[摘要] 1月多数规模房企销售表现不佳，TOP100房企整体业绩不及去年同期和去年月均水平。
2022年1月，房地产市场开局惨淡。
市场层面，供求急速下滑，CRIC重点监测的29个重点城市商品住宅供应面积同、环比分别下降43％和58％，成交面积环比下降37％，同比跌幅扩至46％。一方面，春节假期临近，不少房企放缓供货节奏，供应低迷一定程度上导致成交大幅下滑。更为主要的是，去年下半年以来市场下行压力加剧，购房者观望情绪愈加浓重。
从企业层面来看，1月多数规模房企销售表现不佳，TOP100房企整体业绩不及去年同期和去年月均水平。预计2月受春节假期影响供应缩量，成交或将持续下行。长期来看，目前行业下行筑底过程中，仍会有一定规模的房企面临负增长困境。
1月业绩表现不及去年月均水平
2022年1月，中国房地产市场整体延续了去年下半年以来降温的趋势，多数规模房企销售表现不佳，单月业绩同比以及较去年月均水平变动都有明显下降。1月，TOP100房企实现销售操盘金额5256亿元，单月业绩规模同比降低39．6％，较2021年月均水平降低43％。
展望2月，房地产市场仍难言乐观，成交或将持续下行。受春节假期影响，一、二线城市供应或将明显缩量，成交也将持续低位运行。三、四线城市返乡置业或将弱于往年，成交整体回升幅度着实有限，传统返乡置业型城市更将面临较大的考验。
图：2019年至2022年1月百强房企销售规模及同比变动（亿元）
数据来源：CRIC
行业规模再新高难掩下行，2022年预期负增长
目前，行业下行并真正迎来负增长时代已成为共识。商品房销售规模经过5年的高位运行之后，将处在下调筑底过程中。1月17日，国家统计局公布了2021年国民经济运行情况以及房地产行业数据。2021年，房地产业新房销售和开发投资规模均创新高，分别增1．9％和4．4％。但下半年新开工、土地购置和开发投资均降至冰点，新开工和拿地同比降31％和33％。虽竣工增2％创新高，但难挡整体开工投资同比降14％至4年同期最低。
图：2016年至2021年全国商品房销售规模及增速（亿元、万平方米）
数据来源：CRIC、国家统计局
企业自救、行业稳预期，保竣工、保交付成为共识
2022年，无论是从房企经营、还是宏观经济角度，保竣工、保交付都是势在必行。企业在流动性压力下，调动一切资源优先保竣工、保交付，成为盘活资金、改善现金流的重要抓手。目前，恒大、奥园、佳兆业、花样年等房企都已明确提出“保交付”目标。同时，住建部也已明确2022年将坚决处置房企楼盘逾期交付风险，坚持房住不炒、促进房地产业良性循环和健康发展。
这样的行业背景下，近年来也有越来越多的规模房企开始重视自身“交付力”、“服务力”的提升。提升产品质量管控、完善客户服务体系，打造更高品质、更人性化、更重视客户体验的产品交付环节和交付标准，都有助于提升交付率和交付满意度，树立积极的企业品牌、口碑和公信力。
表：部分规模房企提出的“保交付”目标
资料来源：CRIC整理
2022年房企融资严峻，扭转信心是关键
2022年房企的境内外融资环境依然严峻。目前，穆迪、惠誉、标普三大评级机构对房企的信用评级以下调为主，多针对已暴雷或发生违约的房企。而在境外融资环境紧张的同时，房企依然面临着较大的海外偿债压力。据统计，100家典型房企2022年的境外债权融资到期主要集中在上半年，其中1月份的到期规模高达627亿，为近两年中的最高。此外3月、4月、6月、7月均为境外债权融资的偿债小高峰。
此外叠加销售的疲软，2022年房企再融资环境可能会更趋于紧张。在此背景下，预计2022年房企出现负面评级或评级下调的可能性依然较高。其中，低信用评级的房企会受到更多影响，主要体现在债券平均期限缩短、平均票面利率居高不下等。当前的行业形势下，企业应尽可能警惕避免陷入负面信用循环。
图：2021年及2022年境外债权融资发行与到期情况（亿元）
数据来源：CRIC
2022年，行业流动性风险持续，但同时收并购机会也在增加。1月6日，承债式并购贷款政策落地，针对出险企业项目的承债式收购，相关并购贷款不再计入“三条红线”相关指标；1月10日，又有消息称央行要求9家国企通过收并购项目资产的方式为11家中高风险房企提供流动性支持。随着并购融资通道的打通，行业收并购积极性受到调动。加强项目层面的转让与兼并收购力度，有望缓解出险房企的资金压力、防范风险扩大、加快市场压力出清。
楼市开局惨淡供求同比跌幅超4成
2022年1月，房地产市场开局惨淡，供求急速下滑，29个重点监测城市商品住宅供应面积同、环比分别下降43％和58％，成交面积环比下降37％，同比跌幅扩至46％。
一线城市成交再陷低迷，环比下降21％，同比跌幅扩至38％。其中，上海第六批次新房集中入市，成交明显放量，环比增长43％，同比仍下降8％。北京、广州成交异常低迷，同比近乎腰斩，深圳同比跌幅更是高达60％。
25个二、三线城市成交跌至低位，同、环比跌幅都在40％以上。受去年同期极高基数影响，仅成都成交同比实现正增长，其余城市成交均有不同程度的回落。近半二、三线城市成交同比腰斩，杭州、东莞、西安等同比跌幅更是超70％。
春节假期临近，不少房企放缓供货节奏，供应低迷一定程度上导致成交大幅下滑；此外，更为重要的原因是市场下行压力加剧，购房者观望情绪愈加浓重。
从周度成交数据来看，32个重点监测城市成交持续低位运行。其中，一、二线城市仅上海、成都成交仍保持在高位，其余城市成交全面走弱。三、四线城市返乡置业潮难再，连云港、扬州等传统返乡置业型城市成交仅小幅回升。
总结
2022年，企业融资环境将继续保持严峻，短期内偿债压力仍然较大。流动性压力下，无论是从房企经营、还是宏观经济角度，企业保竣工、保交付成为首要目标。同时，市场危中有机、行业收并购机会增加，当前行业形势下打通并购融资渠道、调动企业收并购积极性，有望缓解出险房企的资金压力、防范风险扩大、加快市场压力出清。
附：2022年1月中国房地产企业销售排行榜TOP100
