[摘要] 与过去几年相比，虽然岛城刚需置业已出现明显外移迹象，单就刚需置业者及房产从业者反馈来看，“低总价”依然是刚需置业的首要关键词。近日，记者采访了解到，“150万”成为了当下刚需置业的一道“预期价格线”，许多刚需置业者不约而同的计划购买总价150万左右或以内的房源。
【编者按】当下青岛楼市，虽然主城主打改善大户型的楼盘广告铺天盖地，但刚需依旧是活跃的生力军。只是与过去两年相比，虽然岛城刚需置业已出现明显外移迹象，单就刚需置业者及房产从业者反馈来看，“低总价”依然是刚需置业最关注的首要关键词。
到了2018年年中，“150万”已经成为当下刚需置业的一道“心里预期价格线”，许多刚需置业者不约而同地将自己的购房计划内定为总价150万左右的房源。
刚需：在近郊买个二居最低也要“150万” 月供如超6000元就扛不住了！
日前，记者采访了多位刚需置业者，大家秉持的一个共同的观点就是，首次置业最重要的是量力而行，“150万”是这些年轻人计划购买首套房时不约而同地给出的相同的预算。
网友小刘先生表示，自己和女友已经参加工作三四年了，如今两个人的月收入加在一起有11000元左右，三成首付父母帮忙出，即使这样小两口最多能够负担的月供也就在6000元左右。所以买新房目标只能定在总价150万左右。“目前青岛城市房价客观地摆在这儿，我们又想尽可能的买个二居室或小三居，因此把购房预算上调了好几次后，最后确定在150万左右，这已经是我们目前有能力购买的最贵房子了，倘若选更贵的，即便首付方面父母还能咬牙再帮着多资助一些，但超过6000元以上的月供我们自己也是负担不起的。”
小刘“总预算150万”的选房计划也得到了不少其他同龄刚需置业者的认同。“我在市北CBD上班，单位附近的房子单价已突破3.5万/平以上，即便是买个70平的二居室，总价也要在250万左右，难以负担，但因为是要买婚房，考虑到孩子以后要有儿童房，我们必须一步到位买个二居室，所以单价2万元以内的房子才是我们的首选，结合房价我和家人重点考察了西海岸、城阳部分70-80平二居室的新房和二手房，总价多数在150万左右，这算是个刚需房均价了。”受访市民小林也这样告诉记者。
根据近日“米宅米宅”发布最新全国房价地图显示，青岛目前新房房价约为19258元/平米，而该房价统计范围是包含了西海岸、城阳、即墨及青岛主城四区的。按照该这一均价计算，一套常规的刚需房——70-80平二居室，总支出约会在150万上下。以首付三成50万左右，贷款100万来计算，采用等额本息还款周期30年，月还款额约为5600元。刚好在上面两位年轻购房者的计划可承受范围之内。
另外，根据6月份官方公布的一则最新数据，青岛地区平均岗位薪酬是5763元/月。按照一个家庭两人工作共同还款的常规还款方式，家庭月收入在11000-12000元区间，首付3成购买150万总价住房后，月供5600元约占家庭月收入的50%左右。这个比例已经不小了，记者采访到的金融业内也建议年轻买房人，房贷月供不应超过月收入的50%。最好能将50%的月供占比作为还款压力的一道红线，高出这道红线，房贷压力就会过大，容易给年轻家庭带来“压力过大，生活不幸福”的负面影响。从这个角度来看，如今岛城大部分刚需客群把“150万”作为购房“心理预期价格线”，也确实有理可循。
150万都可以买什么样的房子呢？ 新房、二手房片区大搜罗
新房主要集中区域：高新区、西海岸原胶南区域、城阳北部、即墨蓝谷部分区域以及胶州
首先我们来看新房市场，青岛主城方面，150万元左右的二居新房基本已销声匿迹了。150万以内的二居或者小三居主要集中在高新区及西海岸得老胶南区域，不少新盘购买单价在1.5万/平（含装修）以内，总价150万可以购买到90甚至100平左右的二居室或是小三居，从这个角度上来讲确实很适合刚需购买。但从市场一线反馈来看，这些片区的新盘大都比较抢手，多数房源都是按批次推向市场的，许多房源都处在待售状态。在高新区置业则要进行公证摇号买房，因此想要在上述区域选房置业的刚需，除了准备好首付款，还要有一定的耐心和好运气。
其次、城阳北部、即墨蓝谷区域，这两大片区也有少量新建项目符合总价150万以内这一要求，但房源并不多，部分新盘尚未开盘。胶州部分新兴区域的新建楼盘价格也符合这个区间范围内，但这其中不少楼盘将大户型作为主力户型，刚需想购买二居室或小三居就需要仔细的“淘”，眼光放得更远些，远郊方面莱西、平度，150万的预算可以买到宽敞的大三居，房源可挑选的余地也更大，但单就满足自住需求来说，远郊新房确实是并不适合要天天往返于主城的通勤型刚需族。
二手房主要集中区域：主城老城区；李沧北部；西海岸辛安板块、保税区；城阳惜夏板块等
记者走访调查市场发现，二手房市场中总价在150万及以内的房子可挑选的余地较大，除了主城区部分房龄老的小户型房源之外。房龄较新，户型更合理的房源主要集中在城阳和黄岛的部分区域。
比如西海岸的辛安片区，目前二手房报价在1.4-1.7万/平价格区间，150万左右可以购买到该区域面积在75-90平区间的二手房；还有石油大学片区，在这里可以购买到60-70平区间的一居室或是小二居；或者可在保税区购买80平左右的二居室。上述几个区域，目前二手房市场挂牌出售的房源较多，不少房源符合刚需将支出150万以内这个需求。
在城阳惜夏板块购置一套二居室总价也在这个价格区间内，运气好的话可以淘到90平左右的次新房源；城阳核心区150万左右的房源多为80平以内的老式二居室，房龄一般超过15年；另外高新区也有部分90平以内二居室总价在150万左右，房源房龄较新，但房源数量较少。
主城方面，相比新房市场的挑灯难寻，二手房还是有不少选择的，在老四方、李沧西、李沧北都可以找到150万以内刚需房源。比如李沧区十梅庵片区，老式住宅小区二居室报价一般在150万-160万之间。另外还有老四方人民路、李沧区老沧口板块等，65平左右的二居室售价也可控制在150万总价范围内；另市北错埠岭、市南宁夏路部分房龄接近或超过20年的50-55平左右的一居室，总价也在150万左右。
业内：“低总价”仍是刚需关注要素 通勤和面积总是很难兼得
胶州一家新盘的销售负责人在接受记者采访时表示，他先后在青岛参与销售过4个刚需定位的新楼盘，从几年间接触到的形形色色的刚需置业者来看，“低总价”一直是刚需置业群体最关注的首要因素。“六七年前，刚需客群普遍接受的买房预算是一百万，拿着这样的预算他们买了新都心；5年前他们拿着百万预算又齐聚在李沧，三年前左右，大家的买房预算升至120万，大家开始青睐到城阳以及黄岛靠近隧道沿线相对不错的位置买房。如今，刚需们的预算已经升至150万，大部分人都只能在近郊或是远郊选房，虽然购房区域在外迁，但刚需还是一直围绕着‘低总价’在进行置业。”
青岛某房产数据机构的高级分析师也告诉记者，对于当下岛城的刚需置业群体来说，通勤距离和居住面积是很难兼得的，就拿不少刚需关注的价位段（150万的房子）来说，可以在市北、李沧买个一居室或是相对狭小的二居室凑合居住，日常在主城通勤比较方便；或者在城阳、西海岸、胶州等相对远的区域购买80-90平的二居室，虽然住的更宽敞，但上班耗时也会明显增加。对于置业者来说，只能在两者之间需求平衡点，抓主要矛盾，参照自己最重视的需求进行选择性置业。
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