[摘要] 德国占领青岛后，最先发展的是青岛湾，并逐步向东、向北扩张，这是百年青岛的起源地。德国是打算好好经营青岛的，甚至不惜血本建设了胶济铁路。
摊大饼是第一个阶段，也是青岛市区成形的阶段。
德国占领青岛后，最先发展的是青岛湾，并逐步向东、向北扩张，这是百年青岛的起源地。德国是打算好好经营青岛的，甚至不惜血本建设了胶济铁路。这一时期，诞生了青岛的铁路和港口。
不想德国的心血被日本摘了桃子，在日占和民国时期，青岛市区继续向北、向东扩展。
日占和民国时期，向北走得是工业路子，在老四方建设了很多的纺织厂以及配套的化工厂，并在这些工厂周边衍生了家属居住区，这是老四方的底子。
向东走得是文艺路线，一座原山东大学，N座名人故居，几片海滩，至今仍是青岛最负盛名的人文景点。
可以说，青岛的工业和人文底子，都是在建国之前形成的。
建国伊始，青岛市区继续以工业化的路子向北推进，老沧口诞生了碱厂、红星化工、青岛钢铁，老沧口成了第二个老四方。
上世纪90年代之前，青岛市区的范围基本就在青岛湾、汇泉湾、太平湾向北推进到沧口的这片狭长区域内。
上世纪90年代，青岛破天荒的成了第一个吃螃蟹的城市，率先把市政府搬迁到浮山湾畔。
这一次东扩，打破了青岛市区萎缩在胶州湾东侧狭长地带的百年发展历史。由于那时还没有实行商品房的制度，我们无从知道这次东扩对于房价的影响。
21世纪的第一个十年，成就了浮山后。得益于市政府的东迁，市南、市北东部和崂山区发展了起来，尤其是浮山后，这个与前海只有一山之隔的地方，当时被山前的“城里人”形容为“宁要山前一片瓦，不要山后一间房”。
浮山后当时是一片新区，没有马路、医院、学校，被人瞧不起也是自然。浮山后借助于紧邻市区的位置、全是新房子的观感，很快就让老青岛人刮目相看，成了青岛第一片房价逆袭的地方，现在已经贵为富人区。
21世纪的第二个十年，成就了新都心和李村。
南部市区饱和后，摊大饼自然就摊到了紧邻的新都心和李村，新都心、李村与原来的浮山后一样，闪了不看好它们的人的眼。一个不思进取、一步三顾的人，即使看到了第一个果子落地被别人接走了，也依然会固执的守着自己的一亩三分地，白白错过第二个、第三个果子落地。
在新都心、李村买房的人，更多的是来青岛工作的“新青岛人”。这群人多是有学历的年轻人，他们的聚集区，更容易形成一个文明、年轻、有活力的生活区，这样的区域无疑更有吸引力，也是大家换房改善的首选地。
再然后，青岛的市区继续向北扩张到十梅庵，向东扩张到东李，目前十梅庵和东李还处于配套完善的时期，等到地铁、商业、学校、医院落地的时候，就是他们逆袭的时候。
至此，市南、市北、崂山、李沧这四个青岛市内区正式扩张完成，这是一步接一步、一步邻一步摊大饼式发展起来的，为了这一阶段的完成，青岛用了120年。
回顾这120年青岛市区的扩张史，尤其是有商品房之后的历史，房价实现逆袭的地方总是紧邻“市区”的“郊区”，有“市区”人口、产业、配套的外溢，这些“郊区”发展起来是早晚的。
说到此，我们可以在青岛市区找一找，哪里还有一片大面积的拆迁地、农田、村落，这些地方就容易变成下一个浮山后；哪里有一片配套不完善但新房集中的地方，哪里就可能成为下一个房价逆袭的地方。
简单地说，在青岛市区买房，想要实现快速的升值，就得买市区内偏点的便宜点的新房集中的地方。
再来看青岛的蛙跳式发展，其中部分和市区的摊大饼同时进行，大部分要更晚一些。
青岛蛙跳的第一步是城阳和黄岛。城阳虽然和李沧区挨着，但城阳中心选在了城阳街道，离李沧区交界处10公里。
要知道，李沧区政府紧邻市北区，市北区政府与市南区仅有一路之隔，都想靠着发达地区的带动来实现发展，偏城阳区把临李沧区的地方让给了飞机场、汽车北站和众多的小厂房。
向西跳的第一步是黄岛，虽然靠着青岛市区发展，但终究隔着胶州湾这一天然屏障。
城阳和黄岛，这青岛市区蛙跳的第一步，早在上世纪90年代就跳过去了，但一直都是城乡结合部的模样，直到2010年代才借助楼市的春风有了城市的感觉。
从此，青岛蛙跳的步伐就没有停过，可与城阳、黄岛距离较近、有发展基础的胶南、即墨、胶州市区并不是重点发展的地方，胶南、即墨、胶州与城阳、黄岛的中间地带也不是重要的地带，青岛城市扩张的这只“蛙”，在天南海北的跳，不依靠青岛市区，也不临城阳、黄岛、胶南、即墨、胶州市区，真是一只疲累的“蛙”。
上图标识了青岛近些年的新区与市政府的距离。
可见，这些新区都远离青岛市区，与市政府距离最近的是隔着胶州湾“只有”20公里的自贸区。
不但如此，位于即墨区的蓝谷，与即墨市区的距离为20公里；位于城阳区的轨交区离城阳区中心20公里，高新区离城阳区中心10公里；位于胶州市的临空区离胶州市区10公里，上合示范区离胶州市区15公里；位于黄岛区的自贸区离黄岛中心15公里；位于原胶南市的军民融合区离胶南中心7公里，董家口经济区离胶南中心35公里。
这些新区可谓“前不着村后不着店”，缺少人口的支撑，也是这一轮楼市降价最猛的地方。
尤其是一些新区，完全是靠一股政治的力量撑上去的，当这股力量撤力的时候就是房子贬值的开始，多数鬼城也是这样造成的。
所以，我们在新区买房，首选有产业、有人口、政治地位高、规划级别高、有地铁在建或通车的新区，而且一定要选新区的核心区。
综上，从升值的角度来讲，在青岛市区买房应当首选那些偏点的便宜点的新房聚集的地方；从保值和升值的角度来讲，在青岛郊区买房一定要买有产业、有人口、政治地位高、规划级别高、有地铁在建或通车的新区核心区。
