新政接二连三 买房人“小步快跑” 新房二手房市场成交量维稳

端午假期，“青岛版”放松限购新政出台，周边区域解除限购的同时，主城也可以实现“卖一买一”。就在昨天，公积金政策也再次上调贷款额度，进一步降低了购房门槛。政策的利好带来了销量的攀升，据数据显示上周新房成交量再度破“三千”，二手房成交量环比同样看涨。在很多人看来，新政之下，买房似乎变得更轻松了，但真正参与到买房这件事之后才会发现，新政之下想买到适合自己的房子，还是需要下一番功夫。本期周刊不妨跟着三位购房者，看看他们在新政出台后的买房计划。

故事1：需求外溢 不妨去周边买套房

李女士虽然在崂山区有一套160平方米的大房子，但住起来却并不轻松。“我们有两个孩子，前几年又把父母接过来同住，这样就是一家六口住在一起，房子面积不小，可住着还是感觉不方便。”李女士告诉记者，她也曾想过再给父母买套房，可一方面受限购的影响，另一方面自己手里的资金有限。直到放松限购的新政出台，李女士便动了去周边买房的念头。

“我现在能拿出150多万元，考虑是父母住，还想让环境好一些。”一周考察之后，李女士现在确定的买房方向有两个，“往北去鳌山卫，或者就是向西去灵山湾，这两个地方是都是海景房，而且价格都可以控制在150万元以内。”对于这两个购房方向，李女士似乎更偏重鳌山卫，“有大品牌开发商，地铁11号线40分钟就能到我现在住的地方。”但对于灵山湾，“那里的楼盘选择更多，风景似乎也更好，而且未来房子升值的空间也更大。”到底去哪儿买？李女士现在还没有拿定主意，不过她已经接到了灵山湾开发商即将涨价的电话通知。

来自卓易数据显示，上周新建商品住宅，西海岸新区以692套的成交量位居第一。对此，业内人士告诉记者，放松限购的新政中将城阳、高新区移出限购区域，带来最大的影响就是推动主城需求外溢，简单来说就是让很多住在主城的市民有了去周边区域买房的念头。特别是很多手头资金有限，但又想改善居住环境的市民，无论是西海岸的山海资源，还是城阳高新区的大户型设计，都充满着诱惑力。再加上“万字头”的单价，公积金额度已经调整至最高80万元，几乎是踮踮脚尖就能再买一套好房子。不过在这样的情形下，专家提醒，更需要看清自己的需求，城阳交通设施更便捷、西海岸环境更舒适……类似李女士这样的情况，到底选哪里的房子还需要仔细考察、认真斟酌。

故事2：“抄底”入市刚需买房有信心

刘先生买的新房选在了城阳，上周他终于交完首付。“从去年10月份就开始选房子，一直挑到现在也没出手。”刘先生告诉记者，之所以看了这么长时间的房子还在犹豫，最主要的原因不是自己眼光高、太挑剔，而是自己心里没底。“去年看房的时候各种优惠促销，当时真的动心了，”不过到了年底，看房子各种折扣力度更大，反而让自己犹豫了。

刘先生坦言自己属于“等等党”，就是那种总想“再等等”，是典型的“买涨不买跌”的群体。不过在放松限购的新政出台之后，他觉得似乎是时候了，特别是售楼处又打来电话告诉他自己一直看好的房源已经售出了，这更让他坐不住了。最终的结果就是他退而求其次，选择了更矮的楼层，但总算是把房买了下来。

新政的出台，除了销量稳步上涨之外，也带来了房价呈现上升趋势。卓易数据显示，上周青岛市商品住宅，成交均价为14774元／平方米，相比两周前有了1500元的上涨。虽然从近10周的价格走势来看，这样的成交均价还处于相对较低的位置，但不断加码的政策却让很多购房者有了“抄底”的信心。“前段楼市主要是改善型群体，新政公布后，明显感觉很多刚需群体出手了。”有地产业内人士告诉记者，相比改善型购房群体，刚需置业者对于价格更为敏感。不断出台的利好政策也在降低购房门槛。以公积金新政为例，降低申贷门槛的同时进一步增加了贷款的额度，买房变得更轻松的同时也实实在在降低了买房的成本。当然，最重要的还是这背后传递的信息是房地产市场进一步下行的可能性越来越小。

故事3：卖旧买新 其实并不轻松

在青岛放松限购新政出台的当天，段先生就把自己的一套小房子挂到了中介。“以前是限购，卖了这套就没办法再买新房，但现在有了新政策，寻思着赶紧把旧房卖了再换套学区房。”段先生的老房子是多年前父母留下来的，在鞍山路附近，是典型的“老破小”，还没有学区优势。现在孩子准备上小学，段先生打算把这套房子卖掉，再去浮山后换一套学区房。不过就在他满怀希望的时候，中介却给他浇了一盆冷水，“中介非常明确地告诉我，这种‘老破小’价格会压得非常低，而且成交周期会比较长。”而事实也证明了中介的判断，目前段先生的房子挂出十几天的时间，至今还没有接到一个看房电话。于是，段先生便通知中介可以降价。“我现在住的房子肯定不舍得卖，只能处理这套‘老破小’。孩子2024年上小学，留给我的时间的确不多了。”段先生告诉记者。

对于段先生的遭遇，在房产中介看来，在眼下政策环境下并不是个例，有房产中介告诉记者，放松限购政策出台之后，二手房挂牌数量的确有了小幅上涨，大多数的房主都和段先生情况类似，会把自己的小房子挂牌出售，获得资金和购房资格后，再购买新房。这背后的原因一方面是住房条件改善的需求，另一方面也是投资的需求。“鞍山路附近‘老破小’的价格才每平方米一万多元，但5年内的准新房，价格能卖到3万元左右。”

一位房产中介告诉记者，10年以上房龄的老房子因为缺乏升值的潜力，继续持有反而会造成资产缩水，所以很多人愿意“以旧换新”，来确保房子能够继续保值升值。只不过‘老破小’因为房龄和居住环境的原因，价格偏低也是现实，对此业内人士也建议，最好的办法还是对价格别抱太高期望，适当调低挂牌价格可以吸引更多刚需群体尽快出手。

新政提振效果显现

根据青岛网上房地产数据统计，上周（2022．6．6－2022．6．12）青岛全市新房共计成3273套，环比前一周3427套微跌4．5％，新房成交面积396671．28平方米。其中新建住宅共计成交2571套，环比与前一周2578套仅少了7套，新建住宅成交面积为300339．89平方米。占比上周新房成交总量的78．6％左右，新建住宅成交量占比再次出现了小幅度上涨。

从每日成交情况来看，上周是五月端午小长假过后的一个“自然周”，新政落地后，青岛新房市场成交十分喜人，一周7天中新房成交量超过400套的有六天，其中还有两天成交量超过了500套。这其中6月10日，全市新房共成交567套，是上周成交量最高的一天，6月7日新房供成交395套，是上周新房成交量最低的一天。难得的是即使是在周末，日成交也没有出现“周末低谷”，一周七天表现十分平均。

与新房市场的平稳不同，新政落地后，青岛二手房市场成交量是“明显看涨”！根据青岛网上房地产数据统计，上周 （2022．6．6－2022．6．12）青岛二手房共计成交1443套，环比前一周1057套上涨36．5％，二手房成交总面积133938．65平方米。这其中最值得注意的是上周普通二手住宅共交易了1381套，环比前一周620套上涨了123％，二手住宅成交总面积128380．42平方米。