[摘要] 与去年相比，今年的第一次集中土拍时间提前了不少，而更让人意外的是，此次土拍的数量大幅减少。
春回大地，岛城的房地产市场似乎也开始忙碌起来。就在业内开始期盼楼市“小阳春”的时候，青岛市自然资源和规划局发布了青岛市市辖区2022年第一批次住宅用地集中公告，2022年土拍大戏正式上演。与去年相比，今年的第一次集中土拍时间提前了不少，而更让人意外的是，此次土拍的数量大幅减少。
根据市自然资源和规划局的公告显示，此次集中供地将出让16宗地（含商住用地），16宗地占地面积约40．67万平方米，规划总建面约95．48万平方米，其中出让部分建面91．61万平方米，起拍总价36．44亿元。较2021年第一批次大幅减少47宗，占地面积和建筑面积同样大幅下滑。公告显示，本年度集中土拍将分四批次进行，第二、第三、第四批次住宅用地集中公告拟于5月、8月、10月集中发布。
区域：西海岸依然是热点
从土地供应量来看，数量少是最明显的特征，从分布来看，西海岸成为最大的热门区域。
先来看看李沧区，此次仅供应土地1宗，位置在李沧区重庆中路以东、京口路以南，规划为城镇住宅商服用地，出让部分的占地面积约3．84万平方米，建筑面积约12．59万平方米，容积率≤3．0，起拍楼面地价8000元／平方米，起拍总价10．07亿元；另外划拨教育用地占地面积4500平方米。从地图上看，该地块处于李沧区核心区域，位置十分优越，周边交通方便，商业、医疗配套完善，距离地铁3号线振华路地铁口仅有300米左右，距离李沧商圈仅有不到2千米，距离青岛市第八人民医院也仅有1千米。地块北侧是北方汽车交易市场地块和美猴王地块。
另外，城阳区此次共计挂牌4宗地，总占地面积约16．2万平方米，规划总建面约32．98万平方米，其中出让部分建面29．1万平方米，起拍总价13．6亿元。其中，2宗地块位于白云山板块，作为2021年热度最高的区域，这一地块同样值得期待。另外1宗地块位于城阳中心城区硕阳路北、国城路东，还有1宗位于亚洲杯足球场旁。
值得注意的是，此次供地西海岸依然是作为主力出场，共计10宗地块挂牌，总占地面积14．3万平方米，规划总建面32．59万平方米，起拍总价约10．86亿元。另外，即墨区此次也是1宗土地挂牌，总占地面积约5．88万平方米，规划建面约17．05万平方米，起始价2601元／平方米，起拍总价是4．43亿元。该地块是去年第三批次的流拍地块，相比去年挂地价格出现上调。
意外：市内三区地块零供应
时间早、数量少，成为这次集中土拍最让人意外的地方。仔细梳理也会发现，此次出让的16宗地，主要集中李沧、城阳、西海岸、即墨四个区域。崂山、市南、市北三区首次出现“零”供应的现象。而此次土地供应被称为是“过渡式”供应，推出土地的规划建面仅约占去年全年供应量的8．5％，而起始价总价也仅约占去年全年土地出让金的8％。
另外，此次第一批次住宅用地集中公告中也明确，市辖区第二、第三、第四批次住宅用地集中公告拟于5月、8月、10月集中发布。这意味着，本年度将分四批次集中供地。在去年市自然资源和规划局对当年全市住宅用地供应工作部署中提到，严格实行住宅用地“两集中”同步公开出让，即集中发布出让公告、集中组织出让活动，全年将分三批次集中统一发布住宅用地的招拍挂公告并实施招拍挂出让活动，引导市场理性竞争。本年度集中供地调整为四批次，有业内人士分析，这将对各方都有利，并为开发商、土地方以及市场提供了更多思考调整以及缓冲的时间。
同时，从全国土地市场来看，众多城市的首批土地集中供应量都不大。其中，北京首先打响了2022年全国集中供地第一枪，在北京新年首场土拍中，共出让18宗地块，仅有1宗流拍，剩余17宗地块中8宗以底价成交、9宗溢价成交，成交总价480亿元。福州、合肥、上海等城市紧随其后，发布了首批集中供地计划，其中福州大约有20宗地块入市，合肥约有32宗地块入市。
回顾：集中土拍引导理性竞争
2021年开年，青岛土地拍卖就经历了很大的变化。 2月24日，青岛发布住宅土地供应调整通知，明确严格实行集中发布土地出让＋集中组织土地出让的“两集中”政策，全年分3批次集中统一发布住宅用地的招拍挂公告并实施招拍挂出让活动，引导市场理性竞争。
据统计，青岛2021年住宅用地三批集中出让，供应土地195宗，成交179宗地块，成交总建面约1131万平方米，土地出让金高达547．5亿元，出让率分别为96．83％、87．36％、93．3％。其中，西海岸成交最多。与2020年相比，2021年青岛土拍成交总价、成交总建、成交幅数均大幅下滑，其中商住土地成交金额同比2020年的约805亿元下跌约31．9％；供应土地宗数同比下降约53％（2020年供应商住土地415宗）。
但从2021年青岛土拍市场表现可以看出，土地供应“两集中”模式改革后，青岛土地供应稳定，开发商拍地更加谨慎，流拍率不高，底价成交成为“主旋律”，溢价成交地块仅9宗。在首轮供地中，仅有1宗开平路地块以65％的溢价率出让，其余均是底价成交，平均溢价率1％；第二批凭借4宗优质的西海岸板块地块加持，触发熔断转为竞品质，但底价成交比例仍在9成以上；第三批亦仅有1宗溢价成交。从房企拿地情况来看，拿地者多为本土企业，如鲁信集团、青岛和达、青岛地铁等；外来房企则多选择与本土企业联合拿地，如中信泰富联合体拿下欢乐滨海城7宗地，远洋联合体拿下市北区地块，保利联合青岛每日置业落子城阳区等。
