[摘要] 2021年还剩下一个多月的时间，不出意外的话，今年将会成为近年来青岛楼市最具戏剧性的年份之一。简言之，今年楼市的特点是“高开低走”“冰火两重天”。
2021年还剩下一个多月的时间，不出意外的话，今年将会成为近年来青岛楼市最具戏剧性的年份之一。简言之，今年楼市的特点是“高开低走”“冰火两重天”。上半年楼市如火如荼，新房成交近8万套，同比上涨28％。进入下半年本欲“更上一层楼”，但迎来的却是七八月低迷不振，“金九银十”歇菜哑火，令人喟叹不已，进入十一月，依旧不见起色。据锐理数据最新统计显示，截至11月21日，青岛本月新房共成交5984套，成交面积706937．1平方米，比去年同期分别大幅下跌33．17％、33．24％；从新建商品住宅数据看，青岛本月新住宅共成交4943套，成交面积604424．87平方米，比去年同期亦分别大幅下跌35．9％、35．1％，市场表现萧条。
另外，值得关注的是营销面，据锐理数据统计，截至11月21日，青岛本月新房销售总额为107．37亿元人民币，比去年同期的156．87亿元人民币，大幅下跌31．6％，单看商品住宅，本月营销总额为91．86亿元人民币，比去年同期的136．78亿元人民币，大幅度下跌32．8％。
多方面因素导致楼市乏力
“今年房地产市场成交乏力，类比往年的‘金九银十’，不尽如人意。”锐理数据山东区域总经理刘元婧认为造成这种结果主要有三大原因：一方面政府坚持“房住不炒”，坚定维“稳“的主基调，从管控层面收到了一定的成效；另一方面伴随着市场的周期性变化，需求提前透支，叠加土地“两集中”、金融“三道红线”等政策，致使当前市场层面进入盘整期，市场回调是必然的结果；第三个方面主要是购房客户买涨不买跌的态度所致，市场下行，客户持币观望比例增大，在收到明确利好信号前，难以释放。
青岛房地产专家龙江表示，“今年的发展调控与往年有很大的不同，主要是通过金融手段来调控。比方说银行贷款的限制、个人贷款的限制以及二手房贷款的限制。”这样就使得那些通过借钱加杠杆来快速发展的企业，面临着巨大的承兑压力、市场压力、资金压力。
青岛贝壳研究院首席市场分析师刘倩倩分析，今年青岛楼市走势是人口、金融、预期等多因素综合作用的结果。人口方面，受二胎政策的影响，从2021年开始，入学儿童规模明显高于往年水平，叠加部分热点学校已从2020年开始逐步发布的学位预警，导致部分区域的住房需求量提前一年释放，但进入下半年后，相关需求的释放放缓，热点区域的住房一直处于高关注低成交的状态。金融方面，上半年整体金融信贷环境宽松，银行额度充足，有效促进了住房需求的释放，但进入9月之后，随着贷款“两集中”管理所带来的额度紧张开始显现，多数银行“批而不放”，使得市场成交周期明显拉长，置换链条放缓，进而影响新房市场。预期方面，今年其他城市房地产调控政策频出，虽然青岛相关政策较少，但使得更多购房者陷入观望期，看房周期持续拉长。
山东太平洋房屋运营总监路阳认为，最近几个月青岛房产交易的表现，从房产经纪业务的切身体验看，有一个传导链条。首先是房产信贷政策的收紧，导致有置换需求的房主名下的二手房售出后，房款迟迟无法回流，其再次置房的时间被拉长，传导到一手房市场，这部分客户因为资金的原因，迟迟无法出手；反映在整个房地产市场上，就像按下了慢进键，整个交易节奏放缓；个别开发商因为资金压力，开始放出部分价格优惠力度大的房源，来吸引流量，导致有需求的购房者，认为房价还会持续下行，购房者信心不足，观望情绪更浓，再加上“房产税”这只靴子一直没有落下来，“把客户约出来看房太难了”“光谈价，谈下来也不定”，经纪人说的最多的这两句话，完全体现了计划购房者现在的状态。2021年青岛的房产市场呈现出来的状态，完全是国家房地产调控“三稳”基调以及由此出台的一系列政策的反映。背后体现的逻辑是国家对房地产的定位变化，以及由此产生的结果，房产不再是投资品，而是回归房子本来的使用价值。
年底行情不容乐观 市场或继续下行
来年市场会出现怎样的变化？青岛房地产专家龙江分析预测，目前这种情况到今年元旦前不会有太大的改善，虽然有些城市尝试着解除限购限售限价等措施，依然不会改变房地产下行的趋势。从目前宏观调控的作用以及目的来看，也许会影响好几年，所以不论是年前还是明年初的元旦后，都不会有太大的反转行情。
锐理数据山东区域总经理刘元婧分析，元旦前市场会持续保持低谷，除非有利好政策的推升，比如10月份部分银行信贷额度放开，对房地产市场起到了很好的催化剂作用，但生效有一定延时性，短期内恐难显现。考虑到部分房企由于回笼资金的需要，大概率会出现低首付、特价房等促销活动，会吸附一部分对价格敏感的客户，对市场有一定的调节作用，但放眼全年收效甚微。
对明年及未来市场，刘元婧表示，青岛作为新一线城市，房价、地价在同级别的城市中控制的非常不错，刚才也提到了放宽信贷政策，会有一定的延时性，结合之前的货币刺激政策来看，通常是政策出台6个月后对市场的影响比较明显，所以明年可能会有一波不错的行情，但幅度不会特别大，楼市最艰难的冬天已经过去了，明年楼市很值得期待。
二手房市场疲软 两极分化日益加剧
记者了解，青岛二手房市场同样表现疲软。据锐理数据最新统计，截至目前，青岛11月份二手房住宅共成交1399套，成交面积133905．54平方米，比去年同期分别下跌约64．9％、63．3％。此外，截至目前青岛11月份二手房住宅销售总额约为23．70亿元人民币，比去年同期下跌约66．1％。
二手房是楼市的“晴雨表”，若更宏观地看，今年青岛二手房市场表现令业界担忧，截至目前（2021年1月－11月），青岛二手房住宅共成交50220套，成交面积4626645．68平方米，成交金额920．70亿元人民币，比去年同期分别下跌约5．0％、3．0％、1．5％。
青岛房地产专家龙江认为，二手房成交的下行趋势其实在去年已经显现。疫情后物业管理非常好的小区，得到了广大居民的认可。而那些早期位置虽然不错的房子，因为缺乏相应的物业管理和安全保障，房价都处于波动之中，甚至有些房价下降得比较快，成交也比较“清淡”，这种现象可能会持续一段时间，再加上一手房的宏观调整，二手房紧跟其后，未来也不可能会有成交量大幅上涨的现象。
锐理数据山东区域总经理刘元婧分析，去年青岛是全国二手房市场跌幅较大的城市之一，“有价无市”成为了当今二手房的代言词，虽说每隔一段时间会有一些小区被爆出天价成交，但这毕竟都是少数。今年二手房市场自3月份开始有了一波回暖，成交集中在西海岸、市北、李沧三个区域，不难看出这些区域是次新房比较集中的区域，而市南区，“老破小”在逐渐淡出人们的视野。十四五规划指出当前青岛住房保有量已基本达到户均一套的程度，可见二手房存量巨大，但青岛吸附力有限，“新青岛”人较少，难以支撑如此庞大的二手房市场，未来整体看跌，同时也会出现次新房和老破小两级分化的局面。
青岛贝壳研究院首席市场分析师刘倩倩认为，整体来看，今年青岛二手房成交量价均处于正常波动区域，市场先热后冷，对比去年同期，成交量同比基本相同，价格小幅上涨。但随着市场需求的抑制，下半年市场成交量逐月下降，市场降温，成交价也随之回落。
置业风险系数上升需更加理智
青岛房地产专家龙江表示，购房置业是每一个家庭的大事，这么多年以来，房地产市场一直处于房价上扬的趋势中，但是今年的情况已经发生了根本得改变。客观的讲，由于宏观金融调控以及城市建设进入尾期，房地产从今年开始进入了一个下降的趋势。这个趋势可能会持续相当的时间，所以在这个时期买房，如果像以前那样获得巨大的财富收入，估计不太现实。“如果是自己居住或者必须要买的房，那就要选一些主城区个人看好的楼盘，还要关注楼盘开发商口碑。像国企央企这样的楼盘还是比较放心的，因为没有太多的资金压力，不会造成严重的违约交房或者是烂尾楼。那些上市公司中所谓的50强企业，甚至20强企业开发的楼盘，都要打个问号，可能会出现不正常交房或是烂尾现象。相反，本地的一些财务比较稳定的开发商开发的楼盘，相对还是安全一些。如果是投资，尤其是周边区域的房产投资，我认为应该马上停止。”
锐理数据山东区域总经理刘元婧给意向购房者提了三点建议，一是努力调整心态，及时出手。国内购房者不乏大量的套利者，房价下跌，觉得它没有升值潜力；房价上涨，又嫌它贵，总之由于决策的失误，极易错过一轮又一轮的市场机会，建议瞅准时机，及时出手。二是频繁看房，积累认知优势。不要坐井观天，守株待兔，从现在开始频繁游走于中介和售楼处之间，真正的置业高手，并不做频繁交易，而是在关键时刻出手，现在就应该行动起来，做好充足准备。三是优先考虑自身需求，不要盲目看涨。购房从实际需求出发，切莫眼高手低，优先要考虑自己的通勤便利性，居住舒适度，解决最根本的住房问题，而不是看规划，看红利，看涨幅这些虚无缥缈的东西，并且现在正值房地产低谷期，可以结合自身情况，及时上车，如果担心房价还会有下跌风险，那选择核心区位，优质产品是其保值的根本。
青岛贝壳研究院首席市场分析师刘倩倩建议，“房住不炒”的主基调不会改变，房屋的投资属性正在被逐渐剥离，回归真正的居住需求，“稳房价、稳预期”是必然趋势，因此无论是首套上车还是改善置换，只要有合适的房屋满足自己的居住需求，以现在的市场和价格情况来看，是可以选择购买的。
山东太平洋房屋运营总监路阳建议，对于目前意向置业者，如果购房是必须要做的一个决策，不应该只考虑价格因素，更多的要综合考虑自身的需求和目前市场上产品的匹配程度。现在大家接收信息的渠道太多了，如果只关注降价这两个字，置业者很容易在思维上钻进一个胡同，无论看到什么样的房子，都会用市面上出现的最低价格与之匹配。但是，首先我们都不知道到底哪个点是价格曲线的最底部，也不能保证出手的那个时机刚好在最底部的时机，只能说现在的这个时间段，会是一个房价相对较低的一个时间段。开发商在年底，因为资金的情况和公司年度的销售目标达成，都会有些比较真诚的优惠政策；二手房也会有个别房主，因为年底资金周转的需要，紧急出售房产，议价空间较大。现在来说，市面上可选择的房源是比较充足的，特别对于二手房来说，一房一况，且在地理位置上有唯一性的特点，这个时间选房，是比较合适的。
李鹏飞
