[摘要] 青岛今年计划改造老旧小区318个，涉及居民约9.3万户。
城市更新一头连着民心，一头连着发展，最令人期待，同样也众口难调。
我国“十四五”规划和2035年远景目标纲要明确提出“实施城市更新行动，推动城市空间结构优化和品质提升”，首次将城市更新上升为国家战略。4月初，青岛市第十三次党代会报告提出“实施城市更新和城市建设三年攻坚行动，持续提升宜居宜业宜游水平”。实施城市更新成为顺应市民对美好生活新期待的重要途径，作为其中的重要一环，青岛力争通过三年攻坚行动，完成市南区、市北区、李沧区、崂山区（建成区）2000年以前建成的老旧小区改造。其中，今年计划改造老旧小区318个，涉及居民约9.3万户。
五月南风起，随着居民监督电话的铃声、社区工作人员奔波的脚步声、拆违修缮的敲击声……我们的视线被引入汉口路168号院，这个建成近30年的老小区位于市北区海泊河畔，占地1万平方米，4个楼座里生活着304户居民。
让一座老楼院“逆生长”，如何从面子到里子都“改”到群众心坎上？改造中的“硬骨头”怎么啃？改造后的小区怎样做到长效管理？成为一份人人奋力书写、渴望拿下高分的“时代问卷”。
社区书记的“热线”
他的手机24小时待机，有一次留心记了一下，一天竟接了近百个居民电话……
“李书记，你过来一下，我们发现了一个问题。”5月13日上午9点，镇江路街道汉口路社区党委书记李滨刚走进办公室，就接到了居民的电话。
跑下楼，拐个弯，李滨就进了汉口路168号院内，两位大姨从平台上探出头来，招手喊道：“李书记，在这呢——”
“怎么了，大姨？”绕过建筑队搭建的临时板房，李滨顺楼梯快步登上平台。这是上世纪90年代末的典型建筑，将近三层楼高的商业网点平台上，坐落着居民楼。1、2号楼位于汉口路南侧，3、4号楼位于海泊河北畔。空中俯瞰，4个楼座围成一个扁长的“口”字形状，中间空地是小区的公共活动范围。自从年初对老楼启动更新改造，李滨经常要协调居民意见，这平台一天怎么也要爬个几十趟。
“李书记，据我观察，这几座楼的工人就数对面楼那俩小伙干活仔细。”住在2号楼的大姨，指着对面4号楼正坐在吊板上粉刷墙面的两个小伙子称赞。
“大姨，那您觉得这个楼哪做得不合格？我找施工队过来看看能不能改。”李滨问道。
“你看，这个空调外机背面空着呢，没做保温层，对面那个楼就做了。”大姨指向空调机背面的墙体。最近老楼改造已进行到外墙保温层施工阶段，细心的居民发现，施工队对空调外机背后墙体的处理方式有所不同。
李滨马上拨通了施工队负责人的电话，负责人从楼下的临时板房里走出来，上到平台，与李滨简单交流了几句，表示这个地方可以改进。“工程队一会儿就派人过来，把空调外机后面也加上保温层。”短短几分钟，居民提出的问题就解决了。
大姨们满意地点点头，“好，那我们去买菜去了。”
从事社区工作7年了，33岁的李滨瘦瘦高高，习惯穿一件黑色的风衣，走在路上飒飒生风，跟处理家长里短的“老街道”形象实在有点对不上，但只要他一拿起电话，立马像换了个人儿：张口大姨，抬头大叔，说话声音低又轻，态度诚恳又耐心。
李滨的手机24小时待机，大家都已习惯把他的手机号当做“公开热线”。
老楼改造前，李滨接到的电话多是反映生活糟心事：张师傅家外墙渗水、王大爷家屋顶漏雨、李奶奶家下水堵了……近30年时光侵袭，老楼的一些功能开始出现退化。老楼开始更新改造，他的电话就成了监督热线：窗户下面保温层抹得不齐，施工时间太早了影响休息……更有热心居民自发组成监督小队，楼下遛弯时经常聚在一起议论哪改得称心、哪改得不合适。
“居民上心是好事，说明惠民工程做到点子上了。”李滨这样认为。
改造方案一次通过
对比很多老楼改造项目卡在意见征集阶段的尴尬局面，这回竟是近乎全票的通过率。
时间回到春节之前，楼院更新改造被提上议程。2月25日，汉口路社区专门组织居民代表召开意见征求会——
“屋顶防水要是做不好的话，漏得更厉害了怎么办？”
“下水道换不好的话也麻烦，现在一月一堵，到时候别成了一周一堵。”
……
听说老楼要改造，大伙既盼望，又有些焦虑：房子可是居民安居乐业的依靠啊，改造一座老楼院，就像给老人动手术，虽然是一个治病的过程，但也有可能因意外造成二次损伤。针对大伙担心的诸多问题，社区请来参会的施工方一一做了专业讲解，消除大家的顾虑。
“院里那棵松树最好保留，长了几十年了，拔了可惜。”楼院的公共区域里有部分绿植，居民希望留住这些“老伙计”。
“院里最好有健身休闲的区域，加装健身设备，楼下就能活动活动咱的老胳膊老腿。”住在这里的居民三分之一是老人，建议表达了他们的诉求。
坐在会议桌一头的李滨，手里的笔一刻也没放下，将这些意见建议一条不漏地记在工作本上。虽然有心理准备，但他没想到的是，居民的想法很多，要求也不低。
“我最满意的就是平台上的地砖终于要换了，原来的砖是平面的，下雪天容易滑倒人。李书记，要换成什么样的砖？”
“按照工程队前期勘查，应该是换成带防滑花纹的。”李滨答道。
“换成塑胶跑道那种，是不是也不错……”
此次楼院改造范围大，事无巨细，除了加装保温层、楼顶防水处理，还有亮化工程、违建拆除、燃气管道铺设入地、院内停车场和休闲区打造等，都要征求居民的意见。短时间内统一这么多的诉求，不由让李滨皱紧了眉头。
“这是惠民工程，好事，咱先推进。”几位居民话音一落，众人一致赞成。听到这里，“心里的石头总算落了地。旧楼变新楼，大伙是发自内心支持。”李滨事后回忆道。
几天后，汉口路168号院的公告栏里，集合了大部分人意见的老楼改造图纸张贴出来，居民通过率达到了90％以上，改造方案可以说是一次通过。
对比很多老楼改造项目卡在意见征集阶段的尴尬局面，李滨十分清楚，意见不统一就没法开工，这个协商阶段往往要拉扯很长时间，自己能遇到近乎全票的通过率，实属不易。“一是居民发自内心想改造自己的居住环境，再就是社区给他们提供了一个比较好的、整体性的解决方案。”
闯关才刚刚开始
老楼更新改造，推进不是一蹴而就的，有些工作需要做在前面。
新楼盘建设，资金到位，开工即是加速跑，施工按部就班赶工期就行。可对于老旧小区改造，开工可能意味着“九九八十一难”，闯关才刚刚开始。有人把它比作“一石激起千层浪”，李滨深有体会。
一个纠纷，简直让人把腿儿都要跑细了。
“李书记，你过来吧，一楼住户不让我们干了。”5月中旬的一天，李滨接到施工人员电话求助。
他到现场一了解，起因是二楼住户的空调外机排水管漏水，天长日久，水渗透墙体进了一楼阳台。一楼住户认为，如果二楼不把空调管滴水的问题解决，保温层加了也是白做。二楼住户则埋怨一楼的烟道有问题，做饭总是弄得他家烟熏火燎。“一楼不解决烟道问题，二楼就不解决空调漏水问题。”
李滨只好楼上楼下跑，劝完一楼劝二楼。见李滨跑得满头大汗，二楼的大爷大妈首先心软了，“李书记，我们也知道空调滴水不好，原来我们都在阳台上放个桶，水满了就倒掉，但是最近几年我们年纪大了，水桶拎不动了。”
“大爷，改改空调管道也花不了多少钱，水流到墙里面，确实影响别人啊。咱楼上楼下老邻居，低头不见抬头见，为这点事儿置气多不值。”
“行，李书记，听你的。”二楼的空调水管改了没多久，楼下邻居也把烟道修整了。
协调这样一场纠纷，改造工程停了整整一星期。工程队负责人有些担心：“再出这么几件纠纷，咱工程要干到明年了啊。”
“不会的，这里是出了名的和谐楼院。”让李滨有底气的是，社区每年都会组织邻居节，无形中消融了很多邻里矛盾的萌芽。
几年前，市北区倡议各社区组织邻居节，李滨考虑到汉口路168号院最早是一个单位的职工宿舍，虽然后来陆续有人搬进搬出，但部分老住户还是有一定凝聚力的，可以组织些有趣的活动熟络邻里关系。他找到几位热心的老住户提出自己的想法，马上得到了积极响应。有居民建议，可以在宽阔的大平台上聚餐，于是，一场热闹的“品味百家宴”成功举办。
自从办了邻居节，李滨发现，居民找社区解决矛盾的电话明显少了。
“其实，邻里之间都是鸡毛蒜皮的小事，一旦上升到找第三人调解的程度，双方为了面子也会争个高低。如果大家熟了，谁还好意思闹到调解的地步？”不少楼院改造过程中，频频出现有人“翻旧账”，如果有积怨矛盾，一家一家去解决，工期耽误不起不说，协调工作压到社区工作人员身上，一时间的确处理不及。
“邻居们关系好了，有什么事商量着解决，纠纷投诉就成了个例。”李滨称，这是不“上交”的矛盾，“有问题，找居民骨干谈就好了。”
一席宴聚起百家心
让陌生的邻居熟悉起来，让居住环境不断改善，寂静的楼道也热闹起来了。
今年63岁的葛为民住在1号楼，她正是李滨提到的“百家宴”发起人之一。
“大家当初是同一个单位分的房，但是在不同的部门上班，楼上楼下也有互不认识的。”退休后，喜欢热闹的葛为民总觉得有个心事，“经历这么多年，陆续很多同事搬走，很多房子都在出租，同住一栋楼的邻居，擦肩而过也有从不打招呼的。”
2010年当上楼长后，葛为民跟楼里的居民们交流变多了。2019年6月，借着社区组织邻居节，她向李滨建议办个“百家宴”，借这个机会，最起码能让大家伙知道自己的左邻右舍是谁。
“当时我也没想到有这么多居民参与。”
回想那个热闹的场面，葛为民至今仍感诧异，“我还寻思这个事情挺难弄的，先走了几户征求意见。当时我们楼是54户，心想，如果有一半的人能参与那就算成功了。但是没想到，活动当天人多得直接坐不下了。”
葛为民和几个居民找楼下酒店拉了“赞助”，店家帮忙搬来桌子凳子，几张大桌拼在一起，第一届“品味百家宴”就开席了，每家每户都准备了一道拿手好菜，还有人拿出了自家的好酒……有正巧赶上有回娘家、婆家的儿女们，老老少少一家五六口人都加入宴席，平台上围坐的人肩擦肩，想插进半个空位都不行。大家相互加微信、留电话，一下子熟络起来。
邻居节过后，葛为民注意到大家互相帮衬的好事变多了，“比如一单元有位独居老人，家里的下水管道出了毛病，正发愁呢，楼上一个懂下水道管道的邻居主动来帮着换管道，更换的一些零部件还是这位好邻居自己出钱买的。”
还有一次，楼里的一位大姨家里电路出了问题，全家人摸黑过了一晚上，第二天她向葛为民打听认不认识靠谱的电工，来家里维修一下。葛为民想了想，跟大姨说：“我倒是认识一个人懂电，先去你家看看吧。”不一会儿，“维修师傅”就上门给大姨家修好了电路，却坚决不肯收钱，急匆匆地走了。大姨急忙给葛为民打电话，要这位师傅的联系方式，以便付维修费，葛为民却笑着揭秘：“那人是我对象，他只是业余的，可不能收你钱。”
“通过邻居之间这种纽带，把居民联合在了一起。邻居们和谐相处的氛围是这次社区进行楼院改造非常好的群众基础。”李滨对此总结道。
这不，接到4月2日要动工改造的消息，葛为民带着居民们先行扫起“门前雪”，旧橱子、破木头……用几天时间把楼道里堆积了几十年的杂物清理一空。
盼望着，它在变美
上世纪90年代末，汉口路168号楼院外还是一片灰扑扑的萧索景象……
5月14日，周六，下午3点。
“下楼扫平台啦。”每到周六，葛为民在居民群里号召一声，马上就有几个热心邻居来到平台集合。清扫平台的活动已经持续了好几年，冬天扫雪，平时扫尘土，一众人边挥动着扫帚，边聊天拉呱。
“楼顶做防水挺好的，我家顶棚都渗水好多年了。”
“这平台瓷砖早该换了，听说要换个带花纹的，以后下雪下雨就不滑了。”
“小区就应该封闭管理，看咱院里停的车都是外面那些网点的，进出我都得从车缝里侧着身子过……”大家都憧憬着楼院改换新颜的模样。
耳边的声音渐渐变远，手拿扫帚的葛为民陷入回忆，她仿佛看到了1997年刚搬进这座楼院的情景，“那天，全家欢天喜地住进七十几个平米的新房，双南向的大房间，还有供暖。”彼时的青岛，有供暖的房子屈指可数，单位同批分到其他小区住房的同事，就经常抱怨室内没有供暖。
但也不是事事尽如人意。20多年前，小区挨着一片低矮的棚户区，道路坑坑洼洼，每逢下雨天一片泥泞，住在这一带的居民必是带着满裤腿的泥，一身狼狈地回家。加之紧邻着改造前的海泊河，河道淤泥渐厚，杂草丛生，污水横流，夏天蚊虫纷飞，从窗户外边飘进来的味又腥又臭。居民们搬的搬，走的走，房子出租都没人愿意住进来。
进入新世纪后，市政府投入近两亿元对海泊河进行综合整治，打造成市内著名的景观河。河水清幽，鸟唱蝉鸣，绿树垂条倒映水中，像对镜梳妆的少女。葛为民经常在河畔跳广场舞、逛早市，置身一幅人间烟火美卷。于是，她在同小区另一个单元给孩子又买了一套婚房，“现在河景房成了热门，周围的高档小区拔地而起，这个老楼夹在高楼之间，就显得有些佝偻破烂了……”
“老葛，看对面楼快完工了，过几天该粉刷墙面了。”老邻居招呼道。
此时，楼下有工人师傅大声喊同伴去吃饭，正吊在半空刮腻子的工友嫌拆穿防护绳麻烦，坚持要干完这趟活，“这是最后一遍了，刷完我再去。”
“过几天就可以刷颜色了。通知咱刷什么颜色了没有？”
“还没通知呢，要我说，就刷个绿色，绿色环保，楼顶刷红色，楼底的裙边刷黄色。”
“照你这设计，看着怎么像红绿灯呢。”操一口外地口音的工人师傅开着玩笑，笑声回响在楼院里。
楼上楼下的人们，都在忙碌着，为这座老楼院梳妆打扮，笑声中它正在悄悄蜕变，变美变年轻，在城市更新的大潮中，即将焕发新的光彩……
好事，如何办好
未来三年，青岛市将改造老旧小区1108个、涉及约30万户居民。
老旧小区更新改造是件出力难讨好的工作。没改造的时候，楼院年久失修，居民天天投诉；改造开工了，面对各种“老顽疾”，哪项工作没协调好、做不到位，居民还是有意见。如何改造才更贴合民意，让百姓得实惠、城市换新颜、发展添动力？把这件好事做好，是城市发展进程中的一道必答题，也是一项不断“更新”的永久性课题。老百姓既是命题人，又是监考人，也是打分人，相信在这张“试卷”上，每次都能答出让群众满意的成绩。
更新，民之所愿
“第一批改造楼院名单公布后，很多居民生气地给我们打电话——‘怎么没有我们小区！’”镇江路街道办事处一位负责人说，旧楼改造在老城区备受瞩目，居民都盼着自己的小区早点进入改造名单。
“老旧小区设施功能缺失向来是我们街道的投诉热点，下水堵塞、房顶漏雨、外立面渗水等问题，是居民反映最强烈的。先期改造的这5个楼院，也是平时群众电话反映问题最多的。”他介绍，镇江路街道是市北区老旧小区比较集中的一个居住区域，第一批更新改造的老楼院有5个，共涉及25个楼座，包括汉口路168号、人民一路1号、延吉路3号、镇江路3号和26号。
按照计划，最早的改造工程将在6月份结束，至10月份项目全部完工。“后期2023年、2024年的分类改造工作计划已经完成摸底。三年攻坚，老旧小区改造预计涉及近6000户居民。”
为了更清晰地说明工作安排，这位街道办负责人举了一个例子，“原则上我们要先推进楼座比较多的小区进行改造，这样施工单位也会比较方便集中开工作业。但是像镇江路3号这个楼座，位于城市主干道旁边，是一个孤零零的楼座，由于年代太久远，漏雨特别严重，一到雨季，居民的投诉电话都要打爆了，所以第一批改造名单里，我们也把它加进来，就是考虑到居民的诉求太强烈了。”
“这个楼座还紧邻一个大型的商业体，改造不光关系到民生，还影响到招商引资。”他补充道。从一定的占位角度来看，旧楼改造在改善民生居住环境的同时，也在提升着老城的活力，两者相辅相成。
镇江路街道办事处负责人回忆，“街道每次组织开更新改造会议，都会反复重申一句话：我们的工作只有一个标准——要让群众满意。工作做得更细一些，工期允许的范围内可以慢一点，但一定要把好事办好。”
有事，商量着来
城市更新的最根本落脚点在于让人民生活得更幸福，这是一件好事毋庸置疑。好事如何办好？首先跟居民得有个协商机制，俗话说：有事好商量嘛。
5月19日一早，杨大爷家请的工人师傅来到了汉口路168号院4号楼。“砰砰砰……”只见师傅们几榔头下去，杨大爷亲手建起的阳光房，玻璃碎了一地。
杨大爷家住在一楼，是一套半地下的房子。早些年，杨大爷将房子做了改造，搭建了一个阳光房通往地面，虽然扩大了房子采光面积，但却形成一处明显异于周围的突兀建筑。
当天，杨大爷亲自指挥工人拆掉了这间阳光房。
时间再向前推，为了动员杨大爷拆除违建，镇江路街道城管执法中队的工作人员奔波了半个月，反复和杨大爷协商整改方案。
“门能不能保留？”杨大爷提出自己的要求。这是一个遗留问题，前几年有关部门提倡海泊河发展沿岸经济，当初位于河畔的3号楼、4号楼因为地势，一楼均为半地下设计，很多住户都办了窗改门的手续，营业执照、消防许可等证件齐全，这些都是合法的。
“同意保留门。”城管中队答复。
“拆除部分违建，我家半地下，雨水倒灌怎么办？”杨大爷又提出一个疑问。
“可以保留雨棚，能不能做得和地面一样高？”城管中队的意见，杨大爷也点头同意了。
那段时间，城管中队的工作人员一天跑好几趟，“你们的工作也不容易，提的建议也挺人性化，我接受。”杨大爷最终主动拆除了自家的违建。
换位，底线和上限
在杨大爷家对面，网点平台上的违建也在拆除中，它们是横挂在1号楼两侧的板房，镇江路街道城管执法中队中队长宋秀显正坐镇现场指挥。
“拆违协商，就是探讨一个大家都能接受的底线和上限。”宋秀显曾经一度很犯愁，“这些违建由来已久，一朝拆除可不是那么简单的。”汉口路168号院里一共有十几处违建，分别位于1号楼和2号楼平台上、临河的3号楼和4号楼一楼，“还有楼顶，有人建了板房养鸽子。”
“疫情期间，有居民住在外地，只能电话沟通，但是很多事情电话里又讲不明白。也有人一听到我们自报家门：我是镇江路城管执法中队的，就挂掉了电话。”为了解决这些难题，从去年开始，宋秀显等人就开始着手做功课了，“先进行一轮摸排，给每户都建了一个档案，因户施策，每户包括房屋照片，房屋违建情况，那时违建的原因是什么，居民的诉求是什么，拆后怎么恢复，等等，都记录在案。”
“工作要细致到什么程度？比如平台上有户违建，家里有90多岁的老人，打电话的时间要避免打扰老人休息，这一点都记在档案里。”宋秀显说，这几处违建的情况，城管中队的工作人员谁也说不清反复研判过多少次了，到后来不用看档案也能倒背如流。
“在协商过程中，不能冷冰冰地执法，要换位思考，尽量帮忙解决居民的实际问题。”比如有居民在半地下室里开旅馆，这是他家的唯一经济来源，供孩子在国外上大学，拆除时要考虑到不影响他的生意。最后，经协商将地面的违建部分拆除，和地面平齐，同时还找了工程队给做好排水，以防雨水倒灌。
再比如，居民在楼顶养了五六百只鸽子，均为参加比赛的信鸽，每只都非常名贵，协商居民改为笼子饲养，把违建拆掉，以免影响楼顶防水工程。还有平台上居民建的违建与房子相连通，拆除后给他们加装了防盗门，以保证居家安全……
在合情合法的范围内，既要保证更新改造工程顺利进行，又要维护居民正当权益，这些工作说起来简单，办起来却一点也不容易。为查找当年建筑图纸，工作人员先是多次去档案馆查找，未果，又到房管所调取资料，才找到老楼的平面图纸。
宋秀显感叹，这是无数个加班的夜晚换来的，“昨天从下午5点开会，一直开到晚上9点钟，研究今天的各种拆除方案。加班是常态，哪天如果不加班了，还需要特别说明一下，在办公室里喊一嗓子——今天不加班了，就看他们蹦跳着走了。”把这事当成玩笑说，也透着宋秀显对工作人员的心疼。
变美，从面子到里子
拆违现场，汉口路社区党委书记李滨也在帮忙做协调工作，楼长葛为民走到他身边说：“书记，防盗门坏了，贴小广告的又能进出了，楼道里刚粉刷的大白墙又给画成花脸了，看着真心疼。”
“嗯，楼院改好后得有人管啊，所以年初咱开意见征集会的时候，就提了两个方案，改好后的楼院怎么管理，是居民自管还是聘物业。”
在李滨看来，老楼更新工程中刷刷面子、拆除违建只是开始，改后的楼院谁来管理，怎么管理，也是重点。他把这个后期管理比喻成里子，“里子很重要，管不好的话，前期工作就功亏一篑了。”
改造前，小区可以自由出入，停车位基本被周围饭店、商户占据，此次更新改造后，小区能增加40个车位。这些车位谁来管理？
关于居民自管，镇江路街道有很好的先例，离这里不远处的元宝小区就是居民自管楼院。
元宝小区的门口加装了安全门禁，实行半封闭化管理，重新修整了楼院地面，规划了停车位，安装了监控设备。停车费用是公共财产，由自管会管理，取之于民，用之于民。比如楼院维护，楼道灯、门窗等公共设施的维修保养，费用就从这里出。这些都是一批可复制、可推广的成果和经验。
还有一个小区管理方式就是聘请物业。在年初的汉口路168号院居民意见征集会上，有不少人担心：小区快30年没人管理，会不会不好管理？如果物业不作为或者是自管楼院的负责人不上心，那小区岂不还是一片混乱？这是大家纠结的焦点，留下了一个未定的省略号。
“摸着石头过河吧，现在也不好说哪种方式更适合管理这个小区，后期还需要和居民再商议，选一个多数人认可的方式推行试试看。”三年攻坚战刚刚起步，在老小区变美的路上，还有很多未知的问题需要解决，李滨已做好心理准备，“只要大家人心齐，拧成一股绳，老城区老小区就一定能变好。”
