[摘要] 土拍市场的变化与今年楼市走势完美契合。作为本市第三批次集中土拍，也是本年度最后一次集中拍卖，市场呈现“三大变化”
昨天上午，随着西海岸最后17宗地块成交，连续三天的青岛三批次土拍正式结束。针对此次土拍所反映出的市场特点，业内人士总结出三点：“热门流拍”“底价成交”以及“拼单拿地”。回顾从5月份开始的三次集中土拍，从第一次开平路地块拍出近年来的最高地价，再到第二次土拍多以底价成交，再到第三次土拍多宗热门地块流拍。土拍市场的变化与今年楼市走势完美契合。作为本市第三批次集中土拍，也是本年度最后一次集中拍卖，市场所呈现的“三大变化”将会对2022年青岛房地产市场产生哪些影响呢？
热门流拍 房企开始精打细算
第三批土拍名单公布时，就有媒体解读其中暗藏9个“宝藏地块”。但让人没想到的是，12月14日在城阳与高新区拍卖结果出炉时，9个“宝藏地块”中的两个却以流拍收场。分别是城阳区礼阳路地块和高新区海月路地块。其中，礼阳路地块为亚洲杯体育场旁的商住地，商住比为24：76，容积率2．3，总建面80816．4㎡（住宅61277．4㎡），楼板价5059元／㎡，起拍总价2．09亿元。海月路地块则为原规划中清华附中南侧纯住宅用地，总占地面积150037．9㎡，规划总建面300075㎡，容积率2．0，起拍楼板价4000元／㎡，起拍总价10．83亿元。
一块是规划中的“足球小镇”，无论是商业配套还是交通设施都有着很好的预期；而另一块是市民期待已久的“清华附中”教育利好，妥妥的学区房资源。两大热门地块无人问津，让很多业内人士倍感意外。不过仔细分析，还是能看出其中的问题所在，最重要的原因还是在“三道红线”这样严格的地产金融监管政策之下，开发商面临资金压力，拿地时需要在成本方面进行仔细考量。
就拿海月路地块来说，公告中明确指出，土地竞得方须引入指定的十二年制学校，并支付学校建设资金3．5亿元。成交地价10．8亿元，外加支付学校建设资金，折合成本超过5200元／㎡。而礼阳路项目，则涉及配套23830．1㎡的租赁型人才住房，这部分将采取提取资金的形式，共计1．2亿元作为保障专项资金。如此一来拿地成本也接近5．3亿元，折合成本约6551元／㎡，而且还要配建星级酒店项目。面对未来楼市的走向，精打细算的开发商最终没有出手。
对于两宗地流拍带来的影响，有专家告诉记者，开发商对未来市场并不看好，尤其是资金供应方面，“三道红线”短期内不可能放松，开发商可能没有更多的资金来配建商场、学校等公共设施，类似往年资金投入量大、投资回报时间长的“造城”可能会停止，周边区域大规模的开发热度可能会逐渐冷却下来。
合作拿地 抱团取暖抵御“寒冬”
除了拿地时的精打细算，此次土拍和以往不同的是，单独拿地的房企越来越少，大多数的地块都是被多家开发商“拼单”拿走。例如海泊河33号地块就被四家企业联合竞得，浮山后青啤货场地块则被青啤和市北城发联合拍得，还有日照爱城置业和青岛十梅庵投资一起拿下李沧地块。对于此次土拍的情况，有业内人士预测，“拼单”合作拿地可能会是未来房地产开发企业的主流现象。
而分析开发商热衷拼单组团拿地的原因，特别是在出手主城区和高价值的地块上，这其中资金问题还是绕不过去的坎儿。特别是从第二批土拍开始，相应的融资信贷政策越来越严格，例如在参与竞拍规则中就明确标明：参与竞买的企业股东不得违规对其提供借款、转贷、担保和其他相关融资便利等，购地资金不得直接或间接使用金融机构各类融资资金，购地资金不得使用房地产产业链上下游关联企业借贷或预付款，购地资金不得使用其他自然人、法人、非法人组织的借款，购地资金不得使用参与竞买企业控制的非房地产企业融资等。如此条件下在地价较高、项目操盘越来越复杂、利润可控制空间愈加收窄的形势之下，相比房企单打独斗，联合拿地、联合开发成为不少房企新的选择。
当然，联合拿地的好处除了可以聚集有限的资金同时分散风险之外，不同的开发商也可以各司其职，按照事先约定的分工，擅长工程的负责房屋开发建设，擅长策划营销的负责营销。而对购房者来说，多家开发商参与，同样可以分散相应的“交房风险”。
底价成交 房价平稳是主基调
时间回到2021年5月份，当时开平路45号项目，经过了164轮的竞价，最终触发熔断机制，改为线下竟品质，最终溢价率达到了65％。再来看看第二次的集中土拍，西海岸多宗地块再次触发熔断机制。而刚刚结束的第三次土拍，包括西海岸在内，仅有海泊河33号以溢价率8．59％的价格成交，另除流拍地块以外，其余地块全部以底价成交。
越来越多的土地以底价成交，这一方面可以看到土地“两集中”已经开始发挥成效，即集中发布出让公告，集中组织出让活动。从政策初衷来说，两集中政策就是为了“稳地价、稳房价、稳预期”，在一定程度上减少了土地哄抢，避免市场房源紧张。当然，这个过程中溢价逐渐消失，更多的是底价成交，土地市场出现了快速退烧的现象。在地产行业地价被比作“面粉”，房价被比作“面包”，“面粉”贵了，“面包”就贵。而现在“面粉”的价格终于开始回调了，对于房价的稳定将有着非常重要的意义。
截至今年11月，多家房产研究机构表示，从上月开始，土地市场开始降温，土地出让金、土地成交均价、平均溢价率持续下降。其中全国70大中城市合计土地成交金额2501亿，环比下降31％；成交土地均价7492．76元／平方米，环比下降24％。业内人士普遍认为，受国家房住不炒和稳定楼市政策影响，调控政策持续加码，导致热点城市的土拍市场逐渐降温。地价逐渐稳定也是房价企稳的先决条件。从目前大多数地块还是以底价成交这一趋势来看，“稳定”依然是2022年的房价走势的关键词。
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第三次土拍结束这些项目值得期待
浮山后青啤地块
该地块位于劲松四路以东、劲松五路以西、规划同德路以北，地块为青啤货场地块，占地面积约62018．5㎡，规划总建面185643㎡，商住比为25：75，容积率3．0，预计为纯高层社区。住宅建面112403．91㎡，商业商务37128㎡，起始楼面地价9510元／㎡，起拍总价14．2亿元。最终这一地块被青啤和市北城发联合拍得，按照规划这里将打造“青啤小镇”。除了住宅，商业化的“美食街”也是特别值得期待。据说，这里还将建设一处星级酒店，建成后无疑将把浮山后打造成为配套最完善的区域。
海泊河33号地块C区
海泊河33号地块C区，这里是此次土拍过程中唯一以溢价成交的地块，成交单价15420元／㎡，成交总价120503．8305万元。由于地理位置接近中央商务区，周边有家乐福、地铁等，可谓生活配套非常完善。但从拍卖价格来看，成本也并不低，预计项目上市后单价将轻松突破3万元。
滨海欢乐城7宗地块
欢乐滨海城片区北部7宗地块，规划为跨国公司区域总部集聚区，规划总占地面积约203369．3㎡，规划总建面约380094．66㎡，起拍总价25．36亿元。最终被中信泰富拿下，其中住宅地块最高成交楼板价9385元／㎡，商务金融地块最高成交楼板价5480元／㎡。此前欢乐滨海城曾经因为交通不便备受诟病。如今，随着环湾路长沙路高架开通，地铁5号线开建以及中信旗下国际总部的到来，这里有可能成为未来的热门区域。
崂山区沙子口地块
地块位于崂山路以北、崂山支路以东，属于纯住宅用地，占地面积约42360㎡，规划建面约131740㎡，起拍楼面地价13537元／㎡，起拍总价17．8亿元。如今，该地块被青建拍得，从地理位置上就不难看出，这里可能成为2022年最有吸引力的崂山区豪宅项目。
观海新闻／青岛早报记者 刘鹏
