[摘要] 日前，自然资源部印发《关于开展低效用地再开发试点工作的通知》，决定在北京等15个省（市）的43个城市开展为期4年的低效用地再开发试点，盘活利用存量土地，促进城乡高质量发展。
“如何让有限的土地资源发挥最大的效益”，存量时代下，这是城市必须思考的问题。
日前，自然资源部印发《关于开展低效用地再开发试点工作的通知》，决定在北京等15个省（市）的43个城市开展为期4年的低效用地再开发试点，盘活利用存量土地，促进城乡高质量发展。
试点城市名单中，包含京津冀城市群、长三角城市群、珠三角城市群、成渝城市群、长江中游城市群、山东半岛城市群、粤闽浙沿海城市群。青岛成为山东半岛城市群唯一入选城市。
盘活城镇低效用地是国家“十四五”规划纲要明确的重点任务，而此次试点工作，为各大城市低效用地再开发提供了更为系统性的工作指引，推动城乡发展用地从“增量依赖”向“存量挖掘”转变。
京东方落地西海岸新区王台老工业区
值得一提的是，“城中村和旧工业区的改造”是本次低效用地再开发的重点区域，这恰与青岛正在全力推进的城市更新和城市建设三年攻坚行动相契合，青岛将“重点低效片区（园区）开发建设”和“旧城旧村改造建设”作为发力重点，经过一年半的合力攻坚，已见成效。
可以预见，有了国家级试点的加持，未来青岛的低效用地将以更大力度、更快速度，实现高水平利用和高质量发展。
01
“冷”土地要加快“热”起来
所谓城镇低效用地，是指现有建设用地中布局散乱、利用粗放、用途不合理、建筑危旧且权属清晰、不存在争议的城镇存量建设用地。
长期以来，在一些城镇和乡村地区普遍存在存量建设用地布局散乱、利用粗放、用途不合理等问题。有的城中村人居环境差，基础设施和公共服务设施不足，有的产业用地容积率较低，投入和产出水平不高。
推进低效用地再开发试点工作，是转变城乡发展方式，实施以存量换增量的现实要求。近年来，随着我国城镇化水平的不断提升，以及由高速发展模式向高质量发展模式的转变，国家对低效用地再开发越发重视，各大城市也多有探索——
比如，珠江三角洲地区以“三旧”改造为主要内容的低效建设用地再开发，成为粤港澳大湾区建设的有力抓手和重要支撑；成渝地区深化土地用途转用模式探索，探索混合产业用地供给和点状供地模式，允许不同产业用地类型依法合理转换……
青岛市虚拟现实产业园一隅
各地发力点不尽相同，但目的就是一个：盘活存量土地，让“冷”土地尽快“热”起来。
有专家认为，土地资源是经济社会发展的物质基础，今后一段时期，各行各业用地需求仍比较大，新增空间有限，存量盘活更加重要。因此试点工作的开展可谓恰逢其时。
02
国家级试点为何选中青岛
此次青岛入选全国低效用地再开发试点，是有迹可循的。
去年以来，青岛城市更新和城市建设三年攻坚行动火热开展。其中，重点低效片区（园区）开发建设和旧城旧村改造建设，是对区域进行系统化的更新，它们不仅是民心工程，更是发展工程；不仅能提升土地利用效率，更事关城市建设用地从“增量扩张”到“存量挖潜”的关键转变。
谈起青岛低效片区开发建设，先从一组数据展开——2022年以来，通过低效片区开发建设，开发利用土地3万余亩，总投资1900亿元。以重点低效片区开发建设为突破口，探索形成“1＋1＋5”的“青岛打法”，相关经验获全省推广。
青岛的低效用地开发建设不是泛泛而谈，而是创新性地以“低效片区”为着力点，在全域科学划分低效片区，将宗地式、碎片化的低效用地以“片区”模式统筹实施开发建设，并先行启动了低效用地相对集中的老四方工业区、青岛北客站及周边区域等十大重点低效片区开发建设，涉及面积230平方公里，低效用地净面积53．3平方公里。
寸土生“寸金”，就需要在新空间内吸引来新产业。据统计，2022年以来十大重点低效片区共签约落地项目146个，其中，过百亿元大项目10个、过30亿元大项目20个，歌尔声学、潍柴动力、京东方等重大项目为片区发展注入了源头活水。
青岛还坚持“先配套、后出让”，先行开展基础设施、公共配套设施和环境建设。前不久，青岛五十八中北校区落地青钢片区，无疑会极大提升片区的配套水平和开发热度。
2022年以来，全市低效片区共实施配套设施项目172个，中国海洋大学附属学校、山东中医药大学青岛医院等知名学校、医院加快落地。
城中村改造也正在青岛稳扎稳打推进。全市计划利用三年时间新启动改造69个城中村项目，截至今年五月份已启动41个，仅用一年多的时间即完成三年攻坚计划的近60％。
张村河片区首批安置房主体封顶
不少市民所熟知的区域都正在悄然蝶变——青岛“最大的城中村”张村河片区目前已全部启动拆迁，部分安置区楼座建设已主体封顶；市北区最后一个“城中村”盐滩剩余片项目也会于今年启动搬迁工作……随着城中村改造的深入推进，今后还会有更多“土地蝶变”的生动场景徐徐上演。
03
“寸土”何以生“寸金”
存量盘活，让“增容量不增地”成为现实，青岛未来如何发力？
此次试点工作明确，要围绕盘活利用存量用地，聚焦低效用地再开发，支持试点城市重点从规划统筹、收储支撑、政策激励、基础保障4个方面探索创新政策举措，完善激励约束机制，健全节约集约用地制度。
自然资源部自然资源开发利用司主要负责人表示，各地要积极探索与低效用地再开发相适应的规划和土地政策，依据国土空间总体规划合理确定低效用地再开发空间单元，编制空间单元内实施层面详细规划，探索土地混合开发、空间复合利用、容积率奖励、跨空间单元统筹等政策。
针对这些方面，青岛正在全面识别认定低效用地，摸清全市存量发展的空间家底，编制《青岛市城镇低效用地再开发专项规划》。
城阳区中央民族大学附属中学
此外，自然资源部还要求试点城市把盘活的城乡空间资源更多地用于民生所需和实体经济发展，补齐基础设施和公共服务设施短板，改善城乡人居环境，保障产业项目落地和转型升级。
未来，青岛将继续聚焦“规划统筹、收储支撑、政策激励、基础保障”，稳定低效用地再开发重点区域控规成果，强化低效用地再开发政策创新，形成更多可复制可推广的经验做法，为全国低效用地再开发蹚出新路径、打造新样板。
作者｜冰洁
