[摘要] 近日，中国人民银行相关负责人就提前还贷现象作出回应，表示支持和鼓励商业银行与借款人自主协商变更合同约定，或者是新发放贷款置换原来的存量贷款。这是监管部门首次对存量房贷利率的调整表态。
从去年下半年开始，“提前还贷”话题一直备受关注。近日，中国人民银行相关负责人就提前还贷现象作出回应，表示支持和鼓励商业银行与借款人自主协商变更合同约定，或者是新发放贷款置换原来的存量贷款。这是监管部门首次对存量房贷利率的调整表态。
存量房贷调整被支持
去年以来，新发放房贷利率一路走低，而存量房贷利率的加点却一成不变，不少“高位站岗”的存量房贷客户呼吁降一降自己的利率，由此还引发了对提前还贷的探讨。
7月14日，央行货币政策司司长邹澜，在2023年上半年金融统计数据情况新闻发布会上表示，前几年发放的存量房贷利率仍处在相对较高的水平，“按照市场化、法治化原则，我们支持和鼓励商业银行与借款人自主协商变更合同约定，或者是新发放贷款置换原来的存量贷款。”邹澜表示，由于理财收益率、房贷利率等价格关系已经发生变化，居民使用存款或者减少其他投资提前偿还存量贷款的现象大幅增加，这与存量房贷利率处于较高水平相关。
根据中指研究院监测数据显示，自2022年第四季度起，各地方政府可双向动态灵活调整首套房贷利率。新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降的城市，可阶段性维持、下调或取消当地首套住房贷款利率政策下限。2023年以来全国已有超过40个城市调整首套房贷利率下限至4％以下。
据了解，随着6月份5年期以上LPR的调整，青岛目前新发放住房按揭利率已降至首套4％，二套4．8％。值得关注的是，所谓的房贷利率“4”时代，目前还是针对新购房者。
选择浮动利率后，LPR下行代表购房者的月供额度可能降低，购房成本也将随之下降，新购房用户和存量房贷用户均会如此。差别在于加点的不同，目前新购房用户可执行房贷利率是5年期以上LPR减20个基点，而部分存量房贷用户则需要在5年期LPR的基础上再加基点，导致利率仍较高。
“如果我现在买房，房贷利率就能少1．6个百分点，110万元的贷款每月月供能少1000多元。”2019年在李沧区贷款买房的刘女士，目前月供7000多元。她表示，最近两年随着LPR走低和房贷政策的放宽，房贷利率越来越低，选择浮动利率的存量房贷虽然会跟随LPR调整，但银行约定的加点没有改变。两相对比差异明显。
“一刀切”可能性较小
记者从青岛多家银行了解到，目前，各家银行还没有接到相关部门的正式通知，有关存量房贷的政策目前并没有变化，客户还需要耐心等待。不过，多名业内人士认为，“一刀切”地强制要求商业银行下调存量贷款利率的可能性不太大，具体实施方案还需等待监管或商业银行细则出台，预计不同地区和不同银行之间的差异会比较大。
“央行只是说支持协商，并没有硬性规定。很多客户都非常关注这一问题，上周五就有客户咨询，我们也将相关信息反馈至总行，但尚没有相关文件下发，建议关注官方发布的信息。”一位银行工作人员表示。
“这对我们正在还房贷的购房者而言是个好消息。虽然目前尚没有出台具体的办法，但毕竟是监管部门首次表态，让存量房贷降息有了希望。”市民赵先生说，他于2020年购入了房产，由于是第二套房，房贷利率近5．7％，尽管LPR多次下调，但加点不变，目前房贷利率依旧高达5．33％。
青岛市一家商业银行个贷经理表示：“只是有这个说法，没有形成文件，我们也没有接到相关通知，如果总行有类似新政，我们会及时跟进执行。”
有业内人士认为，如果央行提到“自主协商变更合同约定”，意味着允许存量房贷利率的加点，通过银行与借款人协商调整；“以新发放贷款置换原来的存量贷款”，意味着允许按照较低的新发放房贷利率，置换利率较高的存量按揭贷款。以上两条变化将使得银行存量按揭利率有望下调，但具体方案仍有不确定性，包括自主协商的时间、存量按揭调整幅度、是否允许跨行“转按揭”等。
降息还可选“商转公”
除此次受到支持和鼓励的“自主协商变更合同约定”“以新发放贷款置换原来的存量贷款”方式外，符合“商转公”条件的市民办理“商转公”是降低存量房贷利息支出的另一种模式。
据了解，自去年12月市住房公积金管理中心启动“商转公”贷款业务以来，目前，我市“商转公”贷款业务合作银行已经扩展至9家，分别为工商银行、中国银行、交通银行、光大银行、青岛农商银行（市南支行）、建设银行、青岛银行、招行银行和农业银行。
“商转公”如何办理？市住房公积金中心介绍，符合条件的职工需要向原商业贷款银行提出商转公贷款需求，征得原商业贷款银行同意后，由原商业贷款银行出具《银行意见书》。在取得《银行意见书》之后，职工向市住房公积金管理中心申请商转公贷款，并提供原商业贷款所购住房不动产权证、个人信用征信报告、个人商业贷款信息查询授权书、本人及配偶的还款能力等必要的借款申请资料。
本报楼市观察员李鹏飞认为，目前青岛楼市呈现三大特点：一是分化，市场分化、楼盘分化、地块同样也分化；二是豪宅化或者改善化产品更具市场效益；三是各个区域的核心板块，将更具有价值。存量房贷利率下调将降低购房者的还款压力，提高购房的实际购买力。这有望刺激潜在购房者的积极性，增加购房需求，尤其是改善需求。而购房需求的增加和房屋销售的提振，将刺激房地产开发商的投资信心，进一步推动新房供应和土地交易活动的增加。这有助于行业的良性循环，推动房地产市场的稳定和发展。
吕蕾
