[摘要] 近日，某专业机构发布了一则关于经纪人的大数据报告，报告显示，平均每位职业经纪人全年带看133次，带看最多的经纪人一年要看2000套以上的房源，但人均年成交却不足4单，这意味着，他们平均要累计工作1000个小时、带看40次，才能做成一笔交易。
【编者按】近日，某专业机构发布了一则关于经纪人的大数据报告，报告显示，平均每位职业经纪人全年带看133次，带看最多的经纪人一年要看2000套以上的房源，但人均年成交却不足4单，这意味着，他们平均要累计工作1000个小时、带看40次，才能做成一笔交易。
这份数据报告在反应了房地产中介从业者的工作现状同时，也较为直接的反应出当下二手房市场“房源成交周期较长”、“观望氛围浓重”等现状。那么，在当下青岛二手房市场，具备哪些要素的房子才是“香饽饽”呢？哪些“香饽饽”才足够吸引买家，冲破观望浓雾，实现短周期的快速成交呢？带着这一买卖双方都关注的问题，记者进行了走访调查。
要素一：90平米以内的中小户型
2019开年至今，青岛二手房每周、每月的房源套均成交面积均在90平米以内，从这一数据可以直观看出，中小户型是目前青岛二手房市场成交的主力房源。这与今年以来新房市场，成交新房套均面积120平左右形成鲜明对比，不少刚需置业者选择在中小户型房源时更多地都会向二手房市场出手。
市北区的李阿姨今年3月同时挂出了位于新都心同一小区的两套房源，一套89平另一套141平，其中141平的单价要比89平的房源便宜800元／平，她希望两套房都可以尽快售出，然后用这笔卖房款去近郊买别墅当养老房。没想到两套房挂到中介处后遭到的境遇却截然相反，89平的二居室每星期会有2－3波看房客前来，并在4月份就成功卖出了，而单价更为便宜的141平三居室挂出2个多月，一共就迎来了3波看房客，且购买意向并不强烈，看过就没消息了。
根据青岛本地一家大型中介平台提供的市场一线数据显示，目前青岛二手房按照面积区间分类，关注度排名第一位的是60－90平米房源，占比38％。而140㎡以上大户型的仅占比热搜数据的14％。东李一家中介门店的负责人受访时坦言，东李区域中小户型和大户型乃至洋房、别墅均有在售，但今年以来，店内接待的购房者中绝大多数都是想要90平米以内的房源，想购买大户型二手房的置业者屈指可数。
要素二：主城房源总价200万以内｜辅城近郊150万以内
房屋售价历来都是置业者看房、买房时最关注的重点要素，记者整理了多家中介提供的一线成交数据后发现，目前青岛二手房市场成交周期较短的房源主要集中在以下价格区间内：青岛主城区在200万以内的二手房成交周期较短，辅城区或近郊区域总价150万以内的房源也相对可以快速成交。
市北浮山后片区一家品牌中介的店长告诉记者，目前青岛主城二手房市场主力购买人群是刚需，在浮山后这个纯居住板块这一特质表现的更为明显，虽然区域内大户型的改善型二手房源也不少，但多数总价高于350万，近期带看量和成交量均较低。反而是总价200万以内的小户型房源，有的房龄也并没有那么年轻了，依然可以在短暂一段时间带看后就快速成交，购买者基本都是刚需，多数人购房后马上作为婚房入住了。
刚刚在城阳夏庄买下一套二居室的方先生告诉记者，选择二手房是因为婚期在即，而选择在夏庄置业，则是因为自己140万的预算可选择的区域不多，而在这里可以买下一处相对宽敞的二居室。据记者采访时也了解到，不少选择在辅城、近郊购买二手房的也都是刚需置业者，他们的购房总预算多计划在150万以内。
要素三：有优质的学区配套资源
“学区房”一直是青岛二手房市场中成交热度较为稳定的一类房源，即便多数学区房售价不菲，但房东只要想卖依然不愁销路。
“多数家长对于孩子的教育还是十分重视的，买学区房被很多人看作赢在起跑线上的第一步，特别是市南老城西部板块，学区房交易一直表现抢眼，很多家长将买学区房当做双向投资，不仅可以将孩子顺利送入理想的学校，而且自住或自持五六年后再卖掉，房价还能升值不少，‘一箭双雕’即便是在二手房市场观望氛围最浓厚的时间段，也依然能保持稳定的成交量。”市南一家中介店长受访称。
另外，不少置业者还把学区房作为完成刚需置业后的第二个必答题，优先级远高于改善需求，甚至少数刚需购房者首套房就计划购买小户型的学区房，一步到位，虽然自住时空间会有些紧张，但居住和学区问题能够同时解决。目前在青岛想买学区房源主要就要在二手房市场中寻找了，所以这部分“刚性”购买力基本都在二手房成交行情中得到“集中体现”。
要素四：位于地铁口500米范围内
青岛拥有地铁的历史并不长，目前已先后有3号线、2号线东段、11号线、13号线四条地铁通车运营，短短几年间地铁出行带来的便利就已深入人心，同时也反应在二手房市场中。记者走访发现，地铁站附近如今都成了各大品牌中介门店布局的必争之地，仅从房产中介的密集紧凑程度来看，就要高于非地铁口周边区域。
目前，广泛被业内和置业者接受的说法是：成年人从地铁站步行五分钟可到达的楼盘被称为“正地铁房”，也就是地铁站口500米范围内的房源。10钟内可到达或需要超过15分钟路程的则被称为“准地铁房”和“近地铁房”。据记者采访了解到，多数选择在二手房市场购买地铁房的置业者，都会优先选择地铁口500米范围内的房源，只为日常乘坐地铁通勤会更加方便。
李村公园附近某品牌中介的经纪人受访时表示，自己曾先后在不同区位的6家中介门店供职过，在地铁站附近的门店工作，无论是买卖单还是租赁单，成交周期都相对更短一些。“地铁站周边，特别是地铁站500米范围内二手房数量要大于新房。而2号线、3号线沿线临近地铁口的区域，基本无新盘在售，所以沿线的二手房也具有一定的稀缺性，受关注程度相对高一些，虽然单价可能也要高一些，但成交或出租的速度都很快。”这位房产经纪人如是说。
业内：
选房难以“面面俱到”置业者要避免过度“完美主义”
青岛某大型中介市场部负责人受访时坦言，一线房产销售人员在与置业者沟通中，常常遇到“完美主义者”，而这类置业者购房周期较长，遭遇置业失败的概率也较大。有少数置业者在交付定金后，又发现房屋有细微处不符合自己的要求，随即爽约要求取消交易，常常产生不必要的买卖纠纷。过度的“完美主义”可能会是置业路上的一块“绊脚石”，购房者应从主观上进行避免。
另外业内也表示，刚需或是改善置业者，在买房一事都很难做到“面面俱到”，特别是刚需置业者，购房资金往往并不宽裕。在这种情况下，买房人可以选择价格、区位、配套等要素中，自己最看重的一项，依据这项要素去选择房源，其他项作为参考。这样不仅看房选房有重点，能够快速的选到心仪住房的几率也更高。
本文部分数据采自贝壳找房
原创图／文：于灏源
