[摘要] 近日，济南市房协会召开的优化营商环境座谈会曁2018年第一次会长办公会，发布2018年济南上半年房地产市场运行情况及销售排行榜，并对今后市场走势进行了预判。
近日，济南市房协会召开的优化营商环境座谈会曁2018年第一次会长办公会，发布2018年济南上半年房地产市场运行情况及销售排行榜，并对今后市场走势进行了预判。
市场全面转向主推精装房产品，有变相涨价现象
济南市房地产协会秘书长李刚发布了2018年上半年销售情况，上半年市场成交规模保持稳定，商品住宅成交结构无明显变化，受调控政策影响，160平方米以上面积段成交显着萎缩。开发企业和项目数量持续减少，企业分化加剧，市场集中度大幅提升。企业销售金额和面积 TOP10-30入榜门槛均有不同程度的提升。中建东孚、绿地泉集团、高新控股和重汽地产作为本土企业的代表表现突出，跻身 TOP20。
值得注意的是，随着省城市场上剩余为数不多的毛坯房清盘，楼盘项目中将不再推出毛坯房产品，后续将全面转向主推精装房产品。而部分原本售卖毛坯房的楼盘，甚至趁机摇身一变转为“精装房”，变相涨价，此举已被被住建部门明令禁止。不过，从销售情况来看，以全装修提价为主的项目销售遇阻，市场接受度待提高。尤其进入六月份，市场变化非常明显。
库存量日趋稳定，区域差距依然存在
从住宅库存情况来看，今年上半年，济南新建商品住宅可售存量约4.45万套，去化周期约为8.8个月，与一季度末基本持平，与2017年年底的去化周期相比，已有明显增加，库存量已经日趋稳定，但是仍然存在较大缺口。从当前新建商品住宅区域存量结构来看，全市各区域的差距依然存在。济南东部的热点区域开始趋于平稳，西北部尚需补足部分库存，南部区域的库存已经基本补足。
在市场供应方面，李刚预判，2018年住宅市场仍处于供不应求的市场态势，且阶段性供应不足仍将延续。2018年市场供应量的预估主要基于2017年成交土地形成的新入市项目供应量和在售项目续推供应量。初步估计2018年约有900万㎡的新供应货量。但2018年供应量有较多不确定因素，由于部分项目因溢价率不同，预售审批条件、指导价也存在较大差异，或许无法实现有效供应，实际供应量可能还有一定程度的萎缩。受限购政策的影响，大部分企业则因无法涨价，而放缓住宅供应节奏，已供居住用地无法形成有效供应。
下半年把握供地节奏，分区域增加居住用地供应
政策方面，李刚认为，进入下半年，将根据“增加总量、控制热点、均衡供地”原则，将加大居住用地供应，同时实施精准供地。分区域增加居住用地供应，把握供地节奏。对于东部热点区域，实施持续、有节奏的供地，保持该区域的持续平稳。西北部地区未来城市更新将带来大量的购房需求，可适当供应土地，保持合理库存。与此同时，下半年还将研究推行竞“自持面积”作为“保障用房”“共有产权房”的土地拍卖方式，探索中低收入及刚需人群保障用房供地模式。今后将带来房地产市场的结构性变化。逐渐完善“多主体供给、多渠道保障、租购并举”等住房制度，建立“租购同权”“共有产权”等房地产市场长效机制，形成保障房、商品房相结合的住房供应结构。逐步建立保障性租赁、经营性租赁、刚需住房、改善性住房四位一体联动体系，满足多层次住房需求。
