[摘要] 1月17日上午，统计局公布了2019年全国房地产开发投资和销售情况，总体来看，房地产依旧为2019年中国经济做出了巨大贡献。
1月17日上午，统计局公布了2019年全国房地产开发投资和销售情况，总体来看，房地产依旧为2019年中国经济做出了巨大贡献。
开发投资累计增速保持小幅下行至9.9%，销售承压，行业规模基本见顶，销售面积微降，金额仍创新高。
竣工面积增速由负转正也在意料之中。房企新开工意愿略有不足，土地购置面积累计增速稳步回升，总体来看，房企拿地态度依旧谨慎。
01、2019年销售面积增速再度由正转负
首先看一下年度销售情况，随着下半年楼市转冷，2019年商品房销售面积为171558万平方米，比上年下降0.1%。商品房销售额159725亿元，增长6.5%，增速比1—11月份回落0.8个百分点，比上年回落5.7个百分点。
可以看出，虽然销售金额仍创下新高，销售面积也在高位维持，但整体增速已步入下行通道，后续增长动力略有不足。
而聚焦于2019年的月度变化，基本也呈现出先升后降的走势，“金三银四”迎来一群需求爆发，主要是基于部分二线城市及少数环核心三四线城市尚存轮动需求，各能级城市均出现了短暂的小阳春行情，新房销售面积及金额均出现了同比小增。
但随后需求的空缺使得整体新房销售体量增速自年中起持续下降，至12月单月销售面积同比跌至-1.7%，销售金额同比也仅微增1.2%。
从销售结构来看，东部、中部、东北地区销售面积均同比齐跌且降幅均有扩大趋势，仅西部地区购房需求依旧坚挺，2019年全年商品房销售面积47410万平方米，增长4.4%，增速加快0.6个百分点。
预判下月，即将迎来春节传统假期，房企依旧会抓住返乡置业的契机加紧营销，不过考量到多数三四线城市需求透支严重，市场信心不足，后期的成交情况依旧不容乐观。
02、开发投资额累计同比增速下行至9.9%
本月全国房地产开发投资额稳步下行，12月单月开发投资额为10929亿元，环比下降6.29%，同比仍增7.35%。从累计数据来看，开发投资额增速保持降势，跌破10%：
2019年1—12月份，全国房地产开发投资132194亿元，比上年增长9.9%，增速比1—11月份回落0.3个百分点。
究其原因，一方面年末房企加紧冲刺业绩，开发投资热情不高也在情理之中。
另一方面冬季来临，东北部各省份基本也迎来了冻土期，工期放缓也是不争的事实。不过毋庸置疑的是，在整体经济持续下行的背景下，9.9%的增速可以说明房地产依旧为2019年中国经济做出了巨大贡献。
03、房企新开工意愿不足
新开工这块大家同样比较关注，12月新开工面积为21960万平方米，同环比齐增，增幅分别达到了7.4%和12.27%，房企新开工动力较上月略有回升。
不过累计数据来看，依旧维持降势，1-12月房屋新开工面积227154万平方米，增长8.5%，增速比1—11月份回落0.1个百分点，比上年回落8.7个百分点。
这点也符合预期，随着年末将至，房企的重点主要聚焦于销售业绩和资金回笼，新开工意愿难免不足。不过值得注意的是，2019年房屋竣工面积为95942万平方米，增长2.6%，由负转正也在情理之中。
而从土地购置面积来看，降幅持续收窄，2019年，房地产开发企业土地购置面积25822万平方米，比上年下降11.4%，降幅比1—11月份收窄2.8个百分点；自7月以来，房企的拿地积极性还是有了稳步回升，降幅不断收窄，总体好于2019年上半年。
不过随着楼市转冷，房企的拿地态度还是比较谨慎的，预期这样的趋势还将延续至下月。
04、行业规模基本见顶
综合来看，当前市场转冷迹象显著：
一方面销售面整体承压，面积增速由正转负，金额虽创新高但未破16万亿元，与之前的预期还是有一定的差距，也意味着目前的行业规模基本已经见顶。
另一方面，房企投资开发热情不高，累计增速持续下行，跌破10%，新开工速度放缓，拿地态度相对谨慎。预判下月，我认为：
一是1-2月恰逢春节传统假期，销售面积、金额与本月相比高位回落也在意料之中，不过考量到去年基数不高，2020年表现有望与去年持平或小幅微增。
二是房企开发投资额累计同比增速仍将逐月回落，但是降幅不会过大，整体趋稳。
三是下月新开工量有望与本月持平或保持小幅微增，土地购置面积增速维持增势。
