[摘要] 限购限售限贷限价政策下有效为刚需购房者减压，楼市或将总体转向降温通道时光飞逝，2017年似乎犹在昨日，翻开日历，却发现2018年却已接近尾声。
限购限售限贷限价政策下有效为刚需购房者减压，楼市或将总体转向降温通道时光飞逝，2017年似乎犹在昨日，翻开日历，却发现2018年却已接近尾声。
回顾即将过去的2018年，上合组织青岛峰会的举办提升了人们对于岛城楼市的期待，但限价、摇号以及五年限售等杀手锏，却给了开发商当头一棒，“限”字俨然成为这一年的关键词。从年初下发保障购房者使用公积金贷款购房的通知开始，到4月18日青岛出台 《关于持续促进我市房地产市场平稳有序运行的通知》，限购限售限贷限价政策进一步升级，岛城楼市中投机炒作空间急剧减少，住宅逐渐回归居住属性。进入2019年，岛城楼市又将如何发展呢？
业内预测，新的一年楼市将总体转向降温通道。
房贷利率提高 为楼市降温
今年以来，面对趋严的调控政策，全国房贷利率处于较高位置。
记者探访发现，对岛城主要银行而言，提高房贷利率已然成为2018年的“主旋律”，购房者想要享受曾经首套房贷利率的8.5折优惠已经“可望而不可即”。
截至上月中旬，记者对岛城12家主流银行调查发现，五大国有银行中，4家银行的首套房贷利率已经在基准利率基础上浮20%左右，只有1家针对优质客户可上浮15%；在二套房贷利率方面，3家银行在基准利率基础上浮25%，2家银行则上浮30%。在被调查的三家股份制银行中，1家银行采取较为灵活的房贷利率，首套及二套房贷利率都根据客户综合情况决定，在基准利率基础上浮18%—25%；其余2家银行首套房贷利率分别上浮20%及15%，二套房贷利率则分别上浮30%及25%。在3家城商行中，2家银行的首套房贷利率在基准利率基础上浮20%左右，1家银行则针对优质客户可上浮15%；二套房贷利率除1家银行上浮25%外，其余2家均上浮30%左右。
记者了解到，今年以来，在调控楼市方面，房贷利率提高，同样发挥了不小的作用。伴随房贷利率上涨，使买房者成本提高，不少“炒房客”知难而退，进而推动房价下跌，此前过热的房产市场由此降温。对于很多普通购房者来说，房贷利率上浮，贷款利息将相应提高，一定程度上会影响到他们的购房计划。那后续房贷利率走势如何呢？岛城多家银行个贷业务经理均持乐观态度。
“目前大部分银行贷款规模吃紧，贷款利率上调也是必然的。”一家股份制银行青岛分行个贷部王经理表示，目前房贷利率处于近年来的最高点，后续势必会缓慢下调，但像以前的8.5折优惠短期内估计达不到。
支持公积金贷 给刚需族减压
由于可以为购房者减轻不小的经济负担，公积金贷款成为不少购房者贷款首选。然而，为了缓解自身经济压力，不少开发商在营销端设置了资金门槛。全款优先、抬高首付比例、拒绝公积金贷款等问题较为突出。
针对这一情况，2018年1月1日起，我市正式实施 《关于规范房地产开发企业行为保障职工正常使用住房公积金贷款有关事项的通知》（以下简称《通知》）为购房者减压。 《通知》要求，房地产开发企业不得拒绝购房人使用住房公积金贷款。职工使用住房公积金贷款购房的，应享有与一次性付款或其他付款方式选择房源的同等权利。此外，各级房地产管理部门和公积金管理部门要加大联合查处力度，建立信息共享和协同治理机制，对经查实存在阻止或变相阻止住房公积金贷款行为的房地产开发企业，责令限期改正，拒不整改的，暂停其项目网上签约和预售监管资金拨付，并记入房地产开发企业信用档案。市民可通过12329客服热线投诉反映开发商拒贷限贷行为。
此外，在今年6月份，高新区还在全市范围内率先推出了公证摇号购房的新举措。在预售前资格认定过程中，个别开发商提供了首付比例，有的开发商甚至要求购房者首付比例达到八成。对此，房管部门紧急发布新政，严禁开发商在选房及收款环节提高首付比例。对于众多年轻的刚需族来说，这些举措都大大减轻了他们的购房压力。“对于总价比较高的住宅来说，使用公积金贷款省下的利息都能买一辆车。”不久前刚刚购买了一套新房的市民王先生这样说。
满5年上市交易 让投资客退场
近几年，房产投资成为“稳赚不赔”的理财焦点。花100万元买的房子，转手150万元卖出，这种情况在岛城乃至全国都以屡见不鲜。巨大的利益链条，驱动不少以投资为目的的“炒房客”携大量资金入场，不但挤压了刚需族的购房空间，同时也增加了市场的紧张情绪，房屋居住属性被大大淡化。
为解决这一问题，今年4月18日，青岛市国土资源和房屋管理局发布通知称，在青岛七区三市范围内新购买的新建商品住房和二手住房，需取得《不动产权证书》满5年后方可上市交易。在市南区、市北区、李沧区、崂山区、黄岛区、城阳区（包括高新区）范围内，对已拥有1套住房的本市 （七区三市）户籍居民家庭（含部分家庭成员为本市户籍居民的家庭，包括夫妻双方及未成年子女）、能够提供从购房申请之日起前2年内在本市连续缴纳12个月及以上个人所得税纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭 （家庭成员均不拥有本市户籍），限购1套住房（含新建商品住房和二手住房）。
新规一经发布，效果立竿见影。原本已经拥有多套房源，却仍要持币购房的“炒房客”失去了购房资格，而5年限售的政策则让希望短期盈利的炒房客没有了操作空间。市民刘先生（化名）原本计划在市南区购置一套学区房，待到新学期前转手售出，赚一笔差价，在得知5年限售政策后，刘先生迅速打消了这个主意。记者了解到，像刘先生这样的购房者还有不少，4·18新政一经发出，岛城楼房的居住属性迅速回归，许多此前买不到房的刚需购房者，也明显感到房子好买了。
租购并举 实现“住有所居”
2018年，青岛从年初下发保障购房者使用公积金贷款购房的通知开始，通过限售限购、公证摇号、严令开发商不得提高首付比例等政策，去除楼市中的投机炒作空间，让住宅回归居住属性，净化市场，取得了良好效果。在楼市调整期发布的楼市政策，直接影响着市场变化趋势。那么，这一年，岛城主管部门在房产调控方面具体做了哪些工作呢？在刚刚结束的“向市民报告听市民意见请市民评议”2018年度市政府部门述职报告会上，青岛市国土资源房管局局长张希田在述职时介绍，2018年，我市租购并举，努力让群众住有所居。坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。
其中，在房地产市场方面，为防止供需失衡导致地价推高房价，加大住宅用地供应，投向市场住宅用地12189亩，及时满足房地产用地需求。4月18日，果断出台调控新政，升级限购和限售措施，房地产市场成交量逐渐从高位回落。国家统计局数据显示，2018年1-10月，我市新建商品住房价格指数在全国70个大中城市中列第43位。据张希田介绍，进入2019年，我市还将严格执行房地产分类调控要求和限购、限贷、限售措施；加快推进租赁住房试点建设；积极探索共有产权住房等。
业内预测：楼市或总体转向降温通道
楼市，敏感而多变，2018年的楼市更可谓风起云涌。那么，2019年房价趋势怎样呢？房地产调控政策将怎么走？明年土地市场情况又将怎样？
社科院财经战略研究院院长助理、《中国住房发展报告》主编倪鹏飞认为，2019年楼市最大的可能是——平稳调整和再度分化。2019年，总体上小幅调整是大概率事件，在没有重大政策转向和意外事件冲击的情况下，总体市场转向降温通道，不会出现剧烈的波动。时间上，降温中还有起伏和波动。未来一年，一二线城市总体上市场上行压力有一定增加，趋势是增长主导。三四线城市市场向下的压力再增加，库存可能再度增加。
有关业内人士认为，各地楼市调控持续加码，房价上涨过快的城市几乎均出台了遏制投机需求的相关措施，房价上涨趋势得到遏制，房价预期也开始扭转。未来一段时间内，全国房地产市场将总体上保持平稳运行，逐步回归理性，热点城市房价过快上涨势头得到遏制。
