[摘要] 展望2022年，保障性租赁住房发展的大目标已定，但具体实施仍待观察。
2021年是“十四五”的开局之年，“租赁住房”上升到国家战略层面，7月2日国务院办公厅印发《关于加快发展保障性租赁住房的意见》，首次明确了以公租房、保障性租赁住房和共有产权住房为主体住房保障体系顶层设计，明确保障性租赁住房主要解决符合条件的新市民、青年人等群体的住房困难问题，以建筑面积不超过70平方米的小户型为主，租金低于同地段同品质市场租赁住房租金。
在此之后，许多相关的会议和精神陆续出台，也有不少城市在土地支持、审批流程简化、资金支持、税费减少、金融支持等方面给了相关的规定。全年来看，中央及地方发布了超150条与住房租赁相关政策。“加快发展保障性租赁住房”成为高层定调，是党中央、国务院为缓解新市民、新青年住房困难作出的重要决策部署，也成为了“十四五”时期住房建设的重点任务。
展望2022年，我们认为，保障性租赁住房发展的大目标已定，但具体实施仍待观察。未来，更多针对实操的政策性建议会逐步出台，助力保障性租赁住房建设平稳、精细发展。
01、新增保障性租赁住房占比达30％
保障性租赁住房是住房保障体系的重要组成部分，党中央、国务院高度重视保障性租赁住房工作，并把发展保障性租赁住房作为“十四五”时期住房建设的重点任务。
中央规定“十四五”期间，新增保障性租赁住房占新增住房供应总量的比例力争达到30％以上，缓解住房租赁市场结构性供给不足。各地方政府积极响应中央号召，纷纷提出保障性租赁住房发展目标。
目前上海、广州、深圳已明确在“十四五”时期保障性住房供应目标，计划新增保障性租赁住房均占新增住房供应总量的45％左右。其中上海市确定“十四五”期间新增建设筹集保障性租赁住房47万套（间）以上，2021－2022年计划建设筹集24万套（间），达到一半以上，其中，2022年计划建设筹集17万套（间）以上。
图：“十四五”时期新增保障性租赁住房供应计划（万套／间）
数据来源：CRIC城市租售系统
杭州、成都、西安等新一线城市及部分二线城市也提出计划“十四五”期间新增保障性租赁住房占比达30％以上。在决策层的重视下，大城市保障性租赁住房建设明显加速，有望成为解决大城市新市民、青年人住房问题的重要渠道。
02、全国主要城市房租平均涨幅7．57％
从目前来看，国内租赁市场中，个人房源出租房屋在住房租赁市场上占比近九成，是目前市场房屋供给的最大来源。2021年，部分城市个人房源租赁产品租金上涨过快受到政府关注。
2021年开年以来，全国主要城市房租均呈现连续上涨趋势，平均涨幅接近7．57％，多地房租价格已经创下历年来新高。2020年到2021年上半年，房地产市场开启了一轮牛市，二手房房价的日益高企使得一些原本用于出租的二手房，被房东出售，或者处于观望市场的状态，直接导致了市场上可用于租赁的房源减少，二手房价格传导推动租房成本上升。
图：2020年及2021年（1－11月）
全国55城个人房源租金变动单位（元／平方米／月）
数据来源：CRIC城市租售系统
分地域看，2021年上半年个人租赁房源租金坪效中，绝大多数城市和去年相比租金都呈现上涨趋势，整体同比上涨5％左右，整体租赁市场较为活跃度。其中，成都、杭州作为新一线城市，近年来人口吸附力较大，2021年租金上涨明显，高达27％左右。其次天津、深圳、上海、武汉、广州、北京等城市，个人租金上涨也超15％。
由此可见，长三角和珠三角两大城市群对人口的吸引力依旧很强。下半年随着毕业季后租赁市场逐渐走入淡季，各个城市的三类型房源租金相对较稳定，整体波动不大。
以上海为例，2021年以来，上海个人房源挂牌量超过60万间，较前两年整体来看，挂牌量显著下滑，主要由于上海加强对于群租房监管，同时上海启动了旧改，部分房源拆除，使得供应量下跌显著。
根据监测数据来看，上海目前的个人房源租赁产品面积段以40－60平米为主，这与政府提倡大力发展保障型租赁住房，提供面积小于70平米住房的政策相符。其次为80－100平米，两部分面积段产品占据全部面积段产品近半，这部分多为家庭型客户需求。
表：2021年上海个人房源成交各面积段租金坪效涨幅情况
数据来源：CRIC城市租售系统
根据上海个人房源各面积段租金坪效涨幅来看，大于200平米和小于20平米的户型租金涨幅最为显著，分别为22．3％和20．54％。
小面积段产品主要针对单身客群，需求量较高，但产品稀缺，因此租金整体涨幅较为明显，而大面积段产品，随着租赁客群对于租住产品品质的提升，也存在一定的改善类需求，从而使得这部分产品的租金坪效涨幅明显。
03、房企从被迫到主动布局住房租赁
为了满足不同人群租住需求，2021年政府确立大保障性租赁住房体系，在房源筹建过程中以国企、房企为主的经营主体发挥着重要作用。其中国有企业作为政府调节市场发展的重要力量，充分发挥国有资本的稳定器和压舱石作用，积极落实国家“房住不炒”的政策，坚决杜绝租赁市场上存在的乱象，致力于让广大租户住有所居的同时，更承担着规范住房租赁市场、稳定租赁市场秩序的社会责任，为各个城市住房租赁行业树立标杆。
房企系从之前的被迫做租赁状态转向积极主动布局租赁业务。“集中供地”政策后，22城的供地成交情况来看，涉租赁土地成交高度集中，TOP30房企租赁相关用地成交规模占总租赁用地比重超总量的60％。
对于租赁行业而言，2021年是由“量变”到“质变”的一年。行业整体增速在第三季度开始触底反弹，市场进入洗牌期，头部企业强者恒强，部分中小企业在竞争中被淘汰出局。随着竞争格局的演变，行业过剩产能出清，企业开始将重心转向有质量的经营。
细分市场方面，企业员工赛道值得关注。企业员工宿舍赛道不仅需求大，竞争少，政策积极鼓励，未来也可能逐步打开市场，步入规模化发展阶段。从目前来看，作为细分赛道的企业员工宿舍，运营商不仅仅为企业提供住宿产品，从开始的运营“空间”逐渐走向运营“人”，为新时代城市基层奋斗者带来全新的租住体验。在城市产业升级的推动下，其潜力巨大，蓝领公寓市场也有望迎来新的发展契机。这些产品的兴起也将提升租赁住房行业整体的产品水平，让运营商回归产品本身的打造。
未来内功扎实、经营稳健的企业，一定能在未来的住房租赁行业的竞争中占有一席之地。
中国绝大部分城市住房租赁产业尚处于初级阶段，发展不平衡、不充分。但随着国家政策的大力扶持、新增租赁用地的不断入市，租金的管控、市场需求的不断释放等因素的影响，行业品牌化、标准化、产业化正在形成过程中，行业前景美好、未来可期。
从目前来看，租赁行业面临的问题还是盈利难题，在整体市场走出分化格局的当下，已具备领跑优势的头部企业，将通过强化外部资源优势并转化为企业内在核心竞争力，通过产品、服务的升级，提升品牌影响力和竞争优势。
在行业开启下半场，向精细化运营管理阶段过渡的进程中，重资产模式或将成为助力行业及企业提“质”的突破口。运营能力卓越的运营系企业，则通过往更轻的模式转型大幅提升规模，或许可以助力运营企业通过规模优势上市。
