[摘要] 距离去年国务院发布《关于加快发展保障性租赁住房的意见》已有一周年，目前保租房整体完成进度符合预期，成都等城市完成进度较快，有望提前完成既定目标。
保障性租赁住房上升国家战略，成为各地“十四五”时期住房建设的重点任务，住建部表示40个重点城市计划新增保障性租赁住房650万套（间），用以解决新市民、青年人住房困难问题。
距离去年国务院发布《关于加快发展保障性租赁住房的意见》已有一周年，本文梳理了各地保租房最新完成情况及不同筹建方式典型项目，目前保租房整体完成进度符合预期，成都等城市完成进度较快，有望提前完成既定目标。
自去年7月国务院发布《关于加快发展保障性租赁住房的意见》以来，保租房的相关配套政策陆续出台，包括增加土地供应、减免税费、给予财政奖补、金融支持、建立多部门联审机制、简化审批流程，以及通过奖励购房资格盘活住房市场存量等“一揽子”促发展措施加快落地，推动保租房建设。
顶层设计和配套政策不断完善下，各地陆续明确“十四五”保租房供应目标并加速落实。住建部表示，“十四五”期间40个重点城市计划新增保障性租赁住房650万套（间），2021年40个城市共筹集保障性租赁住房94．2万套，超额完成93．6万套的筹集计划，从统计的城市完成总目标进度来看，平均进度达22％，其中厦门、济南筹建进度较快，达37％。
住建部表示2022年40个城市计划建设240万套（间），数量是去年的2．54倍，占十四五总目标的37％，可见2022年是保障性租赁住房建设关键期。
政策目标下，各地保租房项目加速认定，纳管项目稳步推进，多地表示已经落实2022年目标任务的九成以上。
如赣州市2022年1．667万套筹建目标已全部完成认定；南昌市中心城区46个项目、20395套（间）已列入2022年保租房建设计划并同步发放认定书，完成中心城区年度任务的98．3％；福州市1－4月已开工4．75万套，开工率95．1％。
克而瑞租售整理了4－6月份公布的保租房最新完成情况，重庆、杭州、武汉、南昌、成都等8个城市平均完成总目标任务的27％，整体进度符合预期。部分城市推进速度较快，如成都已筹集202个保租房项目，房源约12万套（间），完成“十四五”总目标的48％。多地还表示已征集储备多个项目，也将加速认定增加保租房供给。
但不得不说，今年年初至今国内多地疫情反弹，尤其是北京、上海、深圳等城市因疫情封控，也将在一定程度上导致保租房进度延缓。
（1）各地因城施策盘活闲置存量
盘活存量房屋作为保租房，既能提高市场效率，又能增加长租房供给，成为稳定住房租赁市场和促进房地产良性循环的重要手段。
自去年以来各地因城施策，通过非居住存量房屋改建、闲置存量住房改造、闲置公租房拆迁安置房转化、个人住房转保租房等盘活存量房屋的形式，有效增加了保租房供给。
例如，重庆、西安、东莞、郑州等城市将闲置公租房转化保租房，西安提出统筹使用公共租赁住房，在做好公租房保障的基础上，可将公租房与保障性租赁住房房源统筹使用，规划统筹保租房6万套（间）。
重庆利用国有闲置房屋改建一批保租房，纳管一批政府闲置公有住房，利用产业园区闲置房屋盘活一批，其中辰寓大学城青年公寓、辰寓花卉园青年公寓、辰寓大竹林青年公寓、辰寓康美青年公寓、CCB建融家园·大庆村青年公寓等多个项目已投入使用。
郑州支持村集体经济组织与万科泊寓等成立住房租赁服务公司，承租城中村居民的拆迁安置房用作保障性租赁住房。
长沙和成都探索保租房发展新模式，出台新政提出个人住房转租赁住房可换取购房资格。此举不仅精准把控了改善需求强烈却无购房资格的居民家庭痛点，对于楼市具有较强的振奋和刺激效应，而且对于盘活存量资产、增加租赁房源供给等方面也具有重要意义。
从长沙首月试点数据来看，反响良好，6月12日消息，全市已有3025套存量房提出申请供作租赁住房，其中已完成签约833户。与长沙新政相比，成都政策更加聚焦，支持个人住房转保租房，且最低运营年限要求更短，预计也将有不错的市场效果。
企事业单位自有闲置用地也是建设保租房的重要方式。由于国企改制、开发商囤地、土地查处机制不完善、开发政策调整等原因导致我国企事业单位普遍存在大量闲置土地，如何盘活闲置低效土地也成为各地政府的一大困扰。
去年国办出台保租房发展意见指出，允许企事业单位利用自有用地建设保障性租赁住房，并变更土地用途，不补缴土地价款，这大大降低了企业建设成本，提高了市场主体参与建设保租房的积极性。目前已有多家企业利用自有存量用地建设保租房，如下表。
（2）鼓励引导TOD项目和产业园项目配建保租房
北京、上海等人口净流入大城市的住房困难问题不仅表现在供需不平衡方面，也表现除较强的职住不平衡问题。
据媒体报道，上海平均单程通勤时长约70分钟。去年国办发布《关于加快发展保障性租赁住房的意见》，尤其注重职住平衡，引导产城人融合，提出可将产业园区中工业项目配套用地面积占比上限由7％提高到15％，提高部分主要用于建设宿舍型保障性租赁住房；以及单列租赁住房用地计划，主要安排在产业园区及周边、轨道交通站点附近和城市建设重点片区等区域，鼓励在地铁上盖物业中建设一定比例的保障性租赁住房。
从各地保租房目标筹建方式分解来看，TOD项目和产业园配建保租房也占有较高比重。宁波市以产业园区为重点发展保障性租赁住房，2021年在杭州湾新区、余姚中意产业园区建设筹集1．5万套（间）保障性租赁住房，2022年，将建设筹集2．5万套（间），占年度计划供应总量的40％以上。
西安“十四五”期间计划利用产业园配套用地建设保租房2万套（间），轨道交通站点周围通过新供应土地建设5万套保租房，合计占比总目标的23．33％。
成都计划在TOD项目配建保租房5万余套，占房源总数的17％以上，目前已竣工1万套。
济南目前已在轨道交通站点1公里范围内已落实50个保租房项目，房源超过3．42万套（间），占筹集房源总量的45％。
（3）“集租房”转“保租房”趋势
多地明确每年单列保障性租赁住房用地计划，不低于年度住宅用地供应总量的10％、20％等，并优先安排。
从今年第一批次集中供地成交来看，租赁用地主要用来新建保障性租赁住房。以上海为例，第一批次集中供地共成交39宗涉租赁用地，租赁用地建面约44．95万方，全部用来建设保租房。北京计划供应233公顷保租房用地，同比增幅55％。
“集租房”转“保租房”渐成趋势。北京作为首批集租房试点的城市，主要以集体用地建设租赁住房，从2018至今共供应67宗土地建面达578．26万方，但从今年供给计划来看，已取消集租房供地，保租房用地取而代之，且今年公布认定的两批10个保障性租赁项目，其中9个是集租房项目，部分项目正在建设中，多个项目即将开业入市。
有巢国际公寓社区润棠·瀛海店、成寿寺社区（泊寓｜院儿）两个纳管项目也是集体土地建设项目。预计未来将会有更多集租房项目认定为保租房，西安、厦门、福州等城市也在探索利用集体用地建设保租房。
（4）已有市场化长租公寓项目纳入保租房
目前市场上可租的保租房以纳管的人才公寓、改造租赁住房项目为主，市场化长租公寓项目逐步进入保租房体系。
济南、南京等城市首批保租房项目以人才公寓项目为主，如南京首批保障性租赁住房试点项目是江北新区保障性租赁住房（人才公寓），涉及房源共2356套。
北京入市项目以纳入保租房的集租房项目为主，去年开启了4个面向应届大学毕业生的保租房项目，已陆续开始配租。
市场化长租公寓项目也已开始纳入保租房体系，助力新市民、青年人实现住有所居、住有宜居。
如上海安歆青年社区·虹口区龙之梦店、柚米寓（九亭中心店）等项目已纳入保租房管理体系。随着指导政策进一步明朗，未来将会有更多长租公寓项目进入保租房。
此外，西安等城市表示将符合条件的财政支持的住房租赁试点项目统筹用于保障性租赁住房，也将加快保租房筹建进度。
（5）多地建设“平疫结合”的保障性租赁住房项目
自2020年新冠疫情爆发以来，各地疫情反复。为应对国内错综复杂的疫情环境，缓解隔离场所供应与需求之间的矛盾，多地开始建设集应急隔离酒店、租赁性保障住房为一体的“健康驿站”。在疫情期间，可以作为医学观察用房，疫情结束后，可通过功能转换，作为商业出租用房使用，来有效应对突发公共卫生事件。
近日，西安4个平疫结合的保障性租赁住房项目开工建设，约5000套房源。截至目前，广东、广西、福建、河北、浙江、山西、云南、四川、辽宁、安徽、河南、陕西等省均有健康驿站建成或在建中。这些健康驿站在疫情平稳后将转为保障性租赁住房项目进行运营，成为增加保租房供应的又一重要渠道。
保障性租赁住房坚持“政府引导，多元主体参与”，但由于保障性租赁住房具有低租金，接受政府指导价等特性，参与主体仍以国企为主。
上海在保租房实施意见中明确表示支持引导中央在沪企业，市、区国企和机关、事业单位在符合规划的前提下，通过多种方式建设供应保租房，并对参与国企有针对性地优化考核评价机制。
西安“十四五”保租房发展目标中，市级平台公司建设12万套（间），企事业单位建设、改建8万套，合计约占总目标的67％。
利好政策加持下，市场主体参与保租房建设的积极性提高。除了越来越多的市场化长租公寓纳入保租房体系之外，房企系品牌公寓也通过集体性经营建设用地参与建设保租房，参与方式包括成立合资公司、整租后开展运营、委托经营管理等，部分企业表示未来机会也将参与拿地建设保租房项目。
在近期克而瑞租售组织的线上住房租赁分享活动中，也了解到安歆集团、魔方公寓、金地草莓社区等品牌长租公寓企业也具有较高意愿参与保租房建设。
各地因城施策、多渠道推进保障性租赁住房建设，稳步增加市场可租房源，以实现产城融合、职住平衡的发展理念，规划布局保租房项目建设，帮助新市民、青年人实现住有所居、住有宜居。随着纳管项目的增加、存量盘活项目陆续入市、新建项目落地开工，将助力更多新市民、青年人实现“安居梦”。
