[摘要] 有业内人士预测，开发商期盼的“小阳春”，这次可能不会爽约了。
2021年下半年楼市全面下滑，无论是打算买房还是关注地产市场的市民都在关心一个问题，什么时候是楼市的“拐点”？对于这一点似乎每月楼市的销量数据，都能给我们一些答案。例如最新的2月楼市销量数据公布，在春节假期的影响下，销量上出现大幅下滑，但不可否认的是，楼市回暖势头也非常强劲。有业内人士预测，开发商期盼的“小阳春”，这次可能不会爽约了。
双降！楼市遭遇春节低谷
2月青岛楼市落幕，受春节长假的影响，2月楼市遭遇了“春节低谷”。根据青岛网上房地产公布的数据统计，2022年2月青岛新房总计成交6117套，环比1月份9007套下降32．1％，2月新房成交面积709963．31平方米，环比1月份1010632．37平方米下降29．75％。不仅与1月相比青岛楼市在春节2月新房成交量出现了明显的下滑，同比去年2月份（2021年2月青岛新房共成交6413套，新房成交面积775310．2平方米）也有所不及，同比降幅分别为4．62％、8．43％。其中2月新建住宅成交量为5122套，环比1月7256套下降了29．4％；新建住宅总成交面积为596438．81平方米，环比1月862120．4平方米下降了30．82％，新建住宅成交量占比2月新房成交总量的83．74％。
另据统计，2月青岛成交的新建住宅套均面积为116．45平方米，与1月相比有小微幅度的降低。虽然如此，从目前青岛新房市场来看，供需两端大户型都是开年青岛新房市场的主力。从2月“春节月”青岛各区市新房成交表现来看，西海岸新区仍稳居冠军，并且在节后就展现出了绝对优势，领衔回暖。根据统计，2月西海岸新区新房共计成交1706套，新房成交面积达185143．18平方米，占2月全市新房成交总量的28％。而主城区中成交量最高位市北区，2月新房成交量为480套。
复苏！节后连涨强势反弹
整个2月楼市似乎整体乏力，但我们需要关注的是另一组数据。根据青岛网上房地产数据统计，春节假期后的第一周，销量就在迅速“回血”。一周青岛新房共成交1403套，其中新建住宅共成交了1144套。相比春节七天新房仅成交33套，可谓成功“破冰”；二手房上周共成交了636套，其中普通二手住宅共成交了286套，也实现了“0”的突破。
春节假期后的第二周，回温势头更加猛烈，2月14日—20日一周时间，青岛新房共成交2046套，环比节后第一周上涨了45．8％，涨幅明显；二手房一周共成交了720套，环比节后第一周也上涨了13．2％。紧接着，上周作为2月最后一周，上涨的势头依然不减，青岛新房、二手房成交再度“双涨”。据数据统计显示，青岛新房共成交2267套，环比前一周上涨了10．8％；二手房一周共成交了1023套，环比前一周上涨了42．1％。
预测：业内依然谨慎乐观
随着春节行情“见底”，节后市场迅速回温，很多业内人士都认为楼市拐点已经出现。业内人士分析，目前楼市的确有很多利好的支持，例如政策端，近期，房地产宽松政策不断出台，包括5年期以上LPR下调、首付比例下调等。青岛方面，房贷利率持续下调。据了解，从房贷利率变化来看，自今年1月份5年期LPR调整为4．6％后，房贷利率不断下行，首套房主流房贷利率由5．45％调整到5．35％再到当前的5．3％，二套房主流房贷利率由5．75％调整为5．65％再到当前的5．6％。虽然利率平摊到每个月的还贷成本变化并不大，但利率作为楼市调节的重要手段，也传递出了政策风向。青岛贝壳研究院市场分析师刘倩倩介绍，从目前楼市成交数据来看，与2021年节后市场相似。她认为，当前一系列优厚的信贷政策，对市场提振明显，特别是对刚需购房者。
不过2月24日，住建部等主管部门举行了推动住房和城乡建设事业高质量发展新年新闻发布会，会上再一次定调2022年楼市——稳房价、稳地价、稳预期，最主要的工作核心仍是“稳”字当头，保持房地产市场平稳运行。由此展望3月，随着政策的陆续宽松，信贷政策的陆续放开，青岛新房市场也会继续“稳中向暖”，尤其是“金三银四”传统楼市旺季即将展开，催促房企的推新脚步继续加快，新房市场的整体回暖还是值得期待。但需要注意的是，“稳”字当头的局面下，往年调头直上的市场行情很难再现，“小阳春”除了回暖的迹象之外，还会体现在一个“小”字上。
新闻延伸：改善新盘将成为销售主力
政策因素尤其是贷款政策，成为楼市快速回暖的重要助推力量。然而在供给端，由于改善型置业的需求旺盛，高品质的改善型新盘不断推出，也在吸引着众多有房的市民加入到置业队伍中。
从地域上来说，市南和崂山的土地供应量不多，但去年第三次土拍李沧大片土地入市，成为改善型项目的主力。首先是东李片区，绿城理想之城的两个新地块中，绿城春溪雲庐（洋房）和绿城锦上月鸣（高层）位于绿城理想之城中心位置，紧邻徐水路小学，目前两个组团首开在即，周边商超、学校齐全，居住氛围浓厚，备受改善人群关注。绿城春溪雲庐是青岛绿城TOP级雲庐系产品，主推低密电梯洋房，建面约130—190平方米，容积率仅1．2，一层庭院顶层露台，这样的容积率在主城区已经是稀有。绿城锦上月鸣是绿城经典二代高层诚园系产品，三段式立面，大面积玻璃面，园区中心还设有泳池，户型上有建面118平方米—150平方米多种选择。
而李沧区在2022年另一个重要的改善型项目则是原万科石牛山路地块，目前已经定名为森林公园，由金地、万科、越秀、中海、城投5家龙头房企强强联合，集各家之所长打造而成的高级改善住宅。按照设计，这里将以江南园林为基础，打造意境型山水庭院。社区内将引入1000棵大树融入共21种、40处景观场景内，打造真正的森林公园。项目首开户型为建面约113、128平方米三室两厅两卫户型，以及建面约143平方米四室两厅两卫户型。
与森林公园对面一路之隔，华新园石牛山项目规划已于去年底出炉，11栋小高层住宅，其中包括一栋公租房。另外惠水路南、汉川路两侧地块于1月24日公示规划方案，位于新海园米罗湾西侧，东篱桃源东侧，共分为5个地块，拟建多层住宅＋商业，同时配备15班幼儿园＋30班小学。其中住宅含6－7F商品房28栋（19栋7F＋9栋6F），3栋6－7F人才公寓，待入市之后，东李片区将再添一新盘。
除了东李，2022年另外一块集中开发的地块则位于胶州湾畔的欢乐滨海城。早在2021年12月13日，青岛三批次土拍期间，市北区9宗挂牌出让的地块中，有7块地块位于欢乐滨海城内，也正是中信泰富项目所在地。欢乐滨海城这7宗地块位于跨国公司区域总部集聚区内，规划总占地面积约203369．3平方米，规划总建面约380094．66平方米，起拍总价25．36亿元，成交总价25．36亿元。最终7宗地块全部由中信泰富竞得。地块用途规划为商住、住宅、社会福利、商业商务、公园地块。而早在去年10月18日，欢乐滨海城瞰海高端高品质社区规划方案已经公示，新建16栋高层住宅，其中包含5栋人才公寓，最高32层，还将配建一所幼儿园。这一地块的开发不仅将拉开欢乐滨海城新一轮建设的序幕，同时在完善的配套以及稀缺的海景资源加持下，这一片区也开始了高端社区的升级之路。
而除了改善型住宅，在城阳区多个刚需项目也将加入到“小阳春”的大战中，特别是流亭未来之城板块成为楼市重点区域，有双利东旭未来城、开投仙山雅居、保利大国璟未来之城三大新盘入市。
