[摘要] 青岛市住房和城乡建设局起草制定了《青岛市业主大会议事规则》《青岛市业主临时管理规约》《青岛市业主管理规约》三个示范文本（征求意见稿），并公开征求社会意见。
为进一步增强业主自治能力，不断提升物业管理服务水平，根据《中华人民共和国民法典》《青岛市物业管理条例》等法律法规，青岛市住房和城乡建设局起草制定了《青岛市业主大会议事规则》《青岛市业主临时管理规约》《青岛市业主管理规约》三个示范文本（征求意见稿），并公开征求社会意见。
图源：青岛政务网
我们一起来看下三个示范文本（征求意见稿）的部分内容
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青岛市（物业服务区域名称）业主大会议事规则（示范文本）（征求意见稿）
关于业主大会成立
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第五条业主大会由本物业服务区域内的全体业主组成，自全体业主首次业主大会召开之日起成立。自全体业主首次表决通过本物业服务区域管理规约和本规则之日起运作。业主委员会自业主大会表决通过业主委员会委员选举之日起成立，并报经备案。
业主大会拥有本物业服务区域公共事务的最高议事权和最高决策权。
关于业主大会会议决定事项
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第六条除法律另有规定外，下列事项由业主大会会议作出决定：
（一）制定或者修改管理规约、本议事规则；
（二）选举业主委员会、延长业主委员会任期或者增补、更换业主委员会委员；
（三）选聘、续聘、解聘物业服务人；
（四）管理和使用房屋专项维修资金；
（五）筹集房屋专项维修资金；
（六）申请改建、重建建筑物及其附属设施；
（七）改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动；
（八）确定业主委员会委员津贴或者补助来源、支付标准，确定需要由全体业主公摊费用的收取标准；
（九）确定或者变更物业服务事项、服务标准和收费方案；
（十）制定共有部分经营收益等共有资金使用与管理办法；
（十一）改变或者撤销业主委员会作出的与业主大会决定相抵触的决定；
（十二）有关共有和共同管理权利的其他重大物业管理事项。
关于业主大会共同决定事项
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第七条业主大会共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定本办法第六条第五项至第七项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意；决定该款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。
关于业主大会会议
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第八条业主大会会议分为定期会议和临时会议，由业主委员会组织召开。
业主委员会应于会议召开十五日前将会议议题及其具体内容、时间、地点、方式等予以公示，并应当邀请所在地居（村）民委员会派代表列席会议。
业主大会会议不得对已公示会议议题以外的事项进行表决。
第九条业主大会会议可通过互联网方式召开，也可采用集体讨论、书面形式召开。采用互联网方式召开的，应当通过市物业主管部门建立的电子投票系统进行。（待有关政策实施后推行）
第十条业主大会定期会议每年召开次（每年度至少召开一次），会议由业主委员会筹办。
业主大会定期会议审议以下内容：
（一）上一年度物业管理报告、业主委员会工作报告、业主共有资金收支报告；
（二）下一年度业主大会年度计划和预算方案；
（三）业主、物业使用人违规行为整改情况（包括自查自纠、互查互纠、定期查究、备案查究机制建立情况和落实情况）；
（四）业主满意度测评情况；
（五）物业服务人执行物业服务合同约定服务标准情况（包括日常发现问题整改情况）、物业服务费收缴情况；
（六）物业管理的其他事项。
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青岛市（物业服务区域名称）临时管理规约（示范文本）（征求意见稿）
关于业主权利、义务
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第四条业主、物业使用人应当遵守相关政府部门的有关规定，遵守社会公德，不得危及物业的安全，不得损害其他业主、物业使用人的合法权益，并承担治安、消防、卫生等方面的安全责任。
业主转让或者出租物业时，应将本规约作为物业转让合同或者租赁合同的附件，同时书面告知物业服务企业。
业主转让物业，应当结清和续交物业服务费、房屋专项维修资金等费用。
第五条业主在物业管理活动中，依法履行下列权利义务。
业主依法享有下列权利：
（一）要求物业服务人按照物业服务合同的约定提供服务；
（二）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；
（三）提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议；
（四）参加业主大会会议，行使投票权；
（五）选举业主委员会成员，并享有被选举权；
（六）监督业主大会筹备组、业主委员会的工作；
（七）监督物业服务人履行物业服务合同；
（八）对共有部分使用、收益享有知情权、监督权；
（九）监督房屋专项维修资金的管理和使用；
（十）；
（十一）法律、法规规定的其他权利。
业主应当依法履行下列义务：
（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；
（二）遵守物业服务区域物业使用、公共秩序和环境卫生维护以及突发事件应对等方面的制度；
（三）执行业主大会、业主委员会依法作出的决定；
（四）按时交纳物业费、房屋专项维修资金等费用；
（五）配合物业服务人实施物业管理；
（六）履行房屋安全使用责任；
（七）；
（八）法律、法规规定的其他义务。
关于物业服务区域内的
业主共有部分
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第八条本物业服务区域内的以下部分属于业主共有：
（一）道路、绿地，但是属于城镇公共道路、城镇公共绿地或者明示属于个人的绿地除外；
（二）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施设备，避难层、设备层或者设备间等；
（三）物业服务用房和其他公共场所、公用设施；
（四）法律、法规规定或者物业买卖合同依法约定的其他共有部分。
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青岛市（物业服务区域名称）管理规约（示范文本）（征求意见稿）
关于利用物业服务区域共有区域从事经营活动
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第九条利用本物业服务区域共有部分从事经营活动的，应当由全体业主共同决定，其产生的收入扣除合理成本之后，属于业主共有。可能损害特定业主就其专有部分享有的合法权益的，还应当经有利害关系的业主同意。
任何单位和个人不得擅自处分属于全体业主的共有物业。
关于物业专有部分使用及
物业服务区域内经营场所管理
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第十条业主、物业使用人应按照有关政府部门批准或者不动产登记簿载明的用途使用物业专有部分，不得擅自改变物业专有部分的使用性质。因特殊情况需要改变物业用途的，除遵守法律、法规以及本规约外，应当征得有利害关系的业主同意，并报相关政府部门批准。
本物业服务区域内严禁将住宅改变为□餐饮□娱乐□宾馆_______等经营场所，严禁将商铺（含临街）用于□宠物医院□机动车养护维修□餐饮□酒吧_______等经营场所。但经有利害关系人一致同意并办理有关合法手续的除外。
关于业主、物业使用人禁止行为
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第十三条本物业服务区域内业主、物业使用人禁止出现下列行为：
（一）损坏或者擅自变动房屋承重结构和主体结构；
（二）将房间或者阳台改为卫生间、厨房，或者将卫生间改在下层住户的卧室、起居室（厅）、书房和厨房的上方；
（三）未经批准擅自改变房屋内部防火分隔，影响消防安全和疏散要求；
（四）破坏或者擅自改变房屋外观；
（五）违法建造建筑物、构筑物；
（六）损坏或者擅自占用、改建共有物业；
（七）损坏或者擅自占用、移装共用设施设备；
（八）擅自建设、接驳排水系统；
（九）擅自占用、改建、扩建本物业服务区域内道路进行摆摊设点；
（十）擅自占用、堵塞、封闭本物业服务区域消防通道；
（十一）存放不符合安全标准的易燃、易爆、剧毒、放射性等危险性物品，排放有毒、有害物质；
（十二）侵占或损坏道路、绿地、花卉树木、艺术景观及文体休闲等设施设备；
（十三）在建筑顶层搭棚设架和随意堆放杂物，或在建筑物阳台边沿、窗口及外墙堆放、吊挂物品，或从建筑物内抛掷物品危害他人人身财产安全或者破坏环境卫生等行为；
（十四）制造超过国家标准的噪声（包括大音量播放电视、音响、举行喧闹的聚会、舞会、机器设备噪声等），影响他人正常生活、工作和学习；
（十五）在共有物业和公共场所悬挂、张贴或乱涂乱画；
（十六）违反有关规定饲养家禽、家畜及宠物；
（十七）_________________；
（十八）其他法律、法规规定禁止的行为。
本物业服务区域内发生前款所列行为时，业主、物业使用人有权投诉、举报，业主委员会、物业服务企业应当及时劝阻；对于劝阻无效的，业主委员会、物业服务企业应当及时报告本物业所在地街道办事处（镇人民政府）或有关政府部门；街道办事处（镇人民政府）或有关政府部门在依法处理时，相关业主、物业使用人应当予以配合。
关于广场舞
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第十五条业主、物业使用人在物业使用过程中，应遵守下列约定：
……
（四）休闲娱乐：广场舞时间不应早于点整或超过点整，白天音乐声不得超过分贝，晚上不得超过分贝；在每年高考和中考前天或其他特殊时间段，应暂停所有带有音响设备的健身等休闲娱乐活动。
……
关于车位、车库管理
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第十八条本物业服务区域内规划用于停放汽车的车位、车库，其归属由当事人通过出售、附赠、出租等方式约定，并应当首先满足本物业服务区域业主的需要。
人民防空工程平时用作停车位的，应当首先满足本物业服务区域业主的需要。
利用物业服务区域内业主共有的道路或者其他场地设置车位的，不得占用消防通道等救援通道。
本物业服务区域的车位、车库使用情况按月由物业服务企业按照有关规定和合同约定的方式予以公示。公示的内容包括可使用车位、车库的总数，车位、车库使用信息等。
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有关修改意见和建议请于2021年10月15日前反馈至青岛市物业服务保障中心（地址：市南区香港中路73号9楼；联系电话0532－82658196；邮箱：（qdwuyeban＠qd．shandong．cn）。
