[摘要] 11月3日，中共中央发布《关于制定国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年远景目标的建议》，不仅为“十四五”规划定了调，还提出了2035年我国经济社会发展的远景目标。
11月3日，中共中央发布《关于制定国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年远景目标的建议》，不仅为“十四五”规划定了调，还提出了2035年我国经济社会发展的远景目标。
通读整份文件可以发现，在百年未有之大变局下，不少领域的战略方向和工作重点发生了变化。就地产而言，长达两万字的文件，直接涉及房地产的不过数百字，然而蕴含的内容却十分丰富，与此前相比，部分定调有了性质上的区别。
意料之中不变的部分，是坚持房住不炒的基本原则，那么在这个大原则下，“十四五”对房地产行业的提法，有了哪些细微的变化？提出了哪些发展方向，蕴含了怎样的行业机会？还会出台重量级的调控政策吗？
我们一一来分析解读。
关注金融风险，强调均衡发展
原文表述：“推动金融、房地产同实体经济均衡发展”
文件最早提到房地产的表述是这一句，它出现在“畅通国内大循环”章节中，说明“均衡发展”要照顾到“依托强大国内市场，形成国民经济良性循环”这个前提。
国内国际大循环是中央预判内外发展形势，新近提出的发展格局，其中涉及到经济链条、产业链条、资金链条以及生产、分配、流通、消费等多个环节和层次的战略思考与再定位。
房地产是比较特殊的行业，它既具有实体经济属性，也有较强的金融属性。多年以来，房地产作为国民经济的支柱产业，承载着经济增长、地方财政收入和金融市场稳定等多项职能。
然而，过去的10多年间，持续上涨的房价不仅大量挤占了金融资源，挤压了实体经济的发展空间，还导致生活成本上涨，严重透支了中国老百姓消费升级的空间。
更为紧迫的是，不断堆高的金融杠杆和逐渐积累的房地产泡沫，已经成为经济中最大的“灰犀牛”，时刻威胁着我国金融系统的安全。
所以，“十四五”规划建议明确表示，要推动金融、房地产同实体经济均衡发展，警示的就是这一层风险，目的就是要消除国民经济对房地产的依赖，让它和实体经济步调一致、共同发展。
当然，强调均衡发展，落点还是发展，不是绝对的限制发展，而是要在“规模上、结构上”适度调整，实现房地产与上下游、产供销的有效衔接。
从“推动”二字也可以看出，中央的态度仍然是“支持”，而不是“控制”。十九大以来，中国经济已经从高速增长转向高质量发展，房地产行业也不会例外。伴随着20多年的高速发展，我国房地产的供需形势已经发生根本改变，人均住房面积已经达到40平方米，市场趋于饱和，甚至局部已出现严重库存。
在这样的背景下，不完全刹车，而是转为对房地产市场做结构性的调整，也是符合新时代发展主题的一个必然要求。
需要注意的是，发展金融和房地产，初衷是为“实体经济”“扩大内需”服务的，这个“发展”要结合深化供给侧结构性改革来理解，更加强调创新驱动、高质量供给引领和创造新需求。
前段时间，金融科技领域发生的著名平台企业被约谈上市被叫停、金融监管部门对外表态“资本不要去玩钱生钱的游戏”，其实都是一个逻辑，要搞清楚自己的定位和价值，别想偏跑偏了。
突出住房促消费价值，“稳”字当头
原文表述：“促进住房消费健康发展”
房地产同时具有消费和投资两种属性，消费属性包括刚性住房需求和改善性住房需求，二者会伴随着人口数量和城镇化率的提升而增加，而投资属性也可以说是地产的金融属性，通常来自预期资产价值升值和未来的租金收入等等，其周期性更强一些。
文件此处强调了“住房消费”，并没有提到投资，也是反映了“房住不炒”的基本政策。
2009年，为了应对国际金融危机带来的冲击，国务院第一次提出“稳定住房消费”的概念，2014年国务院重提“稳定住房消费”，并将其列入六大消费领域之一。
面对疫情冲击和复杂的国际环境，今年中央提出“双循环”新发展格局，扩大内需和促进消费是“双循环”格局的重要内容，因此，在“十四五”规划建议中提出“促进住房消费健康发展”，有着深远的战略意义。
与过去“稳定住房消费”的提法不同，本次表述为“促进住房消费健康发展”，其中包含两层意思。
一是“促进”，相比之前的“稳定”更加积极，未来应该会有具体的促进住房消费的政策措施出台。
二是“健康发展”，指出发展是以促进消费为目的，但也仍然是健康第一，如果出乱子，那可就另说了。
同时要注意，文件中提到的“住房消费”，并不是单纯指买房卖房，而应该是包含租赁住房、装修改造、品质改善、提升服务等更大范围的消费需求，上下游还链接着建材家居、家装、康养、物业等多个行业，可说是“一子落而满盘活”，里面的市场机遇值得深挖。
当然，也不要期待2009年和2014年的政策强刺激再次上演，在“房住不炒”的原则之下，“稳”字当先，任何投机性炒房行为，毫无疑问会受到严厉打压。
原文表述：“坚持房子是用来住的，不是用来炒的定位，租购并举、因城施策，促进房地产市场平稳健康发展”
2016年底的中央经济工作会议上首次提出“房住不炒”，在此基础上，住建部提出“稳地价、稳房价、稳预期”目标，之后许多部门都陆续出台了配套政策，涉及融资、土地、税金等各个方面。
本次将“房住不炒”写入“十四五”规划建议，是中央地产调控政策方针的一种延续。
由于房子的投资属性常常超越消费属性，成为企业和居民投资避险、保值增值的重要工具。在投资、投机需求的推动下，房价暴涨容易致使泡沫累积，金融风险加剧，会直接威胁到实体经济的发展和国家的经济安全。
“房住不炒”的目的就在于，让房地产真正回归到居住属性，弱化其投资属性，并且严厉打击炒房的行为。从目前来看，在该原则指导下，本轮房地产调控取得了良好效果，房价涨幅趋缓，地产市场开始走向平稳健康发展的轨道。
相信在今后相当长的时间里，“房住不炒”的总基调都不会再变了，变化只是细化到每个城市“因城施策”甚至每个市场主体“因企施策”的具体举措，比如前段时间的“三条红线”。房地产市场参与各方，比如地方政府、金融机构、房企、中介机构、购房者都应充分认识到这一点。
当然，本次文件中也并未有遏制房地产市场发展的意思，最明显的一点就是未提及市场颇为关心的房地产税。
保障性住房和租赁住房会是大机遇
原文表述：“有效增加保障性住房供给，完善土地出让收入分配机制，探索支持利用集体建设用地按照规划建设租赁住房，完善长租房政策，扩大保障性租赁住房供给”
毫无疑问，限购和限贷等行政手段更多是争取时间，要想从根本上解决地产问题，还是要大力发展保障性住房。
▲2018年6月4日，在深圳市龙华区拍摄的保障性住房项目龙悦居。图/新华社发
由于历史原因，我国住房供应体系长期存在着商品住房与保障性住房供给不平衡、住房销售与住房租赁发展不平衡的问题，保障性住房始终是住房供应的一个短板。
2016年以来，政府在调控思路上逐渐向保障性住房、租赁住房倾斜，包括多渠道增加租赁住房供应，开展集体土地建租赁住房试点，等等。据统计，目前我国房屋租赁市场规模已经超过2万亿元，十年后市场规模将超过4万亿元。
此处，“十四五”规划建议关于扩大保障性租赁住房供给的这一段表述，至少有以下两层内涵：
第一，完善土地收入分配机制，加速集体土地入市。“完善土地出让分配机制”，意味着集体土地入市不平等、土地资源配置不合理以及增值收益分配不公等问题将得到有效解决。这也是未来推出房地产税的一个前提，而房地产税的出台，也符合我国建立房地产长效机制的政策导向。
与此同时，租房市场的难题是土地成本太高，导致住房租赁企业难以盈利，行业发展受到严重制约。本次文件中“探索支持利用集体建设用地按照规划建设租赁住房”意味着，有望加速推广利用集体土地建设租赁住房的试点工作，希望尽快打破僵局。
2017年以来，国务院先后批复了18个城市利用集体土地建设租赁住房试点，今年开始实施的土地管理法则为集体土地建租赁住房扫除了制度障碍，再加上《国务院关于构建更加完善的要素市场化配置体制机制的意见》等配套文件的实施，相信在“十四五”期间集体土地将加速入市，为增加租赁住房提供更多支持。
第二，完善长租房政策。这是“十四五”规划建议中的一个新提法，意味着专业化的长租机构将迎来发展机会。
数据显示，目前我国的租房人群有2亿左右，近十年我国房屋租赁企业年注册量呈现几何增长，2019年更是创下注册37.5万家的历史新高。然而，今年长租公寓市场受到疫情影响，连续爆出倒闭或暴雷的事件，社会影响较差。
2019年12月，住建部、国家发改委等六部委印发《关于整顿规范住房租赁市场秩序的意见》，2020年9月，住建部又公布的《住房租赁条例（征求意见稿）》。
“十四五”规划建议重点提出“完善长租房政策”，意味着政府已经意识到长租房市场存在的问题，未来有望在解决租购同权问题、降低租赁用地成本以及改善租住品质等方面，展开更多的尝试。
“新型城镇化”：以人为核心，告别造城运动
原文表述：“推进以人为核心的新型城镇化。实施城市更新行动，推进城市生态修复、功能完善工程，统筹城市规划、建设、管理，合理确定城市规模、人口密度、空间结构，促进大中小城市和小城镇协调发展。强化历史文化保护、塑造城市风貌，加强城镇老旧小区改造和社区建设……”
习近平总书记在11月1日的《求是》杂志发表文章指出，要把人民生命安全和身体健康作为城市发展的基础目标。目前，我国常住人口城镇化率已经达到60.6%，今后一个时期还会上升。要更好推进以人为核心的城镇化，使城市更健康、更安全、更宜居，成为人民群众高品质生活的空间。
▲2016年12月26日在湖北省宣恩县椒园镇水田坝村航拍的一处易地扶贫搬迁集中安置小区。图/视觉中国
这一思想在“十四五”规划建议中得到了充分的体现，延续了“十三五”规划建议中“推进以人为核心的新型城镇化”的提法，并且加入了新的内容，如特别提到“实施城市更新行动”和“推进城市生态修复”等等。
首先，“要更好推进以人为核心的城镇化”是一句非常深刻的话，指出了此前我国城镇化进程中存在的一些问题。比如，各个城市以经济发展为核心，城镇化建设演化为轰轰烈烈的造城运动，导致地价和房价飙涨，城市筑起围栏，产业背上负担，年轻人进不去留不下，出现一个个“鬼城”“空城”。
本次文件明确提出“以人为核心”，就意味着曾经“摊大饼”式、粗放的城市扩张发展之路已经遭到摒弃，“内涵集约式”“高质量发展新路”成为城市发展关键词。市场预期，未来会落地一些人口、人才引进政策，建立保障人才房体系，户籍门槛会逐步放低，让人们能够安居乐业，实现城市之间的双向流动。
毫无疑问，这才是新型城镇化发展的方向，也是地产行业发展的一个机遇所在。
另外，城镇化进入新阶段之后，城市更新将成为一个重要抓手。2016至2019年间，政府不断出台有关城市更新的政策，指出要因地制宜推进城市更新，加强配套设施建设，优化土地存量供给，改善城乡人居环境，对于城市更新的重视程度进一步加强。
2019年7月30日，中共中央政治局会议指出，要稳定制造业投资，实施城镇老旧小区改造、城市停车场、城乡冷链物流设施建设等补短板工程，加快推进信息网络等新型基础设施建设。在同年12月召开的中央经济工作会议上，“加强城市更新和存量住房改造提升，做好城镇老旧小区改造”被列入2020年重点工作。
统计显示，全国目前共有老旧小区近16万个，涉及居民超过4200万户，建筑面积约为40亿平方米，投资规模可达4万亿元，由此可见，无论是对稳投资还是促消费，城市更新都具有巨大的推动作用。
看好中心城市、城市群与现代都市圈的溢出效应
原文表述：“优化行政区划设置，发挥中心城市和城市群带动作用，建设现代化都市圈。推进成渝地区双城经济圈建设。推进以县城为重要载体的城镇化建设”
2013年以来，中央提出将城市群作为推进国家新型城镇化的主体形态，2016年“十三五”规划纲要中，又明确表示要“加快城市群建设发展”，并对全国19个城市群和2个城市圈的建设目标和方向做出了具体要求。
目前，我国的长三角、粤港澳大湾区、京津冀、成渝城市群这四大城市群，以大约11%的国土面积，创造了超过全国45%的GDP，其中长三角、粤港澳大湾区、京津冀城市群都较为成熟，只有成渝城市圈正处于快速上升的时期。
事实证明，增强中心城市和城市群等经济和人口承载能力，是符合客观发展规律的，但城市发展并不能只考虑规模经济效益，必须把生态和安全放在更加突出的位置。
尤其是，城市单体规模不能无限扩张，否则将会带来一些“城市病”。而这个问题，完全可以通过建设一批产城融合、职住平衡、生态宜居、交通便利的郊区新城，推动多中心、郊区化发展来解决。
就本次会议来说，更强调“十四五”期间的空间布局，即各城市之间要协调发展，这也与近年来城市群的产业转移和升级进程相吻合。
实际上，由于受到城市发展空间及配套设施等各类限制，部分已有产业正在或计划转移至周边区域，一方面为核心城区导入创新产业提供条件，另一方面，由于要素成本的提升，部分企业也需要转移至周边地区。
以深圳为例，作为改革开放后发展红利最为突出的地区之一，深圳在数十年间迎来了快速的发展，但是生产要素成本不断提升、有限的土地亦限制了部分企业扩大生产需求，因而部分产业转移至东莞等地区，带动了当地经济的繁荣。
我们相信，随着“加快城市群和都市圈轨道交通网络化”和“建设现代化都市圈”等相关激励措施的出台，未来将会看到越来越多“新型城镇”的出现。
原文表述：“深化户籍制度改革，完善财政转移支付和城镇新增建设用地规模与农业转移人口市民化挂钩政策，强化基本公共服务保障，加快农业转移人口市民化”
“十四五”规划建议提出，把城镇新增建设用地规模与农业转移人口市民化挂钩，这会让抢人大战进一步升级，而各地城市落户门槛也会进一步降低。长安米贵，白居不易，对不少新市民来说，城市的生活成本还是比较高的。
物业、养老、大健康等领域将迎来新机遇
原文表述：“推动生活性服务业向高品质和多样化升级，加快发展健康、养老、育幼、文化、旅游、体育、家政、物业等服务业，加强公益性、基础性服务业供给。推动服务业标准化、品牌化建设”
本次“十四五”规划建议首次提及“物业”，可以理解为，伴随今年的新冠肺炎疫情，百姓对物业的重要性越来越认可。同时，随着我国地产行业迈入存量时代，优质的物业管理公司也将引领新的消费需求，成为扩内需、促消费的一个重要抓手。
市场预期，未来物业的细分赛道可能享有国家政策的支持，并且伴随着科技赋能和服务品质的提升，诞生一批优秀的标杆企业。而从最近一两年房企在物业领域的行动和运作来看，这个预期应该不会很远。
原文表述：“积极开发老龄人力资源，发展银发经济。推动养老事业和养老产业协同发展……培育养老新业态，构建居家社区机构相协调、医养康养相结合的养老服务体系……”
国家统计局的数据显示，我国的老龄化程度持续提升，2019年我国65岁以上人口占比已达12.6%，老年人口与劳动年龄人口之比达17.8%。在此环境下，本次会议对老龄化的应对定位明显提升，已经由“行动”上升至“国家战略”。
对于房地产行业来说，可能需要打造更适合老年人居住的住房产品线，包括建筑、户型和社区配套等方面，以及建设养老社区等等，这也为房企的转型发展提供了一个重要方向。
结束语
在百年未有之大变局下，房地产行业同样存在新的挑战和机遇。此次十九届五中全会公报中，“发展”和“新”为最高频词汇，分别出现了72次和66次，显示我国各项事业发展正在重大变革中迈向新的历史机遇。
在此背景下，房地产行业的整体基调将继续维持平稳，而城市群发展的逻辑亦将延续，未来更多成长会出现在二三线城市及都市圈，房地产企业只有抓住了“创新”和“高质量”的主脉搏，才能更好地拥抱未来。
文|《财经国家周刊》记者胡雯
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