[摘要] 一系列稳地产政策开始显效，3月重点城市住宅成交面积环比增长近五成，特别是3月下旬，重点城市成交面积明显回升。不过，从同比看，3月重点城市住宅成交面积仍下降近五成。
一系列稳地产政策开始显效，3月重点城市住宅成交面积环比增长近五成，特别是3月下旬，重点城市成交面积明显回升。不过，从同比看，3月重点城市住宅成交面积仍下降近五成。一季度整体看，百强房企业绩规模同比大幅降低47％，各阵营房企业绩增速分化较大。
业内人士认为，在疫情反复、房企推货节奏安排、消费者购买力缺失等各因素综合影响下，一季度房企销售业绩表现不佳，市场整体依旧低迷。预计在更多支持政策影响下，二季度市场成交或筑底企稳，同比跌幅也将有所收窄。
3月下旬成交明显回升
在一系列利好政策支持下，3月下旬，重点城市商品住宅成交明显回升。
克而瑞研究中心数据显示，从周度数据看，第10～12周，30个重点监测城市商品住宅成交持续走低，上海、深圳、南京等成交连续三周下滑。第13周，重点城市成交明显回升，已基本恢复至月初的单周成交规模，深圳、青岛等成交放量增长。3月整体来看，30个重点监测城市商品住宅成交面积环比增长48％，其中，一线城市成交环比增长7％，26个二、三线城市市场成交环比增长56％。
不过，从同比看，30个重点监测城市商品住宅成交面积跌幅扩至47％，市场整体依旧低迷。
其中，一线城市市场成交同比跌幅扩至49％。受制于疫情反复，上海、深圳房地产市场处于“半停摆”状态，成交同比跌幅明显扩大。北京、广州成交同样不及预期，3月上中旬市场表现疲弱，新开盘项目平均去化率低至三成。随着居民按揭贷款松绑，多数银行下调房贷利率并缩短放贷周期，3月下旬北京、广州市场开始回温，但整体市场热度较去年同期仍相差甚远。26个二、三线城市成交同比跌幅扩至46％。六成以上二、三线城市成交同比腰斩，长春、常州等同比跌幅超70％。
部分疫情控制较好的城市市场筑底企稳，例如海口成交同比跌幅收窄至3％；又如西安成交放量，同比增长32％，新开盘项目平均去化率达50％，高新、港务区等热点板块时有项目“日光”。楼市下行压力大的城市在救市政策落地后市场确有回温，但持续时间较短，侧面印证城市强弱转化很大程度上取决于市场供求关系。如郑州，上半月成交明显回升，但由于楼市供远大于求，下半月成交再度下滑，新开盘项目平均去化率低至20％。
房企销售额增速分化较大
从房企一季度销售业绩看，整体并不理想。
克而瑞研究中心数据显示，3月，TOP100房企单月实现销售操盘金额5115．4亿元，环比增长27．4％，增幅明显低于往年同期；从同比看，降幅达到52．7％，较2月降幅扩大5．5个百分点；相比1月业绩规模降低2．6％。累计业绩看，1～3月百强房企的整体业绩规模同比大幅降低47％，也低于2020年同期水平，一季度开局惨淡。
中指研究院数据也显示，1～3月，TOP100房企销售额均值为162．6亿元，同比下降47．2％；其中销售额超千亿房企2家，同比减少3家；超百亿房企46家，同比减少30家。TOP100房企权益销售额均值为119．5亿元，权益销售面积均值为85．1万平方米，同比分别下降47．6％和48．1％。
1～3月，不同阵营销售额增速分化较大，第一、三阵营同比增长。据中指研究院统计，千亿以上阵营企业2家，销售额均值同比下降22．1％。第一阵营（500亿～1000亿）共2家，销售额均值同比增长19．4％，在四个阵营中增速最快。第二阵营（200亿～500亿）有18家企业，销售额均值增长率为－0．7％；第三阵营（100亿～200亿）共24家，销售额均值增长率为6．2％。第四阵营共35家，销售额均值增长率为－22．3％。
其中，碧桂园销售额为1328．9亿元，万科为1045亿元，保利发展为888．3亿元，融创为724亿元。
二季度市场成交或筑底企稳
对于多数规模房企销售表现不佳的原因，克而瑞研究中心认为，一方面是受到市场低迷、行业信心不足的影响，另一方面企业自身的推盘及营销积极性也普遍不高。
亿翰智库认为原因主要有四方面。一是疫情反复，推货、看房购房均受影响。二是城市分化差异性存在，需求释放已无基础。三是政策严格约束下，有效需求难以实现。四是收入和预期负面，购买力不足。此外，房企的推货节奏，各节点的推货量安排，货量的建设施工进展等都是影响企业销售的关键因素。
近期，中央和地方不断释放稳地产信号。国务院金融委强调，要及时研究和提出有力有效的防范化解风险应对方案。随后银保监会、央行、证监会和外汇局纷纷部署落实工作，财政部也表示，今年内不具备扩大房地产税改革试点城市的条件。
克而瑞研究中心预计，房地产金融政策或将适度控制去杠杆节奏和力度。首先，房企整体融资环境有望明显改善，国企、央企及优质民企或将更为受益。其次，居民按揭贷款或将继续松绑，保障刚需满足改善及新市民购房消费，并给予新市民一定力度的信贷政策支持。
展望未来，克而瑞研究中心认为，市场底或将在二季度到来，届时成交或将筑底企稳，同比跌幅也将有所收窄。但基于城市经济基本面、房地产市场现状、潜在购房需求及居民购买力等多方面因素，各城市市场或将加剧分化。首先，一、二线城市市场大概将在4、5月回稳。其中，一线城市市场需求及购买力最为坚挺，房地产市场或将率先企稳。二线城市市场需求相对充裕，但居民购买力有所透支，房地产市场或将轮动企稳。其次，三、四线城市市场回稳需要较长时间周期。其中，强三线城市房地产市场或将在下半年乃至年底才能稳住，弱三、四线城市房地产市场或将继续盘整。
