[摘要] 济南楼市在过去一两年中表现出来的火热，已经在慢慢消退，逐渐进入到理性平稳期。而随着项目房源去化周期延长，不少楼盘悄然开始了客户争夺之战。
济南楼市在过去一两年中表现出来的火热，已经在慢慢消退，逐渐进入到理性平稳期。而随着项目房源去化周期延长，不少楼盘悄然开始了客户争夺之战。例如，“折上折”的身影再次出现在楼市江湖，还有楼盘以政府限价名义降价销售。伴随着这种现象同步出现的是，小户型销售单价相对大户型的销售单价也在慢慢走高。
有楼盘打9.8折之后再打9.7折
长期关注济南楼市的市民王先生，近期颇有感慨：买个房还得找关系排号的大潮已经在慢慢退去，“三成首付”购房者又慢慢回归“顾客就是上帝”之位，而不再面临“三成首付靠边站”的无奈尴尬。“济南楼市已经在慢慢退烧了。”王先生说。
济南楼市退烧，不仅表现在过去蜂拥抢房的现象不再频繁上演，有些楼盘为了加快产品去化，又重新操起了过去的“营销宝典”，其中就包括“折上折”的身影再次回归楼市江湖。
例如，位于新东站片区的某项目楼盘，随着新产品加推之后去化周期的延长，该项目楼盘打出了购房打9.8折的优惠政策，不仅如此，在三天之内交上首付，在9.8折优惠的基础上，再打9.7折。以一套200万的房子来算，经过打折优惠，实际到手价格在190万左右，优惠幅度达到10万元。
“前期的产品是没有这个优惠的，尤其是在9.8折的基础上还要再打9.7折，优惠力度已经很大了。”该楼盘售楼处一置业顾问表示，“实际上也不用3天内交齐首付，只要按时交完首付就能享受这一优惠。”
除上述项目楼盘外，位于雪山片区一刚需大盘也打出了指定户型全部9.8折的促销优惠。据记者了解，该楼盘的售价在1.5万/平方米时去化率较高，释放出的房源也比较抢手，而随着房源单价的提高，该楼盘的去化周期也随即拉长。
不少楼盘每天都推出特价房
作为一个刚需购房者，小张从年初就开始围着济南各个楼盘转，微信中也加了不少的置业顾问。但由于手上的资金尚不足承担起高达四五十万的首付，至今他仍未出手购房。不过，他最近发现一个有趣的现象，不少楼盘每天都在推出一些特价楼盘。“像有的盘，正常的售价都已经在1.6万左右了，但特价房才卖不到1.5万。”
经过咨询之后，小张得知，这些特价房主要是集中在一楼或顶楼，但也有例外。“比如说一些7楼或者是13楼等还不错的楼层，也都在打折出售，价格确实很诱人，每次咨询完不到1天，还没去现场看就已经卖完了。”
对于推出的特价房，工业北路沿线一楼盘置业顾问则直接告诉记者，每次推出的特价房并不仅限于楼顶或者是底层采光不好的房源，一些好楼层也会相继推出。“每次推出的楼层都不一定，但这些特价房比正常的售价每平米都会便宜一千元左右。”
而据记者了解，上述工业北路沿线楼盘开盘已经多时，但去化率并不高。记者探访也发现，由于该楼盘售价接近2万元左右，因此前来售楼处看房的客户也并不太多。
巡街宣传，以各种名义一再降价
除了推出特价房外，有楼盘在开盘价格上也选择了“低开”。例如位于雪山片区内一楼盘，拟于近期推出其三期房源产品，而其销售单价也从最初计划的1.7万元逐渐降到了1.6万左右，而近日又再次将价格下调。
“这个盘还没推出来的时候，置业顾问说得是在1.7万左右，后来又降到了1.6万左右，前段时间置业顾问又跟我说，由于政府限价，现在每平米在1.55万元左右，相对当初的销售价格意愿，已经降了1000多元。”拟在楼盘置业的葛先生说。而记者了解到，该楼盘在上一次开盘时当天便售罄。
对于逐渐回归理性的济南楼市，不少楼盘也都开始了加大自己的营销力度。例如位于南部城区的某生态大盘，虽然有着自己的相对优势，但也派出了自己的“小分队”在巡街宣传。
而大部分楼盘则加大了自己的电话营销力度。“你看这是上周末我的电话记录，一天接到了五六个电话，都是各个售楼处打来的，不厌其烦，隔几天打一次。”小高拿着手机向记者展示道。
上述业内人士向记者表示，“至少目前来看，济南楼市相对需求量来说，库存量还是偏少的，但很多需求都被压抑住了，一方面是价格的走高，另一方面是楼市回归平稳理性，不少购房者选择了观望，济南楼市慢慢进入到了一个盘整期。”
小户型售价正逐渐走高
对于近期济南楼市现状，有业内人士指出，随着房价单价的走高，部分刚需大盘的去化周期延长，尤其是大户型的去化率表现一般，小户型则相对更加抢手。
“像济南目前在售的部分刚需盘，价格都已经提到了1.5万以上，这限制了不少刚需族的购买力，而改善者又很难注意到这些刚需盘，因此小户型就显得相对抢手，主要还是刚需族买。”
小户型的相对抢手，在其销售单价上也有所表现。例如位于新东站片区内一项目楼盘，新产品加推之后，其小户型的销售单价要高出大户型销售单价数百元甚至上千元不等。
“过去两年大户型卖的更贵一些，但今年来说，小户型相对来说更好卖一些，所以价格也就定的高一些。”该楼盘置业顾问表示。
这种现象开始逐渐在更多楼盘显现出来。
济南北部某大型楼盘一置业顾问告诉记者，小户型销售单价在慢慢提升，开始逐渐与大户型销售单价齐平，乃至赶超。
“像我们这个盘，以前小户型比大户型每平米要便宜上千块钱，现在两个户型之间的差价在慢慢消失，基本已经持平了，主要是随着价格提高，不少购房者都将注意力放在小户型上了，过去两年楼市火爆的时候，大户型比小户型好卖。”
