[摘要] 7月22日，国务院召开加快发展保障性租赁住房和进一步做好房地产市场调控工作电视电话会议，深入学习贯彻习近平总书记关于住房工作的重要指示批示精神
加快发展保障性租赁住房，全面落实房地产长效机制——
促进房地产市场平稳健康发展（政策解读）
7月22日，国务院召开加快发展保障性租赁住房和进一步做好房地产市场调控工作电视电话会议，深入学习贯彻习近平总书记关于住房工作的重要指示批示精神，研究部署加快发展保障性租赁住房，进一步做好房地产市场调控有关工作。就有关工作部署，记者采访了住房和城乡建设部、中国人民银行有关负责人。
加快发展保障性租赁住房，着力做好新市民和青年人的住房保障
会议强调，要认真贯彻落实党中央、国务院决策部署，把发展保障性租赁住房作为“十四五”住房建设的重点任务，坚持一切从实际出发，解决好大城市的住房突出问题。
“经过多年的发展，我国住房保障能力持续增强，累计建设各类保障性住房和棚改安置住房8000多万套，帮助2亿多困难群众改善了住房条件。”住房和城乡建设部住房保障司有关负责人说，随着城镇化进程加速和流动人口规模扩大，进城务工人员、新就业大学生等新市民、青年人的住房困难问题日益凸显，须加快完善以公租房、保障性租赁住房和共有产权住房为主体的住房保障体系。
加快发展保障性租赁住房，首先要明确保障对象。“在一些人口净流入、房价偏高的大城市，新市民、青年人‘买不起房、租不好房’的问题还比较突出。”该负责人表示，保障性租赁住房主要解决符合条件的新市民、青年人等群体的住房困难问题，特别是要优先保障新市民中从事基本公共服务的住房困难群众。
其次，要合理确定面积标准。坚持住房保障“保基本”原则，以建筑面积不超过70平方米的小户型为主。
此外，还要注重实现“职住平衡”。“过去一些保障性住房，有些建在相对偏远的地方，基础设施配套不完善，保障作用难以有效发挥。”该负责人说，加快发展保障性租赁住房，要多措并举，主要利用集体经营性建设用地、企事业单位自有闲置土地、产业园区配套用地和存量闲置房屋建设，适当利用新供应国有建设用地建设，并合理配套商业服务设施。
当前，住建部正会同相关部门，推动人口净流入的大城市等加快发展保障性租赁住房。今年4月，住建部与国家发展改革委印发通知，要求40个城市做好2021年保障性租赁住房建设计划安排，对符合条件的项目给予中央预算内投资补助。5月，分两批召开40个城市座谈会，交流试点经验，推动加快发展保障性租赁住房，40个城市计划年内筹集建设93万套。
“下一步，住建部将继续指导人口净流入的大城市等从确定发展目标、落实支持政策、建立工作机制等方面加快发展保障性租赁住房。”该负责人介绍，“‘十四五’期间，在新市民和青年人多、房价偏高或上涨压力较大的大城市，新增保障性租赁住房占新增住房供应总量的比例应力争达到30％以上”。
全面落实房地产长效机制，进一步加大房地产市场调控和监管力度
会议指出，要高度重视房地产工作中的新情况新问题，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，不把房地产作为短期刺激经济的手段，全面落实稳地价、稳房价、稳预期的房地产长效机制，促进房地产市场平稳健康发展。
“2018年房地产长效机制建立以来，房地产市场平稳健康发展取得明显成效。”住房和城乡建设部房地产市场监管司有关负责人说，2020年，22个试点城市新建商品住宅、二手住宅价格同比涨幅分别比2019年收窄3．1个和1个百分点。实践证明这一机制符合中国国情，符合房地产市场发展规律，是精准有效的。
以湖南长沙市为例，该市坚持精准调控，持续实施供求双向调控和全过程精准调控，率先在全国取消二套住房契税优惠，增加炒房成本；同时强力实施一手房、二手房、保障房、租赁房涉房业务“一网通办”信息共享，加强住房全生命周期管理，有效提升市场监测监管能力。坚持稳控地价，严格实行“限房价、控地价”住宅用地出让方式，基本实现“稳地价、稳房价、稳预期”调控目标。
通过连续5年实施限房价供地措施，合理设定住宅供应规模、分布与价格，长沙市形成了以限价房为主的住宅供应市场格局，房地产市场总体运行稳定，呈现出市场供求基本平衡、成交价格较为平稳的主要特征。目前，长沙市正有力推进保障性租赁住房建设。按照规划，“十四五”期间，计划建设筹集保障性租赁住房10万套，已建设筹集4．35万套。
也应看到，今年以来，受多种客观因素影响，再加上部分城市履行主体责任不到位，放松房地产市场调控，部分城市房地产市场升温，个别城市出现过热苗头，需要因城施策、精准施策，进一步加大房地产市场调控和监管力度。该负责人表示，下一步将重点做好以下工作，扎实推进房地产市场调控。
进一步落实城市主体责任。对调控工作不力、市场波动大的城市，要坚决予以问责。同时强化省级政府的监督指导责任。
加强房地产金融管理。完善“三线四档”融资管理规则，严格实施银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度，加强对中小型银行的监督管理。坚决查处经营贷、信用贷、消费贷等资金违规用于购房。
建立房地联动机制。推行北京市住宅用地限房价、控地价、提品质做法。严格购地企业资格审核，建立购地资金审查和清退机制。
加强部门协同配合，形成调控合力。建立房地产市场数据共享机制，为及时精准市场调控提供数据支撑。
持续整治房地产市场秩序。严肃查处房地产开发、中介、物业、租赁等方面的违法违规行为，净化市场环境，维护群众合法权益。
牢牢抓住房地产金融这个关键，推动金融、房地产同实体经济均衡发展
会议提出，要牢牢抓住房地产金融这个关键，严格房地产企业“三线四档”融资管理和金融机构房地产贷款集中度管理。
去年8月，人民银行、住建部会同相关部门形成重点房地产企业资金监测和融资管理规则，被称为“三线四档”规则。人民银行金融市场司负责人说，建立这一制度旨在增强房地产企业融资的市场化、规则化和透明度，帮助企业形成稳定的金融政策预期，从而合理安排经营活动和融资行为，增强自身抗风险能力，防范化解房地产金融风险。
“从实施一年的情况和各界反应来看，‘三线四档’规则是行之有效的。”该负责人介绍，试点企业资产负债率、净负债率、现金短债比三项核心经营财务指标明显改善，负债规模稳步下降，经营融资行为更加审慎自律。在此规则引导下，房地产行业预期更加稳定，整体经营趋于稳健。“下一步，人民银行将会同有关部门坚持市场化、规则化方向，及时总结试点经验，针对试点中的新情况新问题，不断完善‘三线四档’规则，推动房地产行业行稳致远。”
为完善房地产金融管理基本制度，去年底，人民银行联合银保监会发布了房地产贷款集中度管理制度。“这项制度既是房地产长效机制的重要组成部分，也是金融宏观审慎政策框架的一项重要内容。”该负责人介绍，实施半年多来，银行业金融机构房地产贷款、个人住房贷款集中度稳步降低，6月末，银行业金融机构房地产贷款、个人住房贷款集中度较去年末分别下降0．6个、0．2个百分点。
“接下来，人民银行、银保监会将继续坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，落实好房地产长效机制，不断完善房地产贷款集中度管理制度，抓好政策执行，提高金融体系韧性和稳健性，推动金融、房地产同实体经济均衡发展。”该负责人说。
