[摘要] 得益于去年末热点城市热度的延续，以及今年春节期间一二线城市购房情绪升温，提振了上半年楼市的整体表现。
中房网讯 得益于去年末热点城市热度的延续，以及今年春节期间一二线城市购房情绪升温，提振了上半年楼市的整体表现。
克而瑞研究中心近日发布的报告显示，上半年房地产市场成交持续高位运行。其监测的30个重点城市累计成交同比增长44％，较2019年同期增长21％。另一方面，百强房企1－6月累计实现销售操盘金额61499．1亿元，同比增长36．7％，业绩规模整体提升。
土地市场方面，在集中供地的带动下，上半年热度有所上涨，集中供地带动百强房企投资积极性显著回升。整体来看，50强房企投资金额1．64万亿，与去年上半年相持平。而在区域分布上，长三角依然是投资的主力区域。
单月业绩增速放缓，19家房企销售超“千亿”
报告显示，TOP100房企6月操盘销售规模12829．6亿元，较2019年同期增长21．5％，略高于2020年6月。单月业绩增速自一季度以来呈放缓趋势，6月单月环比增速仅14．6％，不及往年同期。另外，从累计业绩看，百强房企1－6月累计实现销售操盘金额61499．1亿元，同比增长36．7％，业绩规模整体提升。
以全口径金额核算，上半年销售金额超过千亿元水平的房地产企业达19家。其中，碧桂园全口径销售金额达4264．2亿元，中国恒大、万科和融创中国均超过3000亿元。保利发展和中海地产销售金额超过2000亿元，招商蛇口的销售金额为1769．7亿元，华润置地、绿地控股和金地集团销售金额超过1600亿元。整体来看，百强房企各梯队门槛继续呈稳定增长态势，TOP30房企依旧保持规模优势。
具体到企业表现，考虑到2020年上半年受疫情影响，部分企业规模负增长，业绩可比性较弱。2021年上半年绝大部分的百强房企相较2019年同期均实现明显的业绩增长，近半数百强房企上半年累计销售业绩较2019年同期的增幅在50％以上。
从6月单月业绩方面来看，百强房企中有27家企业单月业绩环比增速在30％以上。其中，绿城、招商、华润、滨江等房企6月单月同环比均实现了明显的增长。而在大部分房企单月业绩环比提升的同时，也有近3成的百强房企单月业绩环比下降。对此，克而瑞研究中心分析认为，一方面，近期大湾区市场疫情防控出现反复、网签备案放缓，影响到部分企业6月的业绩冲刺。另一方面，也有少数房企在业绩冲刺过程中，货量供应未能及时跟上，整体去化情况不及预期。
投资积极性大幅回升
土地市场方面，上半年在集中供地的带动下，市场热度有所上涨。
根据报告，上半年全国土地市场成交面积达94576万平方米，同比下降13．4％，但成交金额却在重点城市集中供地的拉动下同比上涨12％。同时，市场热度也较去年同期有所上涨，平均楼板价为3487元／平方米，同比上涨29％，平均溢价率达17％，同比上涨2个百分点。
截至6月末，22城首轮集中供地合计出让含宅地块782幅，成交金额高达10486亿元。值得注意提，杭州、北京、南京、广州和武汉位列成交金额前五位。这也意味着，房企在上述城市拿地表现较为积极。此外，厦门、深圳首轮涉宅地块供应量不足10幅，这也说明两个城市的土地资源相对较为稀缺。
报告显示，上半年末新增货值百强门槛为105．1亿元，同比上涨32％。其中，年内新增土储货值超过千亿的房企达到13家，碧桂园年内新增土储货值率先突破3000亿元。从各梯队新增货值集中度来看，TOP1－10房企新增货值占百强房企的38％，较5月末提高2个百分点。TOP11－20强占比17％，与5月末保持一致。后50强房企新增货值仅占百强的19％。克而瑞研究中心认为，在集中供地影响下投资集中度将进一步提升，短期强者恒强的趋势并未改变。
双集中供地带动百强房企投资积极性显著回升，2021年上半年百强房企拿地销售比达到0．3，较一季度末的0．2大幅提升。分梯队来看，21－30强房企拿地积极性提高最为显著，1－6月末拿地销售比达到0．37，梯队内融信、滨江、正荣在杭州及厦门等热点城市均有土储进账。TOP10房企拿地销售比仅次于TOP21－30，相较于此前最为谨慎的态度，集中供地之后龙头房企在核心城市补仓的积极性明显高于其他城市。整体来看，2021年50强房企投资金额1．64万亿，与去年上半年相持平。
此外，在区域分布上，长三角依然是投资的主力区域，与长三角核心城市较多，集中供地体量更大不无关系。报告显示，1－6月份百强房企拿地中47％位于长三角，环渤海、中西部和珠三角分别占19％、17％和16％。
供货节奏与投资脚步或将放缓
展望7月，克而瑞研究中心预计，房企供货节奏或将有所放缓，届时供应或将明显回落，成交也将缓步下行。
同时，22个城市均已完成首批集中供地，其中规模房企、国企央企优势显著。但考虑到融资环境并未发生宽松的转变，头部房企首发领跑的同时，同样需要兼顾“三道红线”、融资监管和现金流等多重压力。在上半年积极补充货值后，预计投资的脚步将略有放缓。
另外值得一提的是，核心城市第二、三轮集中供地或将成为中小房企投资的机遇期，类似武汉这种土拍调控相对宽松、拿地门槛较低的核心城市，是中小房企补充优质土储的首选。
