[摘要] 从4月以来，各地出台房地产政策节奏明显加快，热点一二线城市也加入其中。
5月21日，青岛市鑫江瑞府项目营销中心，市民正在看盘。李鹏飞摄影
5月21日，青岛市青特悦海府项目售楼处，购房者在咨询项目信息。
继房贷利率下调之后，青岛楼市利好新政再次降临，5月23日，青岛市住房公积金管理中心印发通知，对公积金贷款申贷缴存条件以及二手房公积金贷款房龄有关规定进行调整，此举被业内称为今年真正意义上为楼市松绑打响的“第一枪”，将对楼市起到提振作用。
降低申贷条件释放购房需求
中指研究院青岛分院研究主管郭晓锋认为，此次青岛住房公积金政策调整放宽，释放出积极的市场信号，有助于释放合理购房需求。而且从4月以来，各地出台房地产政策节奏明显加快，热点一二线城市也加入其中。
在政策解读中，青岛市住房公积金管理中心表示，根据《通知》内容，青岛此次住房公积金政策优化主要是对公积金贷款申贷缴存条件以及二手房公积金贷款房龄有关规定进行调整。
一是将职工申贷的缴存标准进一步放宽到职工建立住房公积金账户满半年，申贷时连续正常足额缴存住房公积金6个月（含）以上。在此之前，青岛市这一标准为建立住房公积金账户满365天且在申贷近12个月连续正常缴存。
二是将二手房公积金贷款的贷款期限与房龄之和由最长不超过30年放宽到最长不超过50年。贷款期限最长不超过30年，同时不得超过借款人距法定退休年龄后5年，贷款期限不得高于所购住房的剩余土地使用年限。
三是取消二手房房龄与首付款比例挂钩的规定，不再按房龄阶梯式提高首付款比例。政策调整后，购买首套住房的，首付款比例不低于30％；购买二套住房的，首付款比例不低于40％。
链家地产远洋风景店经理孙鹏认为，公积金申贷的缴存标准从满一年调整为满半年，这一条应该是新政中影响力最小的，另外两条内容可以给很多二手房购房者减轻压力。新政实施后，如果是首套房，不论房龄多长，首付都统一为30％，这样买房将相对轻松很多。
值得注意的是，青岛市此次政策并未下调公积金贷款最低首付比例，调整后的最低首付款比例与当地2020年4月份的政策相一致，只是取消了此前政策中对二手房房龄与首付比例挂钩的规定，即购买再交易住房的（即二手房），房龄10年以上（不含10年）的，房龄增加以5年为一档，首付款比例相应提高10％。
未来仍有利好加码空间
在楼市低迷期，公积金新政成为“强心针”。但一针的效果有限，更需要“组合拳”。据记者调查，5月以来，山东省已有多个城市出台了楼市调控政策，涉及提高公积金贷款额度、发放购房补贴、下调公积金首付比例、放松限售等方面。
以济南为例，5月22日到24日，济南连续出台调控政策，涉及限购范围、限售条件、公贷额度、增购住房、降低购房门槛、降低首付比例、公贷首套房认定标准等七条调整政策，支持楼市回暖。
限购方面，不再将长清区、章丘区列入限购范围，支持养老和多子女家庭的合理住房需求。根据最新政策，限购区域内家庭住房总套数在两套及以下，有父母投亲养老须取得居住证6个月以上及家庭有2个（含）以上子女的，可在限购区域内增购商品住房1套。
限售方面，限购区域内住房网签满2年可持证交易。优化个人购房信贷政策，新政对二套房的首付比例、认定都有较大调整，还降低了外地人的购房门槛，二套房首付比例由60％调整至40％，首套房认房不认贷，非本市户籍家庭贷款首付调整为三成。
本报楼市观察员认为，相比近期多地对住房公积金政策的调整力度，青岛市此次调整力度并不明显，从目前的数据来看，青岛今年1—5月市场持续低迷，从“金三银四”哑火，“红五”失色，除三月份市场成交有所上扬外，其后的市场呈现持续下行状态，且目前仍然处于筑底阶段。在其他城市利好新政不断出台的背景下，青岛未来房地产政策仍有一定的调整空间。
“不过从南京楼市新政被叫停来看，宽松归宽松，但有红线，即‘房住不炒’。要密切关注市场对于政策的吸收和反馈，防范各类投机型需求突然增加，干扰房地产市场的平稳健康发展。”因此，青岛楼市很难再现2016－2018年的火爆景象，下半年楼市大概率是呈现止跌企稳、筑底回升的状态。
刚需购房者迎来入手好时机
总体上看，在5月20日LPR新政及本次公积金新政的利好叠加下，对刚需来说，现在是入手好时机，锐理数据山东区域总经理刘元婧建议，要认真考察开发商的债务情况及房子交付的日期，买有实力的稳健型开发商的项目。此外，要结合自己经济条件购房，不要加大杠杆，盲目入市。
山东太平洋房屋总经理刘明辉建议，对于非刚需来说可以等一等，后续或有更多的利好政策出台，同时他也指出，楼市新政一旦起到了刺激效果，不排除开发商的项目会涨价，“这是一种博弈，楼市永远此消彼长。”李鹏飞
