[摘要] 记得儿时住在筒子楼、小土房里，拥挤不堪，阳光也见不到多少。 父母每天5点起来就去工作，下班回家脸上总是带着笑容
记得儿时住在筒子楼、小土房里，拥挤不堪，阳光也见不到多少。
父母每天5点起来就去工作，下班回家脸上总是带着笑容，因为邻里街坊大家都一样，所以幸福度很高。
然而从1998年开始，仿佛一切都变了。我国第一次房改现世，结束了福利分房制度。尤其是在1999年－2004年这几年，住房市场化全面推行。差异化居住需求井喷，房地产市场迎来历史机遇。
一夜之间，商品房如春笋般矗立。邻里邻外开始攀比，那时候第一次看到父母因为房子的事儿发愁，因为隔壁父亲的同事买了新房，隔三差五还要来我家絮叨。幸福源于对比，父母还是最后一咬牙东拼西凑买了新房。接下来，陆陆续续搬了几次家，一直到我学习生涯结束。父亲说，房子一开始是给人住的，但自打被贴上金融标签后，就不可能只是钢筋水泥壳的命运。你的命运也一样，要随着大势去拼搏。随后我背起行囊，远赴京城求学，学的正是房地产金融。
纵观房地产发展历史，这20年来，轰轰烈烈几波大潮，房价螺旋式上涨，从钻石期到黄金期，再到现在的白银期。催生出了不计其数的房子，国人均居住面积也从80年代的个位数，发展到现在的人均近40平米。
与此同时，在这轮房地产盛世中，衍生出了种类繁多，可以满足各种需求的房地产产品。住宅、公寓、海景房、商铺、别墅、养老房……如果按照不同维度划分，几乎很难切割清楚。
但是经过这么多年的房地产演绎，有些房子价值翻了几番，有些却按部就班，还有甚至将一辈子的血汗钱套死其中，仅能满足居住需求。
这些年因为买错了房，坠入深坑的例子数不胜数，到今天为止，大多数人还在因为买错房子而抱憾终生。
接下来，子木以一文总结，告诉大家在2020年到底哪些房子不能买？为了避免大家落入深坑，也当是2020年的年岁愿望。
1、商住公寓
公寓是住宅的第一衍生品。因为总价低、地段好、常年不受政策限制，再加上诸多开发商设计精美，嘴上一忽悠，便成了众多年轻人步入社会的首选居住产品。然而大多数还是被套牢了。主要原因是公寓“出身不正”，大多数由办公性质的土地转移而来。这种小产权的房子，无法落户，孩子无法上学，社会福利无法同等优待，同时在一线城市还浪费了“处女贷”名额。
其次是交易税费问题。因为公寓的市场库存量巨大，如果和住宅一样享受社会资源，因总价低优势，住宅市场的购房需求一定会被大量分流。为了避免对住宅市场房价的冲击，所以地方无论是现在还是未来，对公寓只能强行限制。
什么意思？就是提高税费交易，让公寓很难套现。这样既通过公寓完成了土地买卖任务，又保护了当地的房价不被公寓价格拉低。
最后是居住问题，公寓虽然总价低，小户型。但却不是符合家庭单位最好的居住形式。一般商住公寓，绿化低容积率高，一梯N户极为拥挤；不通燃气商水商电，居住成本高；而且物业商管一般，很多街边小店鱼龙混杂，嘈杂不堪影响居住体验。
这便是商住公寓的三大原罪。想要购买商住的一定要擦亮眼睛，在过去的2019年，商住公寓销量很差，很多开发商为了售盘，承诺购房者可以落户上学。最后难以兑现，被诉诸公堂的案例并不少。当然能买的公寓也有。例如租金回报率极高的和70年大产权、民水民电、可落户上学的高级公寓品种。当然这两种产品在2020年基本绝迹了，更多的是深坑。
2、街边商铺
过去有句老话，叫做“一铺养三代”，意思是买一个商铺，无论是自己做生意还是租出去，赚来的收益可以养上下三代人。过去家里有铺子的算是有钱人了，是那种走在路上可以咧着嘴，踢飞腿的选手。而现在这句话却截然相反，叫做“三代养一铺”。为什么？我给总结一句话叫做“商铺价值的坠落，源于时代的更替。”
首先是城镇化建设的饱和化。原来商铺赚钱是因为城市商业开发不发达，一个城市能叫上商业购物街的就那么几条，商铺是稀缺品。而现在，18线城市的商业街和购房中心都矗立了起来，集中商业效应分流购物需求，大型商场周边的商铺瞬间成了“灯下黑”。
其次是互联网电商替代了商铺功能。因为手机互联网时代的繁荣，打开了线上获客渠道，那么商铺作为街头曝光吸引客流的功能就大大削弱了。这些年，你会发现衣服大家都从商场或者淘宝买了，很多美容美甲店、小酒吧、发廊、瑜伽健身店等等服务场所，纷纷从街边商铺转移到了价格更为低廉的公寓或住宅中。这对商铺价值的冲击是巨大的。很多人说，我家小区门口的商铺每天人很多啊，也不应该投资吗？这还得考虑交易问题。商铺的交易税费差不多占整体房价的20%～30%，比商住公寓还离谱。基本上吞噬了商铺增值所带来的收益，想出手很困难，只适合赚租子。赚租子的话，合格的商铺必须有7%～8%以上的回报率，并且每个月的租金能够覆盖掉50%首付所需要的每月贷款，这样的商铺才有投资价值。现在这样的投资标的极少，需要花时间和走关系去挖掘。
然而很多人根本不懂行情。这几年尤其是三四线城市的商铺市场非常火热，大都是县城土豪成群结队去附近的城市购买新盘商铺。最后因为周边社区长期不见人口，自己的商铺花了钱装修租不出价格，财富被割地干干净净。
3、养老海景房
“面朝大海，春暖花开”。 这句话作为文艺青年向往梦想生活的艺术表达还算唯美，但对于现实海景房居住形式来说，不切实际。
很多人，尤其是老年人信了“海边养老”这个邪，纷纷解囊将一辈子的积蓄抛洒在海边，等待日出，享受静刻的美好。中介一忽悠，儿女也被迫跟着在海边置业，不然就是不孝顺。俗不知，我国95%的养老海景房都是深坑。
首先是居住配套跟不上。这点尤其表现在北方的山景房和海景房。夏天还好，一到冬天，天气寒冷，小区供暖有限，养老盘沦为空城，周边连个买菜吃饭的地方都没有，更别说医疗条件。
医疗对养老是硬性条件，一般沿海地区的景区医疗配套是很差的。如果出现什么疾病，只能送到周边的县城或小城市，再加上如果交通条件不好，一来二去，老人可能就被折腾剩半条命了。这不是危言耸听，前段时间就接到过一个维权事件。购房者小李给父母买了一套海景房，开发商承诺半个小时到城中心医院。结果母亲在海景房养老期间，突遇心肌梗塞，全家人忙着送医院，道路颠簸了一个小时才到，结果酿成了悲剧。
如果你说，我又不是常年呆在海边，平时我把它租出去赚钱不就可以了吗。租不租得出去暂且不谈，海景房因为终年受海风、潮湿、暴晒影响，寿命本身比正常住宅短，家中电器迅速老化，如果一年不来几次的话，家里被子、枕头发霉是常事儿。维护成本是很高的。而且山高皇帝远，资产托管对租赁中介的要求非常高，这也很难去评定。
再者海景房现在开发量巨大，二手流动性非常弱，想转手并不容易。凡是想投资海景房的基本都在往新盘里面冲。
当然海景房也有可以投资的标的。首先上文所述所有条件都要满足，终年宜居的气候、成熟的商业、医疗、交通配套，缺一不可，对了，还要有超强的物业水平。
首先你得能找到它。
4、超级老破小
“买城中老破小，还是买郊区远新大？”这个问题是平日里咨询最多的问题。我的回答是，你首先要知道什么叫做老破小。
按照正常情况来讲，房子会随着时间折旧。时间越长，房子的价值越低，如果超过50年，房子可能就是一文不值。但事实上，很多老房子的卖的价格要高于新房。这就是房子背后的土地价值。城中心的老破小所在的土地价值远比房子的建筑价值贵，在这里你可以享受到周边的公共设施配套和社会福利待遇。但前提是这个中心区永远不会变。
纵观楼市二十多年，只有四大一线城市和几个强二线城市的中心城区没有迁移，其他城市的中心城区大都发生了转移。例如郑州的市中心发生过3次迁移，合肥发生了2次。数据显示，全国333个地级市中，至少有300个城市的中心老城区以悲剧结尾。
所以买老破小首要去判断这个老城区是否未来会发生迁移。其次在投资属性上，最大的价值点在于学区。如果不是学区房，未来的增值空间会很小。而且随着城市版图的扩大，学区划片政策的普及，老破小的命运很可能出现大量分化。
最后要注意一点是老破小的房龄。一般银行会用50年减去房龄作为信贷的规则。如果你的房子太老，会影响下家的购房成本，逐而影响流动性。现在大部分三四线的老破小就出现了无人接盘的窘境，大家一定要引以为戒。如果买二手的话，10年房龄的次新房是最佳的选择。
5、法拍房
“1套房只需要1块钱”。这句话是去年双11杭州某学区房的起拍价，一时引来10多万人围观。当然最后房子以609.5万元被人抢走，加上10万多元的佣金和平台费，实际上和周边的正常住宅价相差无几。
房子这东西，我一直坚信一文价钱一文货。远低于市场价的房子不是没有，是百年一遇，否则就是带点儿问题的法拍房。风险你无法控制。
法拍房的第一个风险就是产权、抵押、物业情况你查不到。你不知道自己买了一套什么房。对了还有实际居住问题。去年有一个粉丝跟我抱怨。说拿下一套法拍房，当拿着钥匙迫不及待地打开家门时，看到床上卧着一位老人，四目相对，尤为尴尬。最后得知这位老人是法拍房的第一个风险主的老母亲，年老体残说话还咄咄逼人，举着扫帚就把这位粉丝赶出去了。最后粉丝去法院投诉，打110，均无效，因为老人钉子户根本请不出去。
其次是税费。法院不会考虑房子的税费问题，他考虑的是如何将这套房以最高价拍出，给原告做赔偿。所以税费直接承担人就是法拍购房者。
法拍房最恐怖的是土地增值税。如果你不幸拍得一套公司房，这套房子买的时候100万，拍的时候因为市场行情增值了，是500万，那你缴纳的税费就是（500-100）X60%=240万的差额税费。
然后是关于办证，拍卖成功后，法院就给你一个裁定书和确认书，其他不考虑。至于资料齐不齐全，还要看原房主配不配合，光是这些就能跑断腿。所以敢在法拍房里淘金的，这人能力非权既贵。
至于那些特别想捡漏买法拍房的，低于正常市场价20%的法拍房可以考虑，前提是你关系最够硬，不嫌麻烦，最好还要带个面相狰狞的老铁。
6、限价精装房
如果你经历过装修，一定会认为装修是一件很痛苦的事情。尤其是自己住的话，每个物件都想追求性价比，又要请人画图纸做设计，又要提防工人偷懒，几个月下来少几层皮。所以这就是大多数人喜欢精装修房的原因。
但是很赤裸地告诉你，目前市场上90%的精装房都是不达标，存在质量问题的。这也就是近两年来，房屋质量维权频繁爆发的原因。一方面是质量太差。开发商限价，利润本来就不高，明面上说精装修4000元一平方，实际上成本也就7-800元一平方。很多开发商都是用精装修利润去弥补房子被限价的部分。交房时，你也不知道你房子精装修到底花了多少钱，你也不能把地砖翻起来拿去检验。市场上爆发过维权的楼盘是真的质量差，甚至连表面活儿都做不齐全。这种开发商一旦出现问题，同城区域的所有楼盘你心里基本可以拉黑名单了。
其次是装修流程和风格。房子从想象到成形，起码要经过土建总包、装修总包、材料供应商和设计单位四个维度。目前市场上能把4维度驾驭地炉火纯青的开发商屈指可数。只要一个环节出现问题，后来的善后工作基本都要靠你自己完成。开发商做精装修尤其是廉价精装修，都是批量操作。这一个小区内的所有房子装修风格都一个样，能还原到样板间的80%已经是奇迹了。
大部分都是买家秀和卖家秀，这时候如果你发现质量问题，或者风格不喜欢，再去改装所耗费的资金要远大于你买毛坯房，直接装的价格。所以如果买限价房的话，最好选择毛坯房。当然如果品质较高，价格到位的商品房，精装修明显是占优的，可以入手。
最后再说一次，在利润面前，永远不要考验开发商的责任心。多花点儿时间去研究装修，就能省下几十万的费用，不要为了图省事把钱都让人家宰割了。
7、乡村别野
最近很多粉丝咨询我，郊区的别墅有没有投资价值。细一打听地段和开发商，基本都回绝了。
别墅这个东西本来是富人的代名词，但近几年逐渐平民化，价格甚至比市内刚需房都低好几个层次，由此逐渐吸引了大量的伪中产入坑。但大多都是买了房，被套牢，烂尾的也不在少数。
因为别墅的价值在于强规划和强配套，成形特别难。因为别墅区住的人群收入较高，自然对生活品质的要求也高，周边配套应该有类似于高尔夫球场、马场、国际教育机构等象征性配套，其次交通要好，去市中心或者机场基本都要在30～60分钟内通达。
这些硬性配件需要地方的大力支持和规划的，而且需要资金雄厚的大型开发商配合开发。在我国，只有20%的城市拥有这种条件，其他城市都不具备。
事实上这几年地产红利期，地方对郊区是没有什么规划的，开发商随便拍地随便盖。开发商选一个风景还不错的郊区就开始做别墅，周边什么配套都没有，这种只能叫“乡村别野”。流动性基本为0，因为交易税费要比非普通住房高，懂行的人自然不会二手，入坑也是选新房。
8、不利因素房
如果你去售楼处买房，一定一定要关注一个东西，叫做不利因素公示牌。
不利因素公示牌是住建委强行要求执行的。但落到实处，有的售楼处可能会摆在最显眼的地方，有的则是藏在犄角旮旯里，让你找不到。犄角旮旯里藏着，你问售楼处小姐还没好话的，大概率说明这个盘有问题。
不利因素主要有殡仪馆、垃圾场焚烧厂、化学工厂、污水处理厂、高压电等。
前段时间一个粉丝咨询我维权说是2017年跟着朋友买了一套房，没有查到不利因素。等住进去的时候，才发现项目500米外有一个大型垃圾焚烧厂，一到下雨一股腐败气息就隔空飘了过来。最后只能闭户开空气净化器。极为闹心。
殡仪馆不用多说，老百姓讲究，出门不遇白，万事皆顺当。如果回家不时看到殡仪车，车来车往，一天的好心情都没了。
所以不利因素严重的地段对房子的升值潜力影响很大，影响流动性。尤其对于楼盘较多的城市，购房者选择空间大，对不利因素更为关注，价格很难跑过市场平均。
9、最佳投资房
写到这里，很多人肯定要问，子木这不能买，那不能买，到底什么房子才是投资最佳的品类？
很简单，不要去关注那些花里胡哨的东西，回归本质，去寻找大家都爱买的房子，就是所谓的“硬通货”。
硬通货房子一定要非常刚需，例如在交通便利、周边配套成熟（或未来成熟）的地段上，户型在80-120平米之内，两室一厅或者三室一厅均可。如果资金条件达不到，可以选择性牺牲面积这些因素。其次在供需失衡的城市，例如一线和强二线城市，改善型地段房也是非常好的投资标的。
除此之外，价值层层递减。
如果你没有能力去挑选一套上好的房子，起码也要学会去避开所有让你悔不当初的深坑。这个年代，不亏就是赚，这个道理大家一定要明白。
