[摘要] 房地产市场风云变幻。自从去年下半年有关部门出台了房地产行业降杠杆降金融风险的“三道红线”政策之后，今年年初有关部门又出台了关于“双集中”供地的政策
主持人：青岛房地产行业资深专家龙江
嘉宾：青岛锐理数据信息技术有限公司山东区域总经理刘元婧青岛晚报地产行业资深主编张正言
房地产市场风云变幻。自从去年下半年有关部门出台了房地产行业降杠杆降金融风险的“三道红线”政策之后，今年年初有关部门又出台了关于“双集中”供地的政策，让很多原本今年打算买房的市民犹豫不决。那么，今年是买房还是不买房呢？
青岛楼市正处于第四轮大周期
主持人龙江：2003年开始，中国商品房市场走过了近20年跌宕起伏的上升历程。从锐理数据监控的历年房价走势图中可以清晰地看到，房价是怎样经过了多次波折，而到达了今天这样一个高度。
嘉宾刘元婧：通过走势图可以看出，房地产市场的周期性较为明显，目前青岛楼市正在经历第四轮大的周期。第一轮周期从2008年开始，以全球金融危机为触发点，行业进入低迷并逐步恢复至2010年市场大热阶段，为了抑制房价快速上涨，国家首次出台限购政策，青岛2011年正式开始限购，也被称为“限购元年”，市场进入第二轮周期；自2011年开始，市场快速冷静，观望两年后需求集中爆发，成就了2013年的刚需大年，市场突破千万方规模，需求透支严重，同时存量也高居不下，市场进入第三轮周期；2014年迫于市场压力大，青岛与全国同步进入去库存期，限购逐步解除，2015年市场逐步回温，2016年通过降首付、调契税及贷款优惠等政策加上全面放开“二孩”，使得改善需求积极入市，成就2016年的改善大年，市场规模较上一轮翻番，突破两千万方，为抑制市场高涨情绪，2017年限购重启，第四轮市场周期开启。虽然有政策调控但市场热度一直居高不下，直到2018年下半年才开始进入冷静期，又因为疫情这个黑天鹅事件，市场盘整期持续至2020年。
数据显示，2020年年底翘尾明显，市场出现回暖迹象，2021年1-2月亦取得不错成绩，成交量较2019年同期上涨121%，成交价格持平为14805元/平方米。过去两年的压抑需求，随着观望情绪的转变，一线城市的热度传导，为2021年市场开局助力不少，但仍需注重宏观政策的导向，市场以平稳健康发展为主，过度的炒作必然导致政策的收缩。
有自住需求“该上车就上车”
主持人龙江：我们常说的一句话是“楼市有风险，购房需谨慎”。这句话的真正目的是提醒大家，房地产市场已经走过了直线上升的阶段，现在是波浪式上升的阶段，要避免在房价高的时候买房，也要避免在房价低处卖房。以前很多人买房实现了财富增值。而在今年，在政府出台了一系列的调控措施、房价经历了连续几年波动之后，要不要买房？
嘉宾刘元婧：这个话题比较严肃，我从两个方面聊聊我的见解。首先，从政府层面来看，坚持“房住不炒”的决心是很大的，2020年中央在多个场合、多次会议三令五申坚持“房住不炒”，多个房价上涨较快的城市纷纷被住建部约谈，后期连续出台相关政策，例如房企的“三道红线”、银行五档限贷令、“两集中”供地等，都是旨在通过去杠杆化、去金融化、调整供给端等多渠道手段来保持房地产业的平稳发展，所以从政府层面，还是要坚决保持房价稳定，让“居者有其屋”。
其次，从青岛今年的楼市表现来看，2021年伊始，1-2月青岛整体市场表现较为喜人，整体成交量为178万平方米，同比2019年同期上涨幅度明显。主要原因可分为三个层面：一是传统春节促销加上就地过年，使得看房人群增多，加之很多项目释放3月涨价信号加快客户成交；二是政策及规划利好，1月从国家到地方层面释放十四五规划发展建议，从城市到区域或多或少增强了未来发展预期；三是本轮限购始于2017年底，2018年3月正式出台，历时3年，客户心理逐步由观望转变为及时上车，部分压抑需求开始逐步释放。
我给大家的建议是，自住需求，该上车的就上车。随着人力、物力成本的上涨，青岛房价大跌可能性很小，大家根据自己的选择，有中意的房子就下手，虽然“房住不炒”，但抵不住成本的上涨。
嘉宾张正言：2021年1月6日，住建部部长王蒙徽在被问及调控措施等问题时提到，现在房地产市场在多方的共同努力下，基本实现了稳房价、稳预期等目标，未来将坚持“房住不炒”的定位，以“因地制宜、多策并举”等措施，促进房地产市场健康稳定发展。
其中“促进房地产市场健康稳定发展”13个字吸引了很多人的注意。一些房地产资深专家认为，“健康稳定发展”的意思是要让“过热”的房价稳定下来，使其不再“疯涨”。
对于在2021年，到底是把“房产变存款”还是把“存款变房产”，确实是一件难以抉择的事情。虽然有关部门、专家和从业人员对这个问题都作出了一定的“回复”，但只能给大家作为一个参考。我认为，可以肯定的是，未来国家会对房地产业进行更加严格的调控，坚决维护老百姓的利益，让房地产市场走在健康、稳定的发展轨道上。
置业者需要审时度势，根据自己的实际情况来决定是否买房，以及买哪个区域的房。
观海新闻/青岛晚报记者董真
