[摘要] 今年，青岛开启了全新的“TOD时刻”，在政策环境、项目落地等方面呈现出与往年大不同的景象
有人说，谁拥有城市综合体，谁就拥有城市的未来。工作、商业、文化、教育、居住……在城市综合体，几乎可以第一时间满足人们都市生活的各种需求。
如何打造城市综合体？TOD（Transit oriented development，指以公共交通为导向的城市空间开发模式），成为各地竞相选择的“通用模式”。在老城，它是城市有机更新的新引擎；在新区，它是引领城市空间拓展的驱动力。
以复合型、无缝对接的交通枢纽为通路，TOD对现代城市工作、居住、生活、休闲、娱乐、社交等进行重构和升华，由“移动”的客运站转变为集中人、物、事，与城市融为一体的未来城市节点。
今年，青岛开启了全新的“TOD时刻”，在政策环境、项目落地等方面呈现出与往年大不同的景象：
顶层设计在提速——
8月26日，青岛市自然资源和规划局召开轨道交通TOD综合开发规划推进会。会议透露，青岛正在加快推进《轨道交通土地资源开发利用专项规划》及《轨道交通TOD综合开发战略规划》编研工作。
9月6日召开的青岛部分重点基础设施项目工作推进专题会议提出，要把重点基础设施建设与老城区更新改造等工作充分结合，高水平实施片区规划设计和更新改造，积极推动TOD综合开发，完善道路两侧绿化、公共服务设施、商业设施等功能配套，丰富产业业态，提升城市功能品质。
11号线夜景
项目落地开启加速度——
今年，青岛地铁布局开发新赛道，强化资源市场化运作能力。9月以来，接连在市北区、西海岸新区、即墨区等地拿下多宗土地，为高标准推进TOD综合开发提供了有力支撑。
不久前，青岛城市轨道交通第三期建设规划获得国家发展改革委批复，青岛未来五年将建设2号线二期、5号线、6号线二期、7号线二期、8号线支线、9号线一期和15号线一期，共7个项目，线路规模139公里，估算总投资980．7亿元。国家发展改革委在批复中指出，深入研究站点枢纽综合开发，做好站点与周边客流密度较大的商城、社区、学校等的衔接，提高土地综合开发效益。
“十四五”时期，青岛将以地铁三期建设规划项目为契机，以充沛的线网资源为支撑，全力争创北方TOD典范城市。
随着TOD综合开发持续深入，优质产业资源不断导入，城市基础设施、公共服务设施、商业设施等功能配套将持续完善，城市功能和交通功能实现一体化协同发展，大大提升城市形象和品质。
一个轨道交通深度引领城市发展的新格局正在逐步打开！
01、建轨道交通不只是为了方便出行
TOD空间模式最早是由新城市主义代表人物、美国设计师彼得·卡尔普索在其著作《未来美国大都市：生态·社区·美国梦》中初步建立TOD理论研究体系。TOD理念倡导以轨道交通站点为核心进行片区一体化开发，通过高效、合理统筹生态、生活、生产空间和多样化场景营造，打造集商业、商务、居住、生态、公服等多样化功能于一体的城市片区中心，实现生产生活生态的高度和谐统一。
2020年8月，在青岛举行的第二十二届中国科协年会上合组织及“一带一路”节点城市交通创新发展论坛上，中国工程院院士、深圳大学土木与交通工程学院院长陈湘生以深圳为例，讲述综合交通枢纽建设与城市空间、土地资源、生态环境、居民需求整体协同的作用。他认为，“我们建轨道交通不是要让大家都乘坐轨道交通，而是把城市空间的布局重塑，然后建成综合体，把这些人集中在枢纽附近，从而少占用土地，让生态更优美。”
建轨道交通却不是要让大家都坐轨道交通——这一论述，非常形象地阐述了TOD的理念。放眼全球，纽约、东京、香港等大城市，都有过非常成功的案例。
一栋或一片建筑，就相当于一座竖起的城市。日本是将TOD模式发展到极致的国家。日本六本木新城堪称“TOD鼻祖”，它以轨道为节点，通过开发超高层和地下空间，形成立体使用的“垂直城市”，即把住宅、办公、商业、餐饮、影院、学校、医院等城市功能区统统纵向装进一个或一片超大超高的建筑里，使人们所有的日常活动都可以在“空中”完成。日本六本木新城在20公里核心城区范围影响了至少800万人，为区域经济发展注入了新活力。
即墨国际陆港片区－城轨配套基地内一宗产业用地
从国内看，在我国40多个开通轨道交通的城市中，接近半数都出台了TOD开发相关政策。北京、上海、深圳、成都等地通过交通升级引导城市变革，实现了对城市土地资源的高效复合利用，有效解决了城市建设用地日益紧俏与居民对公共空间的需求与日俱增之间的矛盾。
以被誉为“一座轨道上的城市”的成都为例。早在2017年，成都就做出大力实施TOD综合开发的战略部署，对轨道交通远期线网规划的694个站点、75个车辆基地进行统筹开发。成都还在全国范围内率先建立了TOD顶层设计体系，指导未来20至30年的TOD综合开发工作。
随着“综合开发为常态，不开发为例外”，TOD对于城市发展的引领作用日益显现：一方面，地铁打破了区域限制，有了地铁人人都住在主城区；另一方面，加速了产业的汇聚，聚集了人气，从而激发区域活力；同时完善和改进了城市功能，提升了周边地块商业价值，实现产城融合；最重要的是拓宽地铁建设资金筹措途径，促进了地铁可持续高效运营。
2020年11月，重庆市发布了《关于推进主城都市区城市轨道交通区域综合开发的实施意见（试行）》，按照“建轨道就是建城市”的理念和“高效集约、站城一体、通畅便捷、绿色生态”的原则，高质量打造“轨道上”的主城都市区。重庆将轨道站点划分为商服型、枢纽型、公服型、产业型、居住型五种类型，形成轨道站点TOD综合开发分类体系。目前，重庆正对98处轨道交通场站进行TOD综合开发。
02、青岛TOD综合开发“蹄疾步稳”
当前，青岛正处于由相对粗放式发展向内涵式发展的转型阶段，老城区面临着公共服务及市政设施配套亟待完善、产业空间不足、城市活力缺乏等一系列问题。原有“大拆大建”倾向的改造模式已经不适合社会发展的需要，亟待通过系统性地有机更新，促进存量空间提质增效。
TOD综合开发是赋能城市有机更新、促进城市更高质量转型发展的重要手段。通过整体策划规划、统筹连片实施，依托轨道交通站点的庞大人流聚集效应，围绕站点进行复合化功能布局、立体化商业开发、高品质空间打造与精细化业态植入，提升城市生活品质和消费能级，构建起便捷通达的交通枢纽系统与高品质的公共空间体系。
“建地铁就是建城市”，青岛地铁自首条线路开工以来，一直积极推动TOD综合开发，充分发挥轨道交通的联结优势，促进沿线人口、岗位高度集聚，经济要素在轨道站点周边高效配置，以“聚人”促“兴业”，实现生产、生活、生态有机结合，做强做大地铁产业链，助力青岛产业经济地理重塑、强化城市产业支撑。
目前，已成功实施地铁2号线辽阳东路车辆基地上盖物业开发、地铁1号线贵州路站上盖物业开发、地铁1号线井冈山路站地下空间开发等TOD项目，有效提升了土地集约节约利用水平，带动沿线区域经济发展，同时也为后续TOD综合开发项目实施积累了宝贵经验。
今年1月28日，市地铁工程建设指挥部召开的“起跑即冲刺、开局即决战”青岛地铁攻坚落实年誓师动员大会提出，全面加快三期规划线路开工筹备。按照“一化五要”建设新模式，即项目属地化、规划要系统论证落地、征迁要综合预估可控、资金要整线平衡到位、参建要本地场景优选、开发要TOD引领覆盖，集全市之力共同推进地铁建设。
9月以来，青岛地铁接连斩获多宗土地，吹响了高标准推进TOD综合开发的号角——
9月8日，青铁置业发展有限公司联合华润置地、诚达科技公司成功竞得市北区瑞海北路1号、5号（人工智能产业集聚区北片区GB00020地块和GB00021地块）两宗土地，总建筑面积超30万平方米。
市北区瑞海北路1号、5号
该项目位于环湾大道以西、胶州湾海岸线围合区域，拥有270度亲海海景资源，将滨海公园、体育中心、五星级酒店、游艇码头作为小区配套，打造高端品质社区。项目所属“千亩人工智能产业集聚区”，构建“人工智能科技＋总部经济”，形成AI科技能量核，整合优势资源，优化产业发展环境，加速推动产业集聚和产业发展。
9月10日，青铁置业发展有限公司再获西海岸国际海洋智区两宗住宅用地，总建筑面积超20万平方米。项目地处西海岸新区海洋高新区核心区范围内，紧临城市主干道琅琊台南路、滨海大道，东临中铁世界博览城，南临古镇口军民融合区，地铁13号线盛海路站和大珠山站环抱形成的围合区域。本期住宅用地的获取，将进一步完善园区内配套设施，实现生产、生活、生态有机结合，打造宜业宜居的新型TOD产城融合项目。
西海岸国际海洋智区两宗住宅用地
9月13日，青铁置业发展有限公司成功竞得位于即墨国际陆港片区－城轨配套基地内一宗产业用地。项目地处青岛发展新引擎区域大北岸地区，即墨、城阳、胶州三区交汇。总建筑面积近20万平方米，青岛地铁将以“TOD＋产业”引领区域的发展模式，联合全国排名第一的产业园专业运营商联东投资集团，打造轨道交通数智制造园。
项目主要围绕轨道交通、智能制造、精密机械等主导产业，重点引入行业龙头企业，深度融合数字科技，以国家支持的战略性新兴产业为辅助，打造低污染、低能耗、高附加值的科技制造产业园。园区预计引入不少于60家符合产业方向的生产型企业，其中规上及高新企业占比超30％，达产后预计可实现年均税收约1亿元，提供优质就业岗位千余个。
03、“一区一试点”，全面构建全域TOD战略布局
产业要发展，规划是前提。
目前，在青岛市发改委、市自然资源和规划局的指导下，青岛地铁正在编制青岛市TOD综合开发五年行动方案、轨道交通TOD综合开发战略规划，为实施全域TOD综合开发提供有力支撑。
从国内其他城市的经验来看，轨道交通TOD综合开发规划要立足长远发展，强化品质提升，切实加强轨道交通土地资源规划控制，实现沿线土地资源配置效益最大化、最优化，支撑轨道交通可持续建设运营。
8号线红岛火车站（特色车站）
专家建议，《规划》编制要确保可操作、可实施、可落地。在编研过程中，既要借鉴发达国家、先进城市的经验，又要充分结合青岛实际，立足产业、功能，对青岛市国土空间规划、城市功能性质、现状各轨道线路和站点的功能定位深入分析研判，建立轨道交通站点分级分类体系。在此基础上，对不同片区、不同类型的站点周边区域进行分类引导策划、优化提升，推动轨道交通与城市功能融合发展，彰显青岛本土特色。要坚持策划先行，引入顶尖策划设计机构，按照“先期策划、系统规划、精准设计、功能复合”原则，高标准开展TOD项目城市一体化设计。
青岛的TOD项目开发将实施差异化与多元化发展。以三期规划获批为契机，青岛地铁将开展土地梳理，对三期项目沿线TOD综合开发潜力地块实施分级分类，推动TOD开发用地统筹管理、集约高效利用。
同时，加快项目落地，按照“一区一试点”的原则，积极推进市南、市北、李沧、崂山、西海岸、城阳、即墨、胶州等区域重点项目，力争尽快打造一批站城一体、产城融合的TOD开发示范标杆项目，推动城市有序更新，助力提升城市发展新能级。
“十四五”期间，青岛地铁将按照“一年全面起势”“三年整体成势”“五年全面落地”的战略打法，按照“站城一体、产业优先、功能复合、综合运营”的理念，围绕轨道交通站点打造“商业中心、生活中心、产业中心、文化地标”，构建7×24都市生活便利圈。力争至2025年，全面构建全域TOD战略布局，推动15－20个示范项目全面落地，实现千亿级投资，将青岛打造成为全国北方TOD典范城市。
届时，青岛将全面开创TOD综合开发改变城市形态的新局面。地铁，将从单纯的交通流线转变为城市发展的“动脉流量”，更好地重塑片区价值，为城市发展打开更大的空间。
作者｜周建亮
