[摘要] 近日，保利发展控股集团股份有限公司已与中国平安人寿保险股份有限公司在洽谈收购北大资源（控股）有限公司资产事宜。
据媒体7月15日报道，近日，保利发展控股集团股份有限公司已与中国平安人寿保险股份有限公司在洽谈收购北大资源（控股）有限公司资产事宜。报道称，此次收购是项目层面收购还是整体入股，目前还在商讨当中。据悉，北大资源在天津、青岛、开封、武汉、长沙等18个城市，共拥有38个物业开发项目，其中在青岛曾开发过两个项目，一个是小水清沟村改造项目，已于2015年转手中信；另外在崂山有一写字楼项目，开盘四年有余仍有半数以上房源待售。另据了解，北大资源在山东多个项目遭遇被收购命运，故业界传言北大资源欲退出山东市场，但北大资源对此一直予以否认。
位于青岛崂山区的北大资源广场项目已经建成，尚有386套房源处于待售状态。
平安人寿成间接“掌控者”
记者从北大资源官方网站查询了解到，依托北京大学和方正集团，北大资源于1992年创立于北京，目前资产规模超过1000亿。北大资源集团是专业从事房地产开发、教育投资、商业地产运营和物业经营管理等业务的综合性房地产控股集团。公开资料显示，北大资源定位为“科创产业服务商”，聚焦“科技”和“大健康”两大发展主轴。目前，北大资源已经形成了环渤海、长三角、粤港澳大湾区、西南经济带、华中经济带五大区域的战略布局，业务版图覆盖20余个中心城市，开发运营面积超过2000万平方米，打造了包括科创园区、特色产城、美好社区、璀璨商办、全龄教育、至诚服务六大系列组成的“丛林产品体系”。
在一系列华丽的文字介绍背后，近日北大资源或将易主的消息，使其再次被推上行业的风口浪尖。据媒体7月15日报道，保利发展控股集团股份有限公司已与中国平安人寿保险股份有限公司在洽谈收购北大资源（控股）有限公司资产事宜。报道称，此次收购是项目层面收购还是整体入股，目前还在商讨当中。
此番洽谈收购动作，并非空穴来风。记者查阅资料了解到，2016年8月15日，方正集团公告称，收到证监会《调查通知书》，因涉嫌违反证券法律法规，证监会决定对其立案调查。2020年2月18日，方正集团债权人北京银行以方正集团未能清偿到期债务，且明显不具备清偿能力但具有重整价值为由，申请法院对方正集团进行重整。方正集团旗下4家A股公司及旗下港股方正控股、北大资源集体发布了这一公告。2021年7月5日，北大方正集团有限公司发布公告称，北大方正集团有限公司管理人收到北京一中院送达的《民事裁定书》，裁定批准北大方正集团有限公司等五家公司重整计划，并终止重整程序。根据北京一中院的裁定及生效的重整计划，公司控股股东方正集团及其一致行动人方正产控持有的公司股份将全部转入拟设立的新方正集团，公司控股股东拟变更为新方正集团。中国平安人寿保险股份有限公司或其下属全资主体拟按照70％的比例受让新方正集团73％至100％的股权，因此，平安人寿或其下属全资主体拟成为新方正集团的控股股东，中国平安保险（集团）股份有限公司作为平安人寿的控股股东，拟间接控制公司。
对于保利发展洽购北大资源资产一事，北大资源方面向媒体回应称，“以公司正式发布的公告或信息为准”，保利发展方面则未予答复。据业内人士透露，目前保利发展主要跟平安在谈，但尚未尽调，需要签订相关协议后，才会进行尽调。鉴于北大方正情况较为复杂，保利发展收购北大资源资产事宜仍存不确定性，即便有进展，相关审核流程也会较长。
信用降级引发债务危机
梳理公司发展脉络不难看出，2020年，北大资源自间接控股股东方正集团的重整造成了北大资源在资本市场信用评级的降低，北大资源自身的资金链也面临考验，一度引发了包括五矿信托在内的多起债务诉讼。
数据显示，2020年北大资源的营业总收入由19年的241．32亿元人民币降到了90．85亿元。对此，北大资源给出的解释是：一、为了配合母公司重整，北大资源主动削减约2／3的交付面积导致收入减少；二、由于已完成物业发展项目的附属公司资本化利息减少，导致财务费用增加；三、为若干物业开发项目根据现行市况评估的可变现净值可能产生的减值亏损而作出拨备；四、由于延迟偿还银行及其他借款的索偿罚款增加。
北大资源于2021年3月31日发布了2020年全年业绩公布，截至2020年12月31日，北大资源集团年内净亏损18．45亿元，较19年末增加1．52亿元。流动负债较流动资产高出22．33亿元。更多的资料数据显示，北大资源从2019年开始公司营业亏损，2020年开始缩小营业规模、控制经营成本，但仍然不能缓解公司的亏损。2020年末北大资源的现金总额为18．63亿元，远远不能覆盖短期债务，现金流压力较大。截至2020年12月31日，北大资源的有息负债约为121．74亿人民币，有息负债率高达31．30％，且全部需要在一年之内偿还。
由于无力偿还债务，2020年1月6日北大资源公告称五矿国际信托向青海省西宁市中级人民法院发出有关人民币23．2亿元的借贷诉前财产保全，申请冻结附属公司北大资源集团投资有限公司及武汉天合锦瑞房地产发展有限公司的银行账号资金。此后北大资源又陆续收到广东省东莞市第三人民法院的诉讼和深圳仲裁院证券纠纷案的仲裁申请，要求分别偿清贷款10．62亿元（后变更为7．74亿元）和相关证券本息约4．97亿元。
事实上，甚至在2020年之前的几年里，北大资源在多地项目的频被收购或停工，在一定程度上看出其自身的资金链早已面临考验。
北大资源山东调整遇坎坷
资料显示，北大资源在天津、青岛、开封、武汉、长沙等18个城市，共拥有38个物业开发项目。记者了解到，近年来，北大资源先后对山东多个项目进行了多次调整，个别项目已被其他公司收购，去年还曾挂牌出售余下项目公司股权，但进展并不算顺利。
据了解，2018年12月27日，北大资源宣布，拟透过公开挂牌流程于上海联合产权交易所出售其于青岛博雅置业有限公司的70％股权，公开挂牌原定于2018年12月26日启动并于2019年1月23日截止。据悉，当时潜在出售的最低价（即初步标价）为人民币9100万元，收购青岛公司70％的股权；同时，中标者还需承诺偿还青岛公司结欠公司控股股东北大资源集团有限公司的款项，净额约人民币11．31亿元。到2019年1月，北大资源公告称，公开挂牌的投标期原于1月23日截止，由于在投标期截止前，北大投资未征集到意向受让方，公开挂牌之投标期截止日将延长至1月30日。3月29日，有关出售青岛公司70％股权事项，北大资源再度披露最新进展，其称，由于青岛公司结欠北大资源集团有限公司的本金金额自2018年9月30日起增加，自公告日期起，潜在出售事项的最低价将变更为人民币9100万元，以收购青岛公司70％股权及承诺偿还青岛公司结欠集团公司的金额约人民币11．31亿元（于2018年9月30日）及青岛公司可能结欠集团公司的有关其他金额以及其应计利息。后来，北大资源称决定终止公开挂牌。
近日，记者来到位于青岛崂山区的北大资源广场项目看到，该项目为商业办公综合体，已经建成并开始交付。据项目销售人员介绍，项目分别四个楼座在售，其中一栋已被日照银行整栋购买，另外两栋也计划以整栋或整层模式对外出售，目前只有3号楼可对外散售，面积以“120平方米＋”形式进行定制销售。记者从青岛网上房地产查询获悉，截至7月21日，已开盘四年有余的北大资源广场项目，两期共有603套房源，已售217套，仍有386套处于待售状态。对于项目股权是否存在变化的说法，项目销售人员称公司致力于商业地产物业的开发销售，目前项目销售一切正常。
据悉，北大资源广场是北大资源集团在青岛首个项目，以商业为主，其在青岛还开发了新都心苑项目以保障房为主。此外，北大资源在青岛还曾涉足一旧村改造的住宅项目，该项目原为北大资源进军青岛主城区的重点项目，分别于2013年、2014年、2015年以竞拍及收购形式拿下。2015年3月，北大资源宣布，出售青岛博雅华府项目予中信改成中信城，最后项目又被中海收购，就是目前的中海寰宇天下。对于博雅华府易主，当年业界认为是北大资源退出青岛市场的“征兆”。对此，北大资源方面当时表示，出售青岛博雅华府项目，并不意味着北大资源就退出青岛市场了，未来公司还将进一步深耕青岛。
无独有偶。北大资源还在2009年首次进入济南市场，但旗下项目也未逃脱被收购的命运。2010年，北大资源拿下小清河北路的两宗土地，此后，其还多次在小清河以北拿地，为北大时代项目。不过，在2016年4月份，北大资源挂牌转让济南源浩置业（北大时代项目公司）70％股权及21．52亿元债权，底价22．92亿元，此后，恒大接手源浩置业。源浩置业的股权转让再度引发关于北大资源要退出山东市场的猜测，不过北大资源依然对此予以否认。
“相比收购方式拿地，谈判拿地的可控性更高，成本也更容易控制。”就此番保利发展与平安洽购北大资源事宜，一位投资机构高层向媒体表示。与北大资源资金紧张局面形成鲜明对比的是，保利发展手头资金较为充裕。在今年6月24日保利发展的股东会上，总经理刘平透露，“2021年保利发展计划房地产及相关产业直接投资总额3950亿元，相较去年上调后的金额同比增长17．9％。”易居企业集团CEO丁祖昱认为，在“三道红线”融资新规背景下，保利发展等央企和部分未踩线民企手头资金更为充裕，机会较大。数据显示，截至2020年度报告期末，保利发展剔除预收账款资产负债率68．74％，净负债率56．55％，现金短债比达1．82，实现“三道红线”全部绿档达标。
青岛财经日报／青岛财经网记者李雯
