[摘要] 环顾当下青岛楼市，特别是主城区新房市场，针对改善客群的大户型房源已是板上钉钉的市场主力。而在五年前，受“7090”政策影响，岛城楼市的主力户型是80平以内的二居、90平内的三居等中小户型，如今这些房源多数已符合出售年限条件，进入了二手房市场，它们当下境遇如何呢？日前，记者进行了一番打探。
环顾当下青岛楼市，特别是主城区新房市场，针对改善客群的大户型房源已演变成为主力产品。而在五年前，受“7090”政策影响，青岛楼市的主力户型还是80平以内的二居、90平内的三居等中小户型，如今这些房源多数大都已经满足了出售年限，开始流入二手房市场，它们当下境遇如何呢？日前，记者进行了走访调查。
【背景回顾】
所谓“7090政策”是指地块出让时规定，地块除建设保障性住房外的剩余居住规模中套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重需达到70%以上。这一政策最早于2006年5月29日，国务院办公厅转发建设部等9部门《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》中提出，意在解决更多购房者的实际居住问题。
2015年，国土资源部、住房城乡建设部共同公布了《关于优化2015年住房及用地供应结构促进房地产市场平稳健康发展的通知》，再提支持居民自住和改善性住房需求，在建商品住房在不改变用地性质和容积率的前提下，可调整户型。新华社曾发文：这意味着2006年以来的“7090”政策正式松动。也意味着，这一政策在全国楼市中逐步退出。
昔日热门户型今现状：有的稀缺难寻有的定位略“尴尬”
最近，王女士想在青岛市区求购一套带电梯的40-60平的一居室，用于自住，但找了四个月了，先后仅看过3套房源，且房东报价较高，议价失败，未能成功购房。2008年，也就是10年前，在市北CBD、崂山银川路附近以及市北新都心新建楼盘，不少都带有60平以内的一居室房源。
但当下这些房源挂牌出售的并不多，据调查，不少房源虽然购买者已换新居，但这类房源多进入了租赁市场，且月租金都在2300元-2500元/月，收益上房东较为满意。也有不少人将这类房源赠与父母，用来给老人当养老房。目前来看，崂山此类住宅性质套一报价多在3.2万/平以上，如金光丽园等，新都心的鸿仕雅居、海信淮安郡等，少量类似的一居室房源出售，报价都在3万/平以上，而且出售房源都不多；市北CBD区域住宅性质一居室报价也在3万/平左右。
80平以内的二居室，房龄在10年之内的房源流通在二手房市场上的较多，关注度也比较高。同安路一家中介受访表示，虽然户型稍等，但也还算是刚需户型，只是如今的购买者就并不只是实力刚需人群了，有不少中老年人在寻找这样的房源用来当养老房的。目前市南这类房源较少，市北片此类房源主要集中在新都心、浮山后等部分小区，李沧黑龙江路周边以及东李等区域，新都心和浮山后此类房源报价均超过3万/平，崂山部分房源报价高于4万/平。李沧核心区此类房源报价在2.5万/平以上，东李这类套二房源价格则要在2.3万/平以上。
90平以内的三居室，当年是市场上炙手可热的户型，但在当下定位则显得有些“尴尬”。台柳路一位中介经纪人告诉记者，不少房东出售这类房源，主要是因为这种袖珍小套三每个房间都比较狭小，居住舒适度不高，卖掉就是想“卖小买大”改善居住环境的。其实这类房源本身房东都没住几年，房子保持情况良好，报价也较高。但对于刚需购买者来说，这类房源较高的单价乘以90平左右的面积，总价较高。而对于养老型置业者来说，则更喜欢房间宽敞些的，对此类袖珍小三居并不青睐。因为当年的70|90政策，如今青岛二手房市场上这类房源分布范围较广，目前报价比同小区80-90平的二居室稍高，不少南北通透的小三居户型，全明设计，房东会将其作为主要卖点。
关注:主城中小户型为何越来越少？近郊接棒超越主城
青岛一家房产数据公司的高级分析师受访时表示，当下青岛主城区住宅地块上市量的稀少，加之地价相对较高，开发商想在主城开发新盘的门槛更高了。因此，主城近两年来上市的新盘基本上都是主打改善，高端、大户型、总价高已经成为主城新盘共同的标签。刚需购房者只能望而却步了。
由于土地供应较为充足，近郊区市的新盘上市量已经不知不觉超越了主城区，“面粉”决定了面包的价格，近郊楼市可以提供更多种类、更多户型的选择，除了别墅等针对中产及以上的改善产品外，针对刚需的小户型也是当下青岛近郊市场的主力。特别是原胶南片区、即墨区部分片区及胶州市等，不少新盘售价在1.5万/平以内，总价130万左右还可以购买到二居室或者小三居。
此外，11号线作为首条开通连接青岛主城近郊的轨道线，8号线的开建，1号线的推进等等，地铁带来的通勤便利已深入人心。不少置业者，特别是在主城区工作的刚需置业者，也开始认可和规划近郊置业这条路。
业内点评：“低总价”仍是刚需置业的“关键词” 刚需人群就这样被“分流”
业内人士坦言，对于刚需置业者来说，“低总价”一直是一个最具份量的关键词，特别是近两年，购房门槛提高，虽然市场上大户型房源当道，但小户型依然多数刚需的最佳选择。所以主城区在主城二手房市场上，无论是四五十平的套一还是八十平以内的二居室，都很受热捧。但是，也有不少刚需置业者希望在保证“低总价”的同时，能住的宽敞一些，能为未来“二宝”提供足够的居住空间，因此近郊百平米左右房源也成为了这类人群的目标房源。
业内预测，从今年开始刚需客群将会形成明显的“区域分流”,有的可能会留在主城区购买一些大房龄的小户型，有的则会去往城阳部分区域、原胶南片区或者胶州市、即墨区，甚至平度莱西等区域，关注刚需新盘的置业者，可能会更多地走出去，在上述几个区域中挑选新房。
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