楼市大鳄角力 “青岛军团”强势崛起

楼市观察

面对多变的楼市格局，各房企在不断调整自己拿地及推盘节奏。纵观2023年上半年各房企的成交金额排行榜，不难发现：部分前些年表现强劲的全国性房企，名次正在倒退；拿地积极的青岛本土房企，正开创出新的局面。而对购房者来说，在买房路上，除了紧盯房价、位置、配套，选择开发商也是重要的考量标准。在房地产市场供求关系发生重大变化的情况下，本土房企表现如何？他们又是依靠什么样的“杀手锏”赢得消费者的信赖？

拿地卖房不含糊

近一段时间，岛城楼市热点被本土品牌企业所占据。今年青岛楼市半年成绩单中，以成交金额为统计口径，本土几大品牌房企凭借去年强势拿地，货源充足，表现十分强劲。前10位中，本土房企占4席。

本土房企的崛起自去年开始就有迹可循。记者梳理数据发现，2022年前9个月，青岛便出现了融创中国和海信地产2家百亿企业。到2022年10月，海信地产力压融创中国，排在首位。整个2022年，海信地产成为领衔企业，成交总金额约为137．45亿元。

融创中国告别了前几年的“霸主”地位，在2022年屈居第二位，共计成交约121．44亿元，商办项目占比近6成，5、6月集中签约贡献大。其中，融创中心成交近26亿元，阿朵小镇卖出近19亿元，融创影都壹号成交超17亿元，青岛东方影都近15亿元，腾讯双创小镇近15亿元，崂山融创壹号院超10亿元。中国金茂则凭借约77．66亿元的销售额，继续排在第三位。其中大云谷金茂府贡献近52亿元，第二座金茂府——中欧金茂府贡献超8亿元。

面对多变的楼市格局，青岛本土房企也在不断调整自己的拿地及推盘节奏。纵观今年上半年各本土房企的成交金额排行榜，我们不难发现：一些上半年表现强劲的本土房企，正是那些在去年积极拿地的房企，他们正开创出新的局面，货源的多少成为影响房企排名“洗牌”的关键。

从数据来看，排在前两位的房企，今年上半年成交金额均突破50亿元。海信地产排在首位，成交金额为55．59亿元。主要销售来源于海信依云小镇、海信国际中心、海信璞悦。排在第二的是中国金茂，上半年成交金额为54．10亿元，成交主力主要来自：大云谷金茂府、世园金茂府、金茂中欧国际城。融创中国今年上半年跌落至第3位，成交金额为46．38亿元，成交主力来自融创中心、融创崂山壹号院等。

从今年上半年成交金额排行榜来看，本土房企表现优异。其中，海信地产成交55．59亿元，排在第1位；和达集团成交39．43亿元，排在第4位；君一控股成交31．61亿元，排在第5位；鲁信置业成交28．23亿元，排在第7位。

坚守承诺赢口碑

近年来，大鳄角力已成为青岛楼市的常态，特别是外来品牌房企陆续来到青岛，本土房企面临着更加残酷的市场竞争。但回顾今年上半年的市场表现，以海信、和达、君一、鲁信为代表的“青岛军团”，在与全国性房企的较量中丝毫不落下风。

本报楼市观察员李鹏飞认为，当前各大房企围绕品牌力、产品力、板块力、呈现力的竞争全面展开，品牌的影响力在放大，产品的定位水平和规划设计水平正在经受市场检验，区位地段差别、优势板块异常醒目，实景示范、样板房的呈现力影响突出，岛城楼市竞争已触及企业核心竞争力。回归产品本身，则是另一种刚性指标：优秀的本土房企更加注重产品打磨，购房者更注重项目整体与户型及精装配套。

据了解，楼市回归产品本身，正成为房地产行业的硬核主题。今年以来，岛城楼市持续分化导致高端改善市场表现抢眼，对房企销售起到关键助推作用。而提起高端改善细分市场，就不得不提海信和鲁信这两个本土房企的表现。

自2008年海信地产实施“高端战略转型”以来，“高端”二字就成为海信地产烙印在岛城楼市中一个难以磨灭的符号。目前海信地产打造了“君”字系列项目，如海信·君澜、海信·君和、海信·君汇、海信·君颂等，这些项目几乎都带有“豪宅”的味道。为了夯实这种“高端”气质，海信地产内部对“客户满意度”的考核指标高达99％。

而提起鲁信，细数这几年来的产品，都在青岛留下了极佳的口碑，如鲁信天逸海湾、鲁信长春花园、鲁信含章花园、鲁信随珠花园等。在“花园里盖房子”一直是鲁信坚守的承诺。以鲁信有邻花园为例，项目将住宅部分的绿化率做到了近50％。

除了直接在产品力方面打造新高度，还有本土房企拿出一套“全自营、高成本、重服务”的系统来构建自己的核心竞争力。今年5月，青建地产推出“青建U家服务体系”。整个服务体系，涵盖全屋“前置定制化家装”以及整盘“十年质保”解决方案，在房屋交付前，青建地产就邀请业主介入方案设计和选定，在购房成本不变的前提下，充分满足其个性化定制需求，成为当前市场环境下，青建·金宸府、青建·金尊府在竞争中出圈的现实需要。

竞争进入深水区

建好房子是行业发展必然趋势，必由之路。“目前许多项目非常重视首批交付，以交付的实体标准带动二期三期销售，特别是实景展示所体现的项目呈现力。用实景说话、用品质发声，既是对开发商实力的检验，也让购房者更有信心。”李鹏飞表示。

7月24日召开的中共中央政治局会议指出，要切实防范化解重点领域风险，适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱，更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。

锐理青岛分析师表示，“适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策”，这是基于当前房地产市场发生的变化提出的新要求。目前，房地产供需关系、居民预期和行为、开发商行为等等都发生了重大改变。突出表现包括居民按揭买房的积极性下降、持有房产的意愿下降、银行按揭贷款余额首次减少、开发商大规模储备地块的时代结束等等。好房子很难界定，没有最好，只有更好。目前真正的好房子还比较少，未来品质优价格也优的好房子必然广受欢迎，发展空间大。

“同外来地产公司相比，本土房企长年在青岛楼市的耕耘，以及产品美誉度方面的延续，使得他们在竞争中占据了一定的优势。7月21日，《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》审议通过，在超大特大城市积极稳步实施城中村改造是改善民生、扩大内需、推动城市高质量发展的一项重要举措，青岛位于特大城市之列，这将成为本土房企和全国性房企在青角力的新战场。”李鹏飞说。  吕蕾