[摘要] 规范租房市场，不仅是维护个体权益、夯实市民获得感的切实之举，也是保障经济社会秩序和谐稳定的必然要求。
1月17日，国家统计局公布了2021年房地产行业数据。
有2个数据非常亮眼：2021年全国商品房销售额18．2万亿元，全国商品房销售面积179433万平方米。
由此可以计算得出，2021年商品房销售单价为10143元／平，较2020年的9859元／平，又上涨了近3％。
虽然涨幅不大，但是对于无房者来说，也是不小的坎。尤其是在大城市努力奋斗的新青年，可能辛苦一年的劳动所得也赶不上房价上涨的幅度。
换句话说，年轻人买房的压力又增加了。
有人可能会说，现如今没买房的家庭已经不多了，央行报告显示，2019年底，全国城镇地区住房拥有率已经高达96％，户均拥有1．5套房。
这话没错，但是中国流动群体规模同样庞大——七普数据显示，截止到2020年11月，全国人户分离人口为49276万人。
换言之，全国仍然有相当一部分人以租房为生。
尤其是在一二线城市，新青年、外来务工人员、低收入者等，解决居住问题的唯一方式就是租房——大城市房价太高，普通人靠工资收入很难买房。
事实上，今年9月份住建部长王蒙徽也直言表示，“住房租赁是解决大城市住房问题的重要方式，尤其是在大城市长租房需求旺盛。”
《2021中国城市租住生活蓝皮书》显示，我国的租房群体规模已经超过2亿，占城镇总人口的24．7％。
基于我国城镇化率平均2％的增速，预计2030年租房人口达2．6亿，住房租赁市场规模将达到10万亿元。值得一提的是，目前一线、新一线城市租赁人口仍在不断增长，其中北京、上海、广州、深圳、成都、杭州这6个城市，租住人口就已经超过5000万人了。
另外根据有关调查显示，目前在大城市，有70％的新市民和青年人是靠租房来解决住的问题。在购房选择上，受调用户中7年内不考虑买房的占比超30％。
而对于租房，目前已有75％的租客租房超过3年，其中12％的租客已超过10年。
面向未来租房意愿，51％的租客表示可接受5年以上，18％的租客愿意租房10年以上。
调查同样揭露了住房租赁市场的种种乱象：超过93．8％的租客表示，曾经都有过“不愉快”的租房经历，包括被中介宣传欺骗、遭遇黑中介押金被吞、重复收取中介费、被恶意涨租金、租住的房屋质量无保障、房东私自进入租客房间、租期未到被房东轰赶等。
2018年以来，超过43．5％的青年租客表示，被骗签了“租金贷”。尤其是2020年长租公寓集体暴雷，四大一线城市，有不低于10万租客“受害”。
房产专家刘博直言，房屋租赁市场，作为房地产不可分割的重要组成部分，同样也在发挥着重要作用。
但乱象丛生的房屋租赁市场，不仅损害承租者的合法权益，也影响着行业的健康发展。住有所居是每个人的朴素愿望。
所以，规范租房市场，不仅是维护个体权益、夯实市民获得感的切实之举，也是保障经济社会秩序和谐稳定的必然要求。
说到规范租房市场，近年来，国家都做了哪些努力呢？首先，2018年首次提出“租购并举”，将“租”置于“购”之前，代表了国家政策对住房租赁市场更强有力的支持方向。
同年，四大一线城市，更加大了保障性租赁住房的供应；其次，2019年国家重要会议明确，“要大力发展住房租赁市场”，较之前的提法有更重的分量。
从2020年起，各地开始大力推行保障性租赁住房、集体土地建设租赁住房等；再者，2021年，住建部明确表示，“力争用3年左右时间实现房地产市场秩序明显好转”，整治重点其中就包括了住房租赁。
主要整治克扣租金、暴力驱赶租户、违规开展租房贷款业务、长收短付等租赁乱象。
此外，未来5年，国家初步计划在40个重点城市新增650万套（间）保障性租赁住房，预计可帮助1300万新市民、青年人等缓解住房困难。
一句话，为了应对住房租赁市场需求不断增长等难题，各地已相继出台系列政策措施，进一步加快保障性租赁住房的供给。
当然最重要的是，从2020年起，国家就在积极建立一套全面而系统的住房租赁管理规范，换言之就是住房租赁“新规”。
这样做的目的有三个：其一便于相关部门约束不法行为；其二为全社会提供了“租房提示”，对防患于未然很有帮助；其三引导大家明确中介的职责与义务、房客拥有的权利、佣金押金的标准、租房住房的要求等。
这套全面而系统的住房租赁管理规范就是，2020年9月7日住建部发布的《住房租赁条例（征求意见稿）》。
截止到目前，上海、深圳、南京、杭州、广州等二十多个城市都在紧锣密鼓地制定完善的地方性法规条例。在专家看来，租房“新规”最先落地的城市可能是北京——因为在2021年11月24日，《北京市住房租赁条例（草案）》已经提请一审了。
按照经验，地方性行政法规在征求意见反馈后，实施的间隔时间最长6个月。也就是说，最晚到2022年5月份，北京的租房新规就会正式开始实施。
与此同时，上海、深圳、广州、南京、杭州等一线、新一线城市，也会紧随其后。
也就是说，从2022起，在租房“新规”下，房屋出租将统统按“新规”办。在业内人士看来，2022起正式实施的租房新规，较以往有很大差别，租客和房东都需留意。
此外，租房新规对于整治租房乱象，维护全国2亿租客的切身利益等，有重要意义。
从内容来看，此次住房租赁条例草案全面回应了现实中租房的6大“痛点”：租金不能大涨、押金不能多收、管好“二房东”、限制租金贷额度、“问题房”不能出租、删除屏蔽网络虚假房源等。
需要重点强调的是，“新规”规定四类房子不能再出租。
所以租客需要格外留意，2022起有四类房子“不能租”了。
第一、明令禁止4类房子出租，租客不可再贪便宜糊里糊涂承租
这4类房子分别是：1、不符合建筑、消防等方面的标准和要求的房子；2、室内装修不符合国家有关标准，会危及承租人人身健康的房子；
3、厨房、卫生间、阳台和地下储藏室等非居住空间，不得出租用于居住；4、其它依法不得出租的房子。
比如设立居住权的房子、房屋产权不明晰的房子、违建房子、危房等。
在专业人士看来，国家之所以明令禁止这4类房子出租，归根结底是因为这4类房子都存在“问题”。
尤其是第1和第2类房子，其实是存在建筑问题和装修问题，这些都是非常严重的问题，都可能危及租客的生命财产安全，所以不能儿戏。
尤其是装修不符合标准的房子，比如甲醛超标、苯超标的房子，近年来更是引发全社会的广泛关注，已经上升到了住房安全的非常重要的地位了。
新规明确，这4类房子禁止出租，说白了是为了维护租客的切身利益，租到这样的房子，轻则可能损失钱财，居住权无法保障，重则可能危及自身健康。
所以，作为租客来说，一定要切记不能再租这4类房子了。作为房东同样需要留意，不能再为了一己之力把这4类“问题房”出租了，否则等待你的只有法律法规的严惩；
第二、规范了押金收取方式，并要求押金托管
“新规”明确规定：住房租赁企业向承租人收取的押金一般不得超过一个月租金，单次收取租金的数额一般不得超过三个月租金。
并规定收取的押金会通过第三方专用账户进行托管。
很长一段时间以来，租客在面对中介和房东时，都是比较“弱势”的一方。而且有时候因为有强烈的租房需求，往往被房东和二房东不公平对待。
比如在收取押金时，有的房东会故意多收取押金，目的是长期锁定租客。“二房东”为了快速敛财，有时候会对租客提出“押三付三”等无礼的要求。
新规明确，未来租赁企业最多只能收取租客的1个月租金，单次收取的租金也不能超过3个月，这在一定程度上减轻了租客的负担。
尤其是“押金托管”，更能有效防止“二房东跑路”，切实维护了租客的利益。
在我们看来，该规定对租客是极其友好的，有效避免了租客在租房过程中押金被吞等利益受损的问题。
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第三、房屋续租、转租等问题
房屋续租、转租等问题，同样重要，有时候租客的不正确对待，也会致使房东利益受损，或陷入不必要的纠纷。最值得一提的是，现实中，很多租赁企业店大欺客，竟然重复向租客收取佣金，这让很多租客都有不好的体验。
新规对这方面的问题进行明确规范，有效避免了纠纷的产生，同时也在纠纷矛盾产生时，提供了法律依据。
续租问题：1、租赁合同期满，双方续订或重新签订合同的，经纪机构不得再次收取佣金；2、合同到期后，即便租客不肯搬走，房东也不得暴力驱赶租客，凡事都要依法进行；
3、租客有优先继续承租、购买房子的权利；4、房屋所有权变更，不影响租赁协议的持续；
转租问题：1、租客想转租房子，必须满足两个条件，一是转租金额不得超过原租金，二是必须经过房东同意。
租客私自提高租金转租，取得的收入不合法，多出的部分全部归房东所有。
凡未经房东允许，私自转租，房东有权解除租赁合同；
第四、稳租金，有妙招
真正关系到一个城市年轻人能不能留下来奉献青春的不是商品房价格，而是居住成本与收入比，也就是房租与收入比。
换言之，租金才是居民收入的真实反映。
所以合理的租金至关重要，不仅有利于住房市场的稳定，更有利于亿万民众解决居住问题。
所以“新规”对于住房租赁市场的“稳租金”也设置了妙招——明确要求，相关主管部门应加强对住房租金的监测，住房租金显著上涨或者有可能显著上涨时，可以对市场采取价格干预措施。
“价格干预”，顾名思义就是租金大幅上涨时，通过出台措施“限制租金上涨”等方式，进行干预。比如出台“租金指导价”政策等。当然，最重要的是，严格查处租赁企业哄抬租金的行为。
“租金指导价”政策真的能有效实施吗？
部分专家有不同意见。比如房产专家张大伟就直言，该政策实施起来比较困难，因为房屋租金不同于二手房指导价，二手房需要网签备案后才能交易。
现实中租房是个人对个人的，根本没有网签备案，所以无从“指导”。
那是否意味着“稳租金”就无计可施了？
当然不是，在张大伟看来，构建合理的住房租赁租金体系至关重要，可采取的措施也有很多。其中最彻底最有效的方式就是加大租赁住房供给——租金上涨，说白了是由供求关系决定的，加大供给，租金价格自然下降。
至于如何加大租赁住房供给，前文已经提到了，比如出台新规允许集体土地建租赁住房，再比如在新建商品住房项目中配建租赁住房等。
第五、违规惩罚，绝不姑息
新规对于租赁企业、经纪机构及从业人员的要求还是非常严格的，从2022起，发布虚假房源信息、违规提供金融服务等，轻则罚款，重则可能吊销营业执照，禁入该行业。
值得一提的是，新规明确，房地产经纪机构不得开展住房转租经营业务。
罚款的条款有很多，在此不一一赘述，大家切记一点：出租人为个人的，违规一般是5000－10000元罚款，出租人是单位的，违规一般是10000－50000元罚款。
对于房产经纪的代收租金、非法转租、发布虚假广告、诱导租客办理租房贷等的，根据情况不同，处罚金从5000元到10万元不等。此外，构成犯罪的还将依法追究其刑事责任。
一句话，未来对于租房中的违法违规行为，将严惩不贷，绝不姑息。
总结：“新规”直击恶意涨租、多收佣金、黑中介、群租房、问题房出租、虚假房源等典型租赁乱象，显示了动真碰硬的决心，更体现了国家整治行业乱象，维护租客切身利益的决心。
因此，我们有理由相信，未来更多的城市，将会实现让大家租得安心、住得放心的终极目标。
