[摘要] 22城第三批集中供地工作已陆续展开。从首批集中供地的火热到第二批集中供地的遇冷，第三批集中供地又将有怎样的表现，业内十分关注。
中房网讯（苏晓／文）22城第三批集中供地工作已陆续展开。从首批集中供地的火热到第二批集中供地的遇冷，第三批集中供地又将有怎样的表现，业内十分关注。
11月1日，无锡第三批集中供地正式开拍，领跑22城。此次无锡共出让20宗地块，其中17宗以底价成交，另外3宗有溢价，最终成交总额约 273．8亿元，较总起拍价仅溢价约0．04％。尽管此次无锡的20宗地块全部出让成功，无一流拍，但市场热度整体较为平淡。
截至目前，22城中除无锡1城已完成了第三批集中供地的土拍外，包括上海、广州、深圳、杭州、南京、福州、济南、苏州、合肥和武汉等10个城市相继公布了第三批集中供地计划。据中房网不完全统计，上述10城共计挂牌415宗地块，土地出让面积约2268．36万平方米，总起始价约为2926．32亿元。
从土地挂牌数量来看，福州、南京、济南、合肥、上海第三批集中供地的地块数量均超过各城首批和第二批集中供地的地块数。其中，福州第三批集中供地挂牌的地块数约是第二批的2倍；而广州此次的地块数量则最少，为17宗，约占首批集中供地和第二批集中供地数量的1／3。
与此同时，多数城市还调整了第三批集中供地的土拍细则，相较于第二批集中供地出让条件的“严苛”，第三批集中供地正在释放“友好”信号。
土地竞拍规则有所放宽
从上述城市已公布的土拍细则看，部分城市对房企竞买资格、地块起拍价、土地款支付周期等方面进行了优化。总体而言，第三批集中供地的土地竞拍规则有所放宽。
如苏州在第三批集中供地的出让规则中，就将首次付款比例由60％下降至50％，同时取消因超溢价而需提前支付尾款的要求，这在一定程度上减少了企业需提前支付二期土地款的压力。此外，还将保证金全部下调至30％，而第二批集中供地中，除了吴江区出让地块保证金为30％外，苏州其余区域保证金比例大多为50％。
南京在第三批集中供地中将部分区域的保证金比例下调至20％，并取消了“不得联合报名竞买、不得合作开发，严格限制股权转让”的要求，房企资质也由“二级或一级”下调至“三级及以上”，此前在上一轮集中供地中则多数要求房企资质为二级甚至一级。
而在第二批集中供地中遇冷的广州，此次选择了取消“限房价”、并主动“降地价”，从而降低竞拍门槛。此外，广州本次集中供地中的番禺、白云等地块，取消了一个月内一次性付清总价的要求，允许分期支付。
值得注意的是，在杭州第三批集中供地出让规则中，“勾地”方式重回土拍市场。所谓“勾地”，就是用地预申请制度。具体来说，杭州实行用地预申请的商服、住宅等经营性用地要按本宗地出让起价的10％缴纳预约申请保证金，最高不超过5000万元。此前，在第二批集中土拍时，为抑制市场热度，杭州取消了此前一直实行的“勾地”政策，规定房企报名必须缴纳20％的保证金才能参与地块竞拍。动辄过亿甚至上十亿元的保证金要求，将不少中小房企拒之门外。而到了第三批集中供地，杭州恢复了“勾地”制度，这意味着房企又能以最高5000万元的预约申请保证金参与竞拍，较大程度缓解了房企报名的资金压力，同时还将缴纳保证金的时间进行了顺延。
无锡方面，第三批集中供地的规则虽未有大调整，但延续了第二批集中供地“取消竞自持”的条款，为房企保留较为充足的利润空间。
保障性住房地块增加
目前已发布第三批集中供地计划的城市中，不少城市还增加了保障性住房地块的供应。
如上海，其发布的第三批集中供地公告显示，本次共出让住宅用地58幅，其中27幅为涉商品住宅类地块，其余31幅为租赁、征收安置等保障性住宅地块。再如深圳，本次集中供地推出11宗住宅用地，其中有9宗将建普通商品住房＋只租不售人才住房，2宗建设出售型人才住房。
尽管目前长春还没有发布第三批集中供地的公告，但在今年8月21日，长春房地产业协会发布的“长七条”中指出，因近两年长春市住宅用地供应量高位运行，本年度第三批集中供地以棚改用地、租赁住房用地为主，原则上不再供应住宅用地。
相关业内人士指出，第三批集中供地中政策性住房地块的增加，更多源于监管层的要求。今年年初，自然资源部要求重点城市年度供地计划中单列租赁住房用地，且占比一般不低于10％。但由于前期供应不足及流拍率高等原因，不少城市这一任务并未完成。预计后续这部分城市将加大租赁用地供应规模，并优化相关的配建条款。
第三批集中供地或仍呈现降温趋势
尽管在第三批集中供地计划中，部分城市对土地拍卖的门槛已有所放低，来应对当前土地市场的降温，但多数业内人士预计此次集中供地整体市场仍将呈现降温趋势。
中原地产首席分析师卢文曦表示，在市场大环境的影响下，三批集中供地整体仍会出现降温的趋势，但市场上有个相对好的消息是信贷方面一直在吹暖风，因此，房企压力会相对缓和。但时值年底，房企压力依旧很大，且政策存在不稳定性，在这种趋势下，房企拿地的积极性不会超过预期。
克而瑞研究中心亦表示，在宽供应、低门槛的前提下，企业拿地积极性将会有所提升，第三轮集中土拍高撤牌流拍率的现象预计会有所改善，但由于房企资金链紧张，参与竞拍的房企数量将进一步减少，部分城市最终成交价将会明显降低。
同时，多数机构认为，在第三批集中供地中，资金实力雄厚的企业仍存在较好拿地机会，城市间和城市内市场热度分化仍会延续，但市场总体的热度不会很高，有望维持平稳放量态势。
