[摘要] 近来，西安、宁波等热点城市纷纷升级楼市调控措施，通过提高首付比例、封堵限购漏洞等，进一步稳定楼市。
近来，西安、宁波等热点城市纷纷升级楼市调控措施，通过提高首付比例、封堵限购漏洞等，进一步稳定楼市。
既然出台调控措施，说明这些城市楼市出现了过热现象，以至于超出了监管容忍度，才被调控“打压”。但与之截然相反的是，同样是排名差不多的“新一线城市”，青岛楼市却一直持续低迷，跌“跌不休”。据纬房大数据统计，青岛楼市距2018年7月最高点已下跌22.8%，位居全国第二。是什么原因让基本面差不多的城市会出现冷热不均？西安和宁波的调控措施又有什么突出特点？带给青岛什么启示？值得我们认真思考。
西安楼市调控特点
12月1日凌晨，西安市发布房地产市场新规，按照房屋面积提出差别化的信贷政策，二套房首付比例最高提至70%，但并未调整购房资格限制及限购区域。
西安出台的新政，依据家庭名下在西安拥有的首套住房面积、名下住房贷款是否还清、欲购买的二套住房面积，进行了升级细分。主要呈现出三大特点：
一是保护支持刚需政策导向明显。首套房首付比例依然3成，保持不变，但界定标准定义为90平方米。
二是对二套房论“面积+贷款是否结清”进行细化。采取了差别化的信贷首付比例，呈现出“逐级递进、与二套住房挂钩”的导向，并且将144平方米作为了改善的标准。
三是抑制投资需求明显。如果家庭名下有商业贷款未还清(未限定西安，应指全国范围内)，则在西安购买二套房首付比例最低6成起；如果首套已达到改善标准144平方米，仍投资购买第二套144平方米以上的，首付比例不低于70%。投资成本大大提高，打击炒房行为导向明确。
那么，西安楼市为何要出台调控政策？西安房价从2017年开始上涨，3年间，北方几乎大部分城市都经历了疯狂上涨、下跌、横盘，过山车似的楼市起伏，唯独西安，一路调控一路涨，气势如虹。特别是2020年三季度，环比涨幅高达18.7%，创下了新纪录。根据国家统计局的数据，西安已经连续上涨55个月，即便深圳看了也是自愧不如。
宁波楼市调控特点
12月10日，宁波升级调控，从强化住房购买资格管控、加强购房合同更名及住房赠与交易管理、调整住房信贷首付比例等四方面对7月6日调控新政进行了补充完善。
宁波本次调控主要有三个特点：
一是调控规格比较高。由宁波市住建、资规、人民银行、银保监四部门联合印发《通知》，金融监管部门齐上阵了，说明金融政策调控放在了突出位置，是真的开了很久的会才决定的，并不是一拍脑门就实行的调控手段，而且12月10日下《通知》，第二天立马就实施，根本不给你缓冲的时间，打击投资炒作意图明显。
二是对刚需和改善、炒房等购买行为区别对待。首套房贷依然可享受最低档首付比例，调整2套房贷首付比例至40%~60%。概括一句话就是：“有房有贷再买房就是6成首付，有房无贷再买房就是4成首付”。投资和改善购房门槛再次提高。
三是两类购买资格从严，防止弄虚作假。对“父母投靠子女落户”和“离异单身满两年”的购房者的购房资格进行严格限制，打击无房户直更名、利用赠与破限售行为，并把假离婚路给“堵”了。
那么，宁波为什么要出台调控政策？今年宁波楼市，房价同比去年上涨超过13%，而且连续涨了多年，可谓跑赢全国绝大部分城市。根据国家统计局发布的统计数据，到11月末，宁波新房连续7个月上涨；二手房连续8个月上涨，也是大大超过了警戒线，风头太过了。
对青岛带来的思考
关于楼市房价，常言道：“短期看金融，中期看土地，长期看人口”。从金融方面来看，无论是首付还是利率，各城市间差距一般都不大，信贷政策大体步调一致。土地方面，各城市供地排名也基本处在同一水平。所以，青岛与西安、宁波相比，最关键的差距或许就是在人口环节上。先看西安，应该算是最早一批抢人的城市了，从最早的本科落户，最后零门槛，西安抢人战绩辉煌。统计显示，2012年到2016年这五年，西安一共才新增28.95万人；但是2017年和2018年西安户籍人口累计增长了164.94万人，成果可见一斑。落户就获得购房资格，西安楼市这几年的涨势，人口流入无疑起到了决定性的作用。
再看宁波，2019年宁波常住人口854.2万人，较2018年增长34万人，增速4.145%。值得一提的是，2017年末，宁波常住人口是800.5万人，也就是说最近两年，宁波常住人口猛增了53万人。而宁波每年人口出生增长仅5万左右，说明其他40多万元新增的都是外来人口。2018年，宁波从一年前人才净流入率长期在全国城市20名以外，一路高歌猛进居全国第二名。
最后看青岛，2019年全市常住总人口950万，增加仅10.5万。60岁以上老人达183万，老龄率22%。青岛人口高峰是1982年至1990年，8年增长243.63万人。每年大约30万。然而，2014年到2019年，青岛每年增量则降到约10万。
总结两个热点城市最近加码的调控政策，可以看出，主要都是围绕“购房信贷政策”作文章，其实这在调控政策里面，都是比较温和的，影响作用有限。比如青岛的二套房贷首付比例目前仅40%，相比2个城市难道不宽松吗，为什么房价还撑不住？这就充分说明房贷政策对房价的影响决不是至关重要的。
那么最严厉的限售政策是什么呢？青岛出台的5年限售政策才是最具“杀伤力”的。即便最近被住建部点名定调的“全国学长沙”，号称楼市调控全国最严，限售也才4年。相比宁波调控的“艺术策略”、西安调控的“精细策略”，只能说青岛的调控确实“粗犷豪迈”。
在“房住不炒”的大背景下，调控政策收紧容易放松难，这是常理。如今，在西安、宁波仍持续加码调控的大背景下，即便国家强调因城施策，青岛能否反其道而行，调控放松？显然很难，想指望房价回暖反弹，短期起码是无望的。
相比西安、宁波，不难发现，青岛微弱的人口增量、严格的限售5年政策，是造成房价下跌的两大因素。而西安与宁波的持续加码调控，让我们也进一步看到，调控仍是进行时。
（文章来源：青岛财经日报）
