[摘要] 3月17日,半岛“问法热线”火热开通,因热线火爆,为了保证让更多市民有咨询律师的机会,“问法热线半岛维权微信群”也同时开通,短短两小时就有200多人加入微信群。
交房违约钱咋算?
2019年11月,郭女士在南京路鲁商蓝岸公馆全款买了房,合同上约定是2021年3月31日交房。但开发商通知了业主们两次,因疫情原因要延期交付。郭女士觉得开发商应该出示证明,保证到底赔付几个月的违约金。
据郭女士介绍,开发商方面第一次通知是通过微信,告知购房者交房时间改到了2020年6月份,并发过来一个延期交房的通知函,据显示,按照《中华人民共和国民法总则》第一百八十条的规定及《中华人民共和国合同法》第一百一十七条、第一百一十八条的规定,因不可抗力不能履行合同的,根据不可抗力的影响,部分或者全部免除责任。而本次新冠肺炎疫情属于不可抗力事件,因此按照法律规定及合同约定,有权延长交付期限。
第二次延期交房通知是书面形式,交房日期改到了2020年9月30日,理由同样是疫情原因不能按期交付房屋。她认为开发商应该出具书面材料,标明违约赔付日期的时间段,明确因疫情导致开发商违约的免责天数。
对此,半岛记者拨打了售楼处的电话,但是电话一直处于占线状态。随后,记者又根据郭女士提供的手机号,联系到客户经理杨女士。杨经理介绍,开发商这边已经给业主们发了两次通知函了,已经说明了为何延期,业主们都是应该了解,疫情是个不可抗力,同时也告知了新的交房日期。对于违约金,杨经理表示,业主们的合同里都有表明,按照合同里执行。而对于郭女士要求出具“明确开发商免责时间”的书面材料,杨女士表示暂时无法提供,此事也已上报公司领导。
热点答疑
案例1：期房推迟交付 购房者如何维权
问:2019年买的期房,本来2020年底交房,但接到开发商通知推迟交付,开发商表示受到疫情影响,影响了工程进度,购房者如何维权?违约金怎么要?
律师:逾期交房要具体看合同怎么约定的,如果符合解除条件,买房人可以选择不要这个房子,如果选择还是要这个房子,开发商应按照合同约定承担违约责任。
案例2：再婚老伴子女想要她的拆迁安置房
问:1993年,李女士在东北有一套房。1994年与丈夫离婚后,房子归李女士。2000年,李女士处了个东北的对象再婚,李女士将之前的房子卖了,又在青岛市北区拜泉路全款买了一套房,房款都是李女士自己出的,房产证上写的是李女士自己的名字,这套房子在2011年拆迁后,李女士与老伴离婚,但仍一块住。2017年,在原址安置给了一套房子,房产证还是李女士的名字,但老伴的子女现在想要这套房,李女士不同意,想咨询律师应该怎么保护自己的财产。
律师:离婚时,与再婚老伴的财产是如何约定的?没有特别约定,是夫妻共同财产,有老伴部分份额,其子女可以按照法定继承分得相应份额。不过,这个事件听着比较复杂,还需要面谈进一步了解情况。
案例3：夫妻离婚后小产权房如何分割
问:市民王女士与丈夫离婚,婚前双方有一套小产权房,离婚后如何分割?
律师:可调解协商,一方给予另一方补偿；离婚时可以写个协议书书面约定一下,法院在审理离婚纠纷中涉及小产权房分割时,通常不做处理。
案例4：房子烂尾了 有什么解决办法？
问:2018年,在西海岸新区双珠路舜宁国际买的公寓,合同规定2021年6月份交房,但是这个公寓楼已经停工2年了,想知道有什么解决办法?
律师:可由开发商、政府部门共同推进问题解决。购房者可以到法院起诉,胜诉之后,如果被执行人没钱,问题难以得到根本解决。
案例5：开发商未登记备案 无法办理产权证
问:房子从2020年年底交付后,因为开发商一直未完成相关初始登记备案,导致业主无法办理不动产权证,目前孩子无法落户,给生活带来极大不便,我们业主该怎么维权?
律师:如果开发商资金链断裂,即使交房了,开发商撤不了押,业主也办理不了不动产权证。业主可到法院起诉,拿到判决书,催促开发商限期办理房产证,否则承担违约责任。
案例6：开发商延期交房 不支付违约金
问:2016年,周先生在即墨岭海路逸景湾买的房子,合同规定是2016年年底交房,结果一直拖到2019年8月份才交房,开发商不支付延期交房的违约金,周先生不记得合同上写的违约金的比率,不知道有没有过诉讼时效期?
律师:购房者手里也应该有商品房预售合同,首先要确定是否是正规的商品房,如果是合法的房子,可以持身份证去不动产交易中心查询到自己的商品房预售合同,看看当时违约金是如何约定的。
案例7：开发商签阴阳合同 业主该如何维权
问:2018年4月份,孙先生花224万元在市北金华路一楼盘买现房,签了两份合同,一份是备案价格151万元的合同,另一份是224万元的合同,未开发票。2019年11月份,办不动产权证时,开发商让签抵账承诺书,孙先生不同意,要求开发商开发票,开发商不开发票。孙先生又去开发商金华路29号售楼处开发票,售楼处给开了5张临时发票,发票的价格与备案合同上的价格不一致,现在不动产权证已办下来。
律师:关于开发商阴阳合同的问题,这个要明确到底哪一个合同是真实的,如果开发商违法签了“阴阳合同”,那就涉及行政处罚问题,购房者与开发商之间签订的协议,以双方真实意思表示为准。
案例8：姥姥过世老房面临拆迁 母亲也去世想代位继承
问:崔女士姥姥有子女3人,这三人都是城市户口,姥姥已经去世了,在城阳农村有三处房子,城阳农村要拆迁了,姥姥子女需要继承房屋,崔女士母亲去世,崔女士代位继承,崔女士想要咨询如果与姥姥子女协商不成功,是否只能提起诉讼?诉讼是怎么个程序,需要提供哪些资料,代位继承需要另外提供哪些资料?
律师:可以提起诉讼,崔女士可以向法院咨询或者与律师面谈准备相关材料立案。
案例9：开发商破产了 贷款买的商铺未交付
问:2014年1月份,刘先生在城阳上马汇海路188号五洲四海家居城邦,交了18万元首付贷款买了两个小商铺,贷款20多万元还没下来,有网签合同,维修基金也交过了,房管部门也能查到备案信息,合同规定2014年10月1日交房,但是至今也没有交房。刘先生反映这个项目是社区项目,今年3月1日,开发商龙海城实业有限公司申请破产了,法院指定的管理人即将入场,刘先生这种情况是否是购房人?管理人有没有权利解除购房合同?
律师:涉及开发商破产的问题,刘先生应积极与破产管理人联系,申报财产,协商解决方案。
案例10：开发商将物业用房 当成住宅用房出售
问:2003年,庄女士花30万元在延安三路一小区买了一套房子,合同上写的是住宅用房。2007年,小区统一办房产证,其他邻居都办下来房产证,只有庄女士与对面的一户邻居没有办下来,庄女士的房子在规划局的图纸规划里面的用途是物业用房,所以办不下房产证。庄女士找过开发商,开发商不承认欺骗庄女士,让她自己去办房产证。庄女士表示,2007年要办房产证时,开发商私自更改了庄女士的合同,附上了一张物业用房的图,还在里面写了如果庄女士以后起诉,按双倍价格返还的约定,庄女士觉得不合理,想咨询律师,应该以什么角度起诉才能得到合理的结果。
律师:这个要看庄女士是否签订了正规商品房预售合同并进行了网签,查找出无法办证的原因,案情比较复杂,具体当面咨询。
