[摘要] 与青岛第二次土拍结束时间前后间隔不久，国内几个重点城市成都、杭州、合肥、济南、福州、天津的土拍也相继结束。值得注意的是，“竞品质”、“流拍”和楼市的“未来”三大关键词成为了本轮次土拍的关注焦点。
9月13日，随着老胶南板块熔断的4宗地块在线下竞品质结果出炉，轰轰烈烈的青岛市今年第二次土拍，最终交出了76宗（终止8宗，中止3宗）的答卷。
盘点本次土拍，成交总占地面积265．6万㎡（含划拨），成交总建面633．8万㎡（含划拨），成交总价279亿，折合楼板价4670元／㎡，除了熔断的4宗地，其他均为底价成交，整体溢价率0．46％。
与青岛第二次土拍结束时间前后间隔不久，国内几个重点城市成都、杭州、合肥、济南、福州、天津的土拍也相继结束。值得注意的是，“竞品质”、“流拍”和楼市的“未来”三大关键词成为了本轮次土拍的关注焦点。
“竞品质”带来新课题
从青岛市自然资源与规划局7月30日第一次发布公告挂牌100宗到8月11日终止。再到8月18日重新挂牌减少至87宗。后来又有多宗地中止又恢复，延期缴纳保证金的时间。
9月8日，原本定于当天出让高新区8幅宗地，因7日两宗商住地因无人报名中止出让。而同日，剩余地块也宣布终止出让。至此，高新区8宗地块全部终止出让。这其中，第一次挂牌终止后，增加了“自有资金”“开发资质”以及“控溢价竞品质”的新规则。在重新挂牌中减少的13宗地中主要是因为资质、资金等原因无法上市拍卖。跌宕起伏的挂牌过程，似乎暗示着青岛市本轮土拍一波三折的表现。
本轮青岛市土拍的高潮，出现在9月13日上午。保利、龙湖、华润、绿城、中海、海信、招商、国信、阜丰、亿联、长城、金鲁班和金源鸿大等17家开发商围绕着老胶南4宗地展开了激烈的争夺，最后导致熔断，并线下竞品质摇号。
经过竞品质，最终。薛家滩3107地块由绿城以4379元／㎡竞得，总价3．04亿元；3108地块由龙湖以4740元／㎡竞得，总价2．09亿元；孟家滩3121地块由大华集团以4559元／㎡竞得，总价3．34亿元；3122地块由国信以4560元／㎡竞得，总价1．35亿元。
以上四宗地块总占地面积约10．53万㎡，建筑面积约24．05万㎡，其中住宅建面19．24万㎡，商业建面2．41万㎡，商住比1：9较为合理，起拍总价8．53亿元，成交总价9．82亿元，因控溢价率，溢价率均为15％。分别被绿城、龙湖、大华和国信竞得。这其中，除了大华较为陌生之外，绿城、龙湖和国信在青岛市场均有品质过硬的产品。
就本轮土拍，记者集中采访了青岛市场的主要房地产开发企业。某Top10房企青岛地区投资负责人张先生表示，“青岛市房企依然想要拿到市南、市北、李沧、城阳主城区以及老黄岛的地块。”
而另外一家Top20房企青岛地区投资负责人姜女士则认为，“就目前青岛市的土地情况而言，‘竞品质’是有很多利处的。”她指出：“对国家来说，能够有效控制地价率；对居民来说能够提升居住质量，享受高品质住房；对房企市场来说，能够规避市场单纯追求利润的现象，提升利润空间。总之，能够给国家、房企、居民等主体带来新的利好趋向。”
多地流拍引发新关注
与青岛土拍时间相隔不久，杭州市第二批集中供地中的10宗“竞品质”地块中，却有9幅地块因有效申请没有达到规定门槛，无法进入后续正式竞价环节，无奈“流拍”。
易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，此次杭州竞品质地块的‘流拍’并不令人意外。他说：“杭州‘竞品质’地块参拍门槛要求高、规则复杂，起拍总价偏高，且要求现房销售，房企几乎无利可图，只能‘躺平’。”
上市后终止拍卖和流拍的情况，不仅仅出现在青岛和杭州，9月14日结束第二批集中供地土拍中合肥、成都，均出现不同程度的流拍：合肥第二次集中供地17幅地块中有5幅因故终止；成都第二批集中供地75幅地块有17幅因故终止。9月15日，济南49宗宅地无一地块溢价成交，17宗地块因无人报名竞买而临时撤牌，流拍率升至30％以上；更早些时间里，福州参拍的19宗涉宅地有4宗中止出让；天津40宗地平均溢价率仅0．6％，流拍率升至35％等。
此外，截至9月15日，沈阳第二批集中供地46幅土地中，也只有10幅土地有房企报名。这其中，一方面是住宅市场调控、房企融资端调控下，企业战略改变的连锁反应；另一方面则是“房企拿地金额不能超过年度销售额的40％”这一调控政策正在显效的具体表现。
就目前青岛地区的流拍情况而言，住宅用地依然是最具竞争力的，而产城融合、旧城改造等项目成交的绝对值较低。“由于写字楼综合体变现能力较弱，去周期化较长，不利于资本市场投资，目前地块使用以住宅性用地为主，而商业用地较少，同时，产地融合、旧城改造等项目不具备竞争性，底价成交较多，因此成交绝对值较少。”某Top10房企青岛地区投资负责人张先生表示，“不少房企对土地的选择和使用，有自己的规划和方向。”
房企在土地市场“躺平”、“冷思考”的现象，是眼下“值得当前重点关注的风险点。”严跃进说。他认为：“近期关于房企债务和经营压力大的案例不断增多，各类担忧确实增加。而从房企投资端的动作看，拿地工作压力很大，或者说企业资金面状况恶化下拿地积极性减弱。所以需要不断关注房企拿地的意愿，否则房企拿地节奏放缓，对于各地土地供应目标的完成是一个较大的挑战。同时，类似拿地意愿减弱的情况，也说明各地管控中，需要积极倾听房企的心声，主动为房企减负，真正让房企参与到土地供应和交易的市场中。”
TOP20房企青岛地区投资负责人姜女士也提到，“当前实力雄厚的央企和国企占据竞拍环节的主体，这对于央企、国企彰显品牌价值，承担社会责任有着重要意义。另一方面能够促使民企房产参与‘竞品质’，通过次环节影响房企重视品质，增加信誉，为楼市发展带来更多可能。”
楼市“有居”迈向“优居”
短期来看，“竞品质”有利于从源头上引导房企供应高品质住宅产品，提升开发商建好房、造好房的能力。长期来看，“竞品质”或将加剧房企的两极分化，拥有成熟成本管理体系及优秀产品力的房企将进一步拉开与其他房企的距离，优质产品力在销售端也会对购房者产生一定的品牌效应，促进优秀房企进一步扩大自身优势。同时，有更益于购房者，保障居民从“有居”向“优居”迈进。
据国金证券研报显示，福州、青岛、济南、天津四座城市的二次供地的溢价率分别为13％、1％、0％和1％；而四城在首轮集中供地时的溢价率分别为18％、2％、12％和11％；同时，土地流拍现象也明显增多。福州、青岛、济南、天津二次供地的流拍率分别为32％、10％、35％、34％，而四座城市第一批集中供地时的流拍率分别为13％、2％、5％和22％。不难看出，通过“竞品质”等政策手段，土地的溢价率已经得到了控制，而提升品质则成了房企的攻坚重点。
中梁地产投资部投资总监吴先生指出，“‘竞品质’意味着房企建安成本的增加。由于地方政府目前依然在限制房价上涨，这实际上是压缩了房企的利润空间。如何在有限的利润空间里实现产品质量的提升？很值得每一个开发企业深入思考。而对于老百姓来说可以理解为花同样的价格，能买到更高品质的房子。而楼市也将更快的实现‘有居’向‘优居’的跨越。”
青岛财经日报／首页新闻记者于爽
