[摘要] 随着社会经济的发展，房价的上涨总是特别快，有人将房子卖出没几天，就发现因为房价上涨，自己卖出的价格“亏了”，难免有人因此起了反悔的心思。
急用钱低价售房卖出去后反悔失联
随着社会经济的发展，房价的上涨总是特别快，有人将房子卖出没几天，就发现因为房价上涨，自己卖出的价格“亏了”，难免有人因此起了反悔的心思。2017年，山东海沃律师事务所的李崇律师就接到了一起这样的房产买卖纠纷案。卖房者眼看着房子价格翻了近一番，于是玩起了失踪，9个月后李崇和购房者最终找到了卖房者，双方最终经过调解还是履行了合同，李崇帮助他的当事人维护了利益。
青岛市民王春（化名）和刘明（化名）两人曾经是朋友。2016年8月，王春因为急着用钱，打算把自己手上一套位于青西新区北江支路上的面积为120多平方米的房子卖掉，但是由于是大户型，一时半会并不好卖，王春于是找到了刘明，双方很快就达成了一致，约定将这处120多平方米的房子以70万元的价格成交。双方签订的合同比较笼统，刘明给了王春3.5万元现金作为定金，而且由于王春在2015年将这处房子向银行进行了贷款抵押，按揭贷款了70万元，双方在合同里约定由刘明偿还房子的按揭贷款，归还的银行钱从70万元房款里扣除。
原本王春卖出房产可以拿到自己急需使用的钱，刘明也以低价获得了房产，双方各取所需，但是没想到，王春在收到定金后突然反悔了。王春出售这处房产时，为了急着出手变现，就已经将房产的价格压低，进入2017年，随着青西新区的房价不断上涨，王春的这处房产价格翻了近一番，王春估计能卖到130多万元，前后差了60多万元，王春反悔了。“到了2017年的7月份，卖房者就不再跟购房者联系了，整个人不见了，银行的剩余贷款也没有还。”无奈之下，刘明找到了山东海沃律师事务所的李崇律师求助。
房屋被抵押给银行想维权还得找到人
李崇律师在了解情况后，帮助刘明向法院提起了诉讼。起诉之后首先请求法院对双方交易的这处房产进行了查封，在审理中李崇调查发现，王春把房产证办理了挂失，而实际上双方在签合同的时候，王春就已经把房产证给了刘明了，可能是想在45天的挂失公示期结束后重新再办一个房产证，而在法院查封后，正好堵死了王春补办房产证的可能。
但是在房子被查封后，王春还是迟迟没有出现。“查封的时候首先去了王春的户籍地，发现人不在那里，随后又登报进行了公示，我们原本以为房子查封后，王春办不了房产证就会出现，但是没想到第一次开庭的时候王春还是没有出现。”李崇说。王春迟迟不出现带来了新的问题，因为房产还涉及到第三方也就是银行，银行是债权人，根据《担保法》第33条规定，抵押权设定后，当债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。因此如果王春一直不还贷款，银行向法院提起诉讼先把房子查封的话，法院会优先受偿权把房子判给银行处理，而刘明则只能以违约要求王春返还双倍定金。
李崇说：“按照现行的法律规定，定金不超过房款的20%，超过20%的部分就视为房款了，在刘明只支付了定金的情况下，一般会判决王春双倍返还定金，也就是7万元人民币，并不支持实际损失，而随着房价的上涨，这处房产的市场价格已经比成交价格高出60多万元，无形中刘明受到了巨大的损失，除非当时刘明支付了50万或者60万的房款，那么法院才有可能考虑到你的实际损失，要求对方退还定金，并且赔偿实际损失。所以，最好的解决办法就是尽快找到王春，要求他履行合同，将房子过户给刘明。”
9个月后找到卖房者最终双方协商解决
刘明和李崇律师开始了寻找，一开始发现，王春的家中已经没有人居住，电话也无法打通，但是最终功夫不负有心人，李崇和刘明发现，原本双方交易的这处房产又被王春偷偷地租了出去，通过租客提供的信息，李崇和刘明联系到了租房的中介，发现王春不仅将房子出租，还偷偷将房子挂在了中介打算出售，企图用更高的价格将房子再卖一次。
“我们告诉中介，这处房子已经被法院查封了，不可能进行买卖。”通过给中介施加压力，最终远在济南的王春还是被找了出来。找到王春后，事情有了转机，王春认为自己把房子卖便宜了，而刘明认为自己如果买不到这处房子也会受到更大的损失，最终双方通过协商，刘明在原有合同约定的价格外，再向王春支付10万元人民币，最终以90万元的价格成交，王春帮助刘明办理了过户，法院以调解的形式结案。
回顾这个案子，李崇律师说，其实近年来因为房价上涨引起的房屋买卖纠纷比较常见，但这起案件与其它案件的不同之处就在于，刘明在将房子卖出的同时，还抵押给了第三方也就是银行，其中涉及到了银行的优先受偿权，优先受偿权是指抵押人和抵押权人(债权人)以书面的形式约定，在不转移抵押财产的占有情况下，将该财产作为担保，当债务人出现不履行债务的情况时，债权人就有权依法以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。
李崇律师说，在二手房屋交易中，有时会出现三种涉及房屋抵押的情况，一是双方在签订房屋买卖合同时，买房人明知道房屋已存在抵押，并且约定由卖房人限期解除抵押，但之后卖房人违约不做解押手续的情况。另一种则是双方在签订房屋买卖合同时，买房人对房屋已有抵押不知情的情况。最后一种则是在房屋买卖合同签订后，卖房人又在房屋上新设立了抵押。由于抵押涉及第三方抵押权人的合法权益，在有抵押存在、卖方不配合撤押的情况下，买卖合同无法继续履行，双方只能解除买卖合同，卖方赔偿买方损失。但是根据法院对相关情况的判例，如果只是双倍返还已支付的定金，那有时可能很难弥补由于房价上涨带来的损失。
李崇律师说：“建议市民在条件允许的情况下，尽可能高比例地支付定金，这样在双倍返还时，就能获得更多的补偿。像刘明这件案子，按照相关规定的定金额度上限20%也就是14万元支付，就能获得28万元的双倍返还，如果支付了50万元，超出14万的部分就会被认定为购房款，法院就有可能考虑购房者的损失，评估之后由卖房者对差价进行赔偿。”城市信报记者项皓
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合同签了擅自涨价应承担违约责任
2006年，苏州的市民张先生与黄先生签订了一份房屋买卖定金合同，约定张先生将自己名下的房屋以一百万元的价格卖给黄先生，合同里面规定，如果有一方违约，就要向守约方支付房屋价款的5%作为违约金。合同签订后，黄先生向张先生支付了首付款，并要求办理房屋过户手续。但张先生因房价快速上涨，想要反悔，要求黄先生按照市场价格支付房屋的差价，否则拒绝过户。双方协商未果，黄某诉至法院要求解除合同，退还首付款，并要求张某赔偿损失。
律师说法：
李崇律师说，其实这种案例是最常见的，张先生擅自要求涨价并拒绝履行过户，已经构成了根本违约，不过有意思的是，在国内在支付了首付款的情况下，对是否赔偿差价的原则掌握并不相同，以山东范围内来看，如果只支付了首付款，一般会对支付的首付款双倍返还，不太可能赔偿差价，不过如果支付了大部分购房款，法院则会酌情考虑赔偿差价。
