22日下午，半岛记者来到房产服务中心了解胶州楼市的情况。“近期不乐观，但胶州的商品房供销比为1.13，市场运行总体平稳,。今年至今，胶州商品房和商品住房销量都是全青岛第三，我们出台了一些便利措施，随着一些利好陆续在今年年底和明年落地，楼市会有明显改观。”胶州房地产服务中心副主任于晓东告诉半岛记者，目前，上合地方经贸示范区正迎来大规模开发建设，胶东国际机场即将转场，胶州也即将撤市划区，与之相配套的高速、高铁、地铁等即将完成，将会大大提升胶州的知名度、影响力和地位，会对楼市带来深远影响。
胶州市房产服务中心预售科科长刘小东告诉半岛记者，由于形势原因，外地购房者减少，今年本市市民购房比例已经由之前的40左右上升到62%。随着利好的陆续落地，胶州楼市会有明显改观。他说，根据山东省政府新闻发布会消息，备受关注的胶东国际机场今年有望转场启用，相关快速路、高速路、地铁等的配套也将随之启用，将大大提升胶州外联的便利条件。他说，喊了几年的胶州撤市划区近期也有望实现，届时胶州的区委优势将进一步增强，吸引力、辐射力都会增强。刘小东表示，胶州今年的土地出让面积同比减少了约1/3，对下一步的商品房的去化是有利的。为了给房地产企业减轻压力，胶州房产服务中心降低了预售门槛。同时，为确保胶州楼市的健康发展，他们加大了对市场运行态势的全面跟踪，全面分析胶州全域商品房日报数据，密切监控商品房成交均价和网签节奏、数量，杜绝出现成交量突增、价格突涨、突降等异常情况，确保市场平稳。同时，继续加大城市推介力度，组织房产商赴临沂等地进行推介，投入财政扶持资金与外地媒体合作，扩大胶州城市影响力，进而推动胶州房地产市场持续发展。
