[摘要] 全国已经有21城发布了“限跌令”，“工抵房”火速蹿红。
全国已经有21城发布了“限跌令”，“工抵房”火速蹿红!
今年下半年以来，楼市走向备受关注。近日有媒体报道称，目前全国已有21个城市发布“限跌令”，其中包括岳阳、桂林、菏泽、昆明、沈阳、江阴、株洲、唐山、张家口、鄂州、株洲等。
有的城市是直接发布行政命令，有的则是通过约谈房企，限制恶意降价，否则就不给予网签的方式。
58安居客房产研究院分院院长张波分析，目前出台“限跌令”的城市主要是在三四线城市。相较一二线城市，三四线城市经济、产业薄弱，需求有限，在棚改退潮后，这些城市楼市处于下行态势，部分城市房价跌幅较大。
尤其是部分区域降温的速度比较快，房企在这些地方加快出货的意愿强烈，通过大幅调整销售价格的方式来出货的现象比较多，所以这些城市“限跌令”多一些。
而大多数一二线城市主要在信贷等各方面做一些调整之后，市场就会逐步回归正常，不一定需要“限跌令”。
多个城市出台房价“限跌令”类似举措。
记者梳理出部分出台“限跌令”城市的具体措施：
8月初，辽宁省沈阳市的沈北新区某楼盘推出降价房源，住宅房源从每平米1．1万元降到每平米8000元，多个楼盘也加入降价行列。随后，沈北新区房产局联合城建、教育、市场、公安等多部门，对房企进行了约谈。由于沈阳一些楼盘降价，引发之前购房业主投诉，相关部门要求相关房企进行内部整顿并整改。据沈阳楼市8月统计数据显示，沈阳房价连续四周下跌，二手房成交量已经跌到了3300套。
8月11日，昆明房协组织房企召开座谈会，指出云南省昆明市房企若恶意降价将被约谈，情节严重者将停止网签。昆明市房协紧急组织TOP30房企及大型经纪公司召开”稳房价、稳地价、稳预期”工作要求座谈会，严格控制恶意降价行为，严重者将被停止网签。
8月13日，湖南省岳阳市出台新规，中心城区新房销售的实际成交价不得高于备案价格，也不得低于备案价格85％，否则将不能网签。
9月，据媒体报道，湖南省株洲市有民众反映部分房企采取大幅降低销售价格并明显低于市场正常价格销售或代理销售新建商品房，严重扰乱房地产市场秩序。随后，株洲市住建局要求企业全面整改：立即停止违规销售行为，下架所有涉嫌低价销售的房源信息。
9月中旬左右，河北省张家口市住建局、张家口市财政局等四部门联合出台《关于进一步加快完善房地产长效机制的通知》，其中一条“新取得预售许可证的项目不得低于备案价格85％进行销售”的内容，被外界称为“限跌令”。
10月21日，湖南省永州市住房和城乡建设局、永州市发改委、永州市自然资源和规划局等9部门联合下发《整治规范房地产市场秩序进一步促进房地产市场平稳健康发展的实施意见》的通知。《通知》明确：永州商品住房实际成交价格不得高于备案价格，不得低于备案价的90％，同时严禁低价倾销、打价格战。
11月，江苏省江阴市住房和城乡建设局发布《关于进一步促进房地产市场健康稳定发展若干事项的通知》，政策目的直指稳房价，不能降价。
11月，山东省聊城市住建局发布通报显示：某品牌楼盘降价促销被叫停整顿。该品牌楼盘由于降价后的价格，相比前期低了约1000＋元／㎡，引起老业主不满，继而遭到投诉。官方通报中表示：楼盘违反了发改委《商品房销售明码标价规定》有关规定，影响到聊城市房地产市场的正常秩序和“三稳”目标落实。通报最后强调：其他企业也要引以为戒，严格自律。
11月，江苏省镇江市出台楼市新政对新盘降价行为进行限制。镇江扬中市建筑房地产业商会发布倡议书，明确要求：在售项目的商品住宅同一楼层、同一户型成交价不低于上季度成交均价的95％，新开盘商品住宅不低于备案价格的85％进行销售。
11月4日，广东省惠州市住房和城乡建设局发布《关于2021年第四季度查处房地产开发企业的情况通报》，直指对降价过大的房企。值得一提的是，有两家企业因为销售价格明显低于备案价，未按政府备案价格要求销售商品房，而被暂停网签，并且责令限期整改。
统计局：今年10月大中城市商品住宅价格环比略降。
一众城市纷纷出台“限跌令”，房价真的降了吗？
值得注意的是，就在11月15日，国家统计局发布2021年10月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况显示，10月份大中城市商品住宅价格环比略降，同比涨幅回落。
58安居客房产研究院分院院长张波向中国城市报记者解读，从统计局公布的数据来看，10月70个大中城市房价整体下行的趋势依然存在，市场降温在房价侧也体现明显，其中一线城市的二手房价格环比下降0．4％，北京、上海、广州和深圳均环比下滑，分别下降0．5％、0．4％、0．6％和0．2％。而二线城市的二手住宅销售价格环比下降0．3％，降幅比上月继续扩大0．2个百分点。三线城市新建商品住宅销售价格和二手住宅销售价格环比均下降0．3％，降幅比上月均扩大0．1个百分点。
据张波介绍，从房价的下行来看，进入第四季度，房企加快现金回流的诉求不断增强，虽然整体融资出现有一定向好的迹象，但并不会改变行业的融资难的问题。这也是推动房企不断加快销售节奏的重要原因，通过降价的方式来拉动销量提升，这也导致了部分城市房价出现持续下行。
此外，他认为，二手房价格下行加快的现象值得关注。一二线热点城市的新房受限价影响，房价变动本身和市场热度未必完全匹配，而二手房对市场的体现则更为直接，其中二手房参考价格政策和房贷严控是影响的重要因素。
“工抵房”火了，真的能买吗？
在此背景下，“工抵房”概念开始走热。
最近，“工抵房”在房产市场、朋友圈及中介口中频繁出现，尤其是在二三线城市，类似的房源不在少数，包括广州、厦门、成都、南京等一二线城市也出现了很多“工抵房”。
何为工抵房？一般指工程抵押房，即开发商用来抵扣工程款项的房子；各种内部房源则多为开发商对内部员工释放的折扣房。相比正常成交的其他房源，工抵房的价格几乎打了8折。
例如，广东省广州市增城区某楼盘就推出8套工抵房，总价87万元起，折合单价仅1．1万元每平方米。而项目此前的成交价在1．3－1．5万元每平方米左右。另外，荔湾某楼盘由于工程回款需求，推出一批工抵房，总价仅350万元一套，折合单价在5．07－6．55万元每平方米。而项目此前的成交价高达8．5－9万元每平方米。有媒体粗略统计，价格方面，这些工抵房轻则优惠数十万元，多则优惠上百万元。
“工抵房”井喷主要有两个原因，据张波分析，一个是开发商现金流压力比较大，所以工程款的支付进度比较慢，有些工程款不能如期支付，这样一来，建设方就需要开发商提供一些房子作为相应抵押。这个现象在这两年比较常见，所以会有大量“工抵房”出来。但建设方也不需要这么多房子，他们也需要变现获取现金。另外一种原因是，部分房企推出的产品本身并不一定是“工抵房”，而是普通的在售商品房，为了回笼资金，要对价格进行调整，但又怕老业主形成很大的反弹情绪，这样一来也会以这个“工抵房”的名义来进行销售，这是一种变相的降价促销行为。
由于价格明显低于市价，工抵房和员工折扣房一直饱受争议。
据人民网江苏频道消息，10月左右，江苏省徐州市贾汪区新城吾悦广场在售的吾悦华府项目遭到购房业主集体举报开发商变相降价。据悉，该项目利用国庆促销活动，推出一批工抵特价房，一口价单价5388元，“数量有限”。值得一提的是，该楼盘的备案均价为7200元每平方米。
10月3日，徐州市贾汪区市场监督管理局发出整改通知令，明确提出该项目以“工抵房”的名义进行降价销售商品房的行为违反了相关法律条规，要求该项目停止工抵房的销售。
最后提醒大家注意，买房需谨慎，查清房源，勿被低价冲昏头。
记者：越玥、张阿嫱
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