[摘要] 锐理数据统计：在青岛各区域的住宅库存盘点中，截止到3月17日，高新区的去化周期只有8个月，是青岛所有区域中最短的
青岛很多“低温区域”多由高库存导致，存量和潜在供应压的直不起身。
NO.1|青岛库存分化严重，高新区去化周期8个月全市最短
根据锐理数据统计：在青岛各区域的住宅库存盘点中，截止到3月17日，高新区的去化周期只有8个月，是青岛所有区域中最短的，而青岛有区域去化周期高达48个月，远超中国社科院房地产库存去化周期的合理上限18个月。
供求关系才是研究区域楼市发展的基本面，低库存区域才能笑傲。
高新区是青岛全市库存压力最小的区域。2017年是高新区这几年最高光时刻，限价严厉产生的价差，让高新区的房子问世即带有理财属性，当年高新区一房难求，摇号中签比例逐渐走低。高新区的库存在2017年几乎耗尽仅有2000余套，而近三年来高新区的住宅存量也一直走低，2021年又创高新区住宅存量近四年新低，高新区的房价从去年下半年也出现抬头。
近一段时间高新区楼市活跃起来，高新区的代表性项目—中欧国际城近2周时间实现3.8亿的销售额，一天顺销二三十套。
高新区的低库存一方面来源于销售端给力，另一方面是供应端越来越“扣”，2020年年初至今高新区只供应了三次土地，这三次供地只有卓越的地块位于高新区核心区，中铁建和国信的地块位于高新区拓展区，且商业比例不低。
从高新区控规来看，未来高新区可供应住宅类土地，多位于高新区核心区以外的高新区拓展区，高新区核心区新房房源将越来越稀缺，供求不平衡将会出现。
N0.2|青岛城市发展路径出现侧重，一路向北
高新区发展是青岛“北上”的结果，从青岛未来五年规划中西海岸落选城阳晋升主城可以看出：青岛城市发展路径接下来的发力点将会放在北门户，会有更多资源和政策向北倾斜，而北门户的高新区扮演着经济转型以及新兴宜居产城住相结合的重要角色，所以那么多重量级市级大项目都落在高新区。
未来青岛五年规划
高新区的发展从东片区开始，东片区是高新区的先导区，目前东片区也是高新区人口、商业、教育、文旅等资源最成熟的区域，城市界面最完善，包含教育航母青岛中学、58中，商业18万㎡金茂览秀城、世茂52+，文旅配套伊甸园等均集中在高新区核心区东片区。
以高新区第一大盘中欧国际城为例，其位于高新区核心区，2018-2020年连续三年均是青岛单盘销售榜的前三甲。在复盘中推导客户结果显示：31%的客户看重高新区的区域发展，36%的客户因为商业、教育、文旅等各项配套而选择，这都是城市发展进程演进的结果。剩余33%是对金茂品牌和服务的选择。
所以中欧国际城作为高新区核心先导区的领军项目，配套资源集中土地又稀缺，自然受捧。
N0.3|新机场转场倒计时，新资源动线辐射开启
青岛的发展是放射性线路，不像北京、成都等城市环线发展，大的交通基建就是青岛城市和楼市发展的脉络。
交通是基本的资源动线，人流、物流、信息流等通过交通实现流动，而青岛4F等级的胶东国际新机场将于今年6月17日转场，如此体量的4F级机场转场后将会带来一股强势资源流动。
新机场转场后就像中转站，资源汇集又流出，而所经区域就像河流一样，滋润着沿岸。汇聚核心战略的市区资源均会经过高新区与新机场之间流通，高新区受益于新机场，另一方面高新区临近新机场而不靠近新机场，比胶州本身更有优势，不用接受噪音等污染，成为新机场的“后花园”。
从一定层面来说，高新区的地缘优势使得新机场的运营也成为高新区一大发展战略，而且已通车的地铁8号线与规划中地铁10号线、12号线可以实现换乘，3条地铁线可以基本覆盖高新区重点区域，地铁加速了新机场资源的流动和辐射，随着新机场的运营和地铁的开通，高新区与市南、市北、李沧、崂山其他主城的房价和需求会慢慢被烫平，购房门槛也会相应提高。
