[摘要] 业内人士认为，放开限购后将会释放一批购房需求，提振交易活跃度，放开限售则对去库存和增加市场活力有重要意义。新房市场短期内将面临来自次新房的“抢客”压力。
楼市新政
9月11日，市住房和城乡建设局发布消息，调整住房限购区域、优化住房上市交易年限，这意味着青岛实行6年的限购、限售政策放开。记者梳理发现，本轮限购政策始于2017年3月15日，期间经历多次“加码”，而后又经历多轮优化逐步“减码”。业内人士认为，放开限购后将会释放一批购房需求，提振交易活跃度，放开限售则对去库存和增加市场活力有重要意义。新房市场短期内将面临来自次新房的“抢客”压力。
限购限售全面解除
今年6月松绑限贷、限售，仅3个月后，青岛于9月11日再度取消“双限”：全域取消限购，商品房拿证就能交易。记者梳理发现，本轮限购政策始于2017年3月15日，期间历经多次“加码”，而后又历经多轮优化逐步“减码”。6年后，青岛全面解除限购、限售。限购限售政策全面放开后，引发广泛讨论。
9月11日上午，青岛市住房和城乡建设局通过官方微信公众号发布消息称，调整优化房地产政策：调整住房限购区域。将市南区、市北区（原四方区域除外）移出限购区域，全域取消限购政策；优化住房上市交易年限。在本市范围内，商品住房取得《不动产权证书》即可上市交易。随着市南、市北取消限购，意味着青岛全域取消限购；而商品房取得《不动产权证书》可上市交易，则意味着销售方面的限制也被取消。整体来看，青岛全域取消限购限售。
2017年3月15日，青岛市首次发布《关于保持和促进我市房地产市场平稳运行的通知》，打响了限购第一枪，限购范围包括市南区、市北区、李沧区、崂山区、黄岛区、城阳区（含高新区）。
2022年6月3日，青岛市住房和城乡建设局发文，住房限购区域由市南区、市北区、李沧区、崂山区、黄岛区、城阳区（含高新区）调整为市南区、市北区、李沧区、崂山区除王哥庄街道以外区域，将黄岛区、城阳区（含高新区）、崂山区王哥庄街道调出限购区域。
2022年9月15日，青岛市再次调整限购范围，除市南区、市北区（原四方区域除外）大部分区域也解除限购。今年6月1日，青岛再次优化限售条件，支持刚需、改善需求。在限售方面，新建商品房出售条件由网签满5年变更为有条件网签满3年，取证满2年。时隔3个月，青岛不仅全域取消限购政策，限售政策也被取消。
本报楼市观察员李鹏飞认为，取消限购，降低购房门槛，意味着原本不具备资格的购房者重新获得入市资格，将会释放一批购房需求，提振交易活跃度，对于去库存和拉动市场活力作用明显。同时，取消限售，将会加快房屋在市场的流通速度，同时改善换房时间限制大幅度松绑，有利于改善需求的释放，提高市场活跃度。从政策沿革和调整力度来看，此次解除限售对楼市的影响应该比取消限购带来的影响更大。由于次新房扎堆上市，新房市场短期内将面临来自次新房的销售压力。
市场反应出现分化
全面取消限购限售政策发布之后，数据端的反馈立竿见影：9月11日上午9时，新政发布时贝壳青岛平台挂牌的二手房数量为105813套，截至9月12日9时，这一数据变成109291套，24小时内房源量增加了3478套。
“一整天都是咨询房屋出售的，解除限售打开了次新房的挂牌空间。”在九水东路附近一家二手房中介经纪人介绍，9月11日政策发布当天，他就接到了大量房屋挂牌出售的咨询电话。因为地处东李片区，附近大多是刚刚交付的楼盘，取得房产证都不到两年，以前属于限售范围，如今限售解除，部分业主开始挂牌卖房。“之前青岛二手房市场是买家市场，降价是主基调，新政出来之后，随着大量次新房上市，买家的议价空间还会加大。”
青岛链家商圈经理赵加强认为，取消房屋上市交易年限限制、全域取消限购，对于想在市南、市北这种原来是限购区域购房，但又不符合资质的人群来说是一项利好；对原先有售房意向，但房屋不满足出售年限的业主来说，也可以加快售房进程。政策落地后，相信会有一批次新房进入市场，房源增加的背后也是购房需求的进一步释放，一定程度上会加速二手房源的流通。对购房者来说，置业选择范围扩大，选择性更多，也更容易买到符合心意的住房。另外，政策发布对于改善群体的刺激更为明显，尤其是换房人群，更容易获得首套购房资格，进一步降低了换房的首付成本、利率成本和税费成本，加速换房进程。对于“老破小”会产生一定的冲击，真正宜居、高品质的小区以及房源优势会更为凸显。
新房市场方面，记者采访发现本次解除限购的市南区、市北部分区域新房供应有限，新房并未因限购调整而到访大增。位于市北区浮山后的一个主打改善型产品的新盘，新政落地后该楼盘不再限购。“目前到访量、咨询量没有增加，等周末客户可能会多一些，现在真正能够影响楼市的已经不再是政策而是市场的真实需求了。”一位售楼处销售人员说。
本报楼市观察员李鹏飞认为，目前看此次新政对二手房市场的影响大于新房市场，新房市场和二手房市场的反应出现分化。一方面，限购解除对外地购房者吸引力较大，而外地购房者在青岛主要集中在崂山、西海岸等山海资源聚集区，与前期保留限购政策的市南、老市北客群重叠度不高。另一方面，青岛在过去几年坚持严格的限售政策，所以导致次新房上市慢、上市少，东李、浮山后等相当一部分区域的新房价格比较坚挺，甚至部分区域的新房，因为区域供求不平衡出现逆势上涨。此次全域解除限售，意味着积攒了多年的次新房将大量上市，部分区域新房可能会受到一定的冲击。
政策效力逐渐显现
值得一提的是，虽然政策整体调整放宽，但目前青岛仍执行限贷政策，且不满两年的房屋交易时需缴纳增值税，并非全面“松绑”。
记者了解到，如果贷款买房，青岛仍然要受最多贷款买2套房的限制，第3套房停贷。本轮政策调整后，青岛全域首套房首付可做到20％，二套房首付可做到30％。此外，虽然“双限”放开，但不满两年的房屋交易时还需缴纳增值税。按当前青岛市的有关规定，市民购买的二手房满2年，免征增值税及附加税；二手房不满2年，需征收房屋交易总价的5．3％。另外，满5年且该房屋是卖方家庭唯一住房的，买家可免征个人所得税；如果购买普通二手房，则需征收房屋成交价的2％，作为个人所得税。同时，2022年10月1日至2023年底，同时有卖房、买房的，可以申请个税退还：新购住房金额大于或等于现住房转让金额的，全部退还已缴纳的个人所得税；新购住房金额小于现住房转让金额的，按新购住房金额占现住房转让金额的比例，退还出售现住房已缴纳的个人所得税。
自三部门发文推动落实购买首套房贷款“认房不用认贷”政策措施后，已有超20城跟进落实相关举措。从政策效果来看，根据中指研究院调查数据，政策执行后，全国置业意愿提升了15个百分点。据不完全统计，截至目前已有10个大中城市全面取消限购政策，9月开局以来，就有6大城市官宣取消限购或限售，其中不乏省会城市，比如南京、沈阳和济南。业内人士认为，随着各大城市取消“双限”，除部分城市如北上广深核心区域保持限购以外，会有越来越多的城市加入解除“双限”大军。 吕蕾
