[摘要] 从市场方面来看，“金九银十”近在眼前，多数房企和项目却并未推出实质的针对性优惠政策，多数仍为顺销态势。
岛城楼市进入下半场后，市场相对沉寂。7～8月两个月的推盘总量仅为36个，不及以往单月的推盘量。从市场方面来看，“金九银十”近在眼前，多数房企和项目却并未推出实质的针对性优惠政策，多数仍为顺销态势。面对刚刚落地的新一轮信贷政策，购房者反应也多较为平静。多数人对记者表示，更期待相关部门能针对降低首付比例等方面推出相应措施，减轻购房压力。
数据：7～8月推盘下滑，有楼盘月成交量为个位数
在楼市里，7～8月本来就是传统的淡季，无论是开发商量推盘量还是实际成交量，都会有明显下滑。今年亦不例外。
据青岛房天下监控中心统计，今年7月，岛城有约16个楼盘推新品，纯新盘占10个。从各区市来看，推盘量最多的为西海岸新区，其次为城阳和李沧。具体来看，兴华悦府、公元景玺公馆、天一仁和崂山湾壹号、海信松山居、爱情天宸万象等纯新盘首开入市争霸。
据统计，7月岛城新建商品住宅的成交区域中，仅城阳、即墨、西海岸和胶州四区市超过1000套。记者梳理了市北区19个楼盘，成交量最高的楼盘为金地华章、大云谷金茂府悦府和大都汇，成交量均超30套，此外绿城和锦玉园、华新园央和府7月的成交量均为个位数。再来看李沧区，森林公园、上流和苑2个项目成交量均超30套，中梁首府、双子星城、楼山春晓等成交量仅为个位数。其他区市亦是如此，楼盘间的分化愈发明显。
8月份，岛城推盘量并无明显变化，增至约20个。其中李沧区有5个，城阳、即墨各有4个，西海岸有3个。具体来看，李沧区8月新增华新园珺台新盘和双子星城公园里新盘。上流和苑接近交房，也顺势推出剩余楼座。绿城桂语朝阳计划加推3号楼；市北浮山后静澜山纯新盘计划首开，主打建面119～192平米多面积段户型。市北CBD商圈内锦绣华城世家，纯多层洋房产品，房源不多建面以106～136平米为主，另外环湾瞰海豪宅青铁云上观海计划加推8号楼；城阳8月份则有国信溪地美岸、和达棠颂、保利大国璟未来之城等计划首开或加推；西海岸新区8月推盘略有减少，主要以鑫源珠江璟悦、万科城望云起四季、兴华悦府为主；即墨则有招商公园1872、紫金华府、万科紫郡等计划推新。
市场：分化加剧，部分楼盘可能会以价换量
那么8月份新房市场整体如何？近日，记者在探访中了解到，市场整体呈现出分化加剧的态势。这主要表现在两个方面，一个是主城区和近郊市场的分化，二是同区域内楼盘间的分化。
一位刚从西海岸一楼盘调至东李一楼盘的置业顾问告诉记者，此前自己所在的楼盘地处老胶南，近两年投资客退场后，外地客户急剧减少，因此主要依赖地缘客户。但这部分客户毕竟有限，因此整体市场平平。“那周边的几个竞品楼盘也是如此，卖得不瘟不火。往东一点到灵山湾或者好一点的地段，改善人群偏多的楼盘，日子就能好一些。”
上述置业顾问告诉记者，近期他转到东李一改善楼盘后，销售情况让他本人也觉得惊讶。“这个楼盘在整个区域算综合品质比较高的，价格也不贵，带装修2．3万元／平米左右，吸引了不少改善人群。同样四五百万的总预算，在我们这能买套160多平米的房子，在不远的浮山后也就能买套120多平米的。大家算算账就会直接过来了，周末我们卖了20多套房。”
浮山后一楼盘的置业顾问告诉记者，其实同区域内楼盘间的分化也十分明显。“虽然目前浮山后整体是比较热的区域，但价格高的产品仍不占优势。因为这个区域的购房者多为改善类人群，大家多数有过买房经验，更懂得如何挑选适合自己的房源。”该名置业顾问表示，发送类人群现在颇为注重的购房焦点除了房源品质之外，更多还有价格。
位于崂山张村河南岸一楼盘的置业顾问则表示，自己所在的楼盘目前在售168～225平米的洋房产品，套总价在600万元以上。“明显感觉这两个月售楼处的到访量不多，毕竟我们的客户起点高，也比较有限。旁边的楼盘开发的大平层产品，听说总价在1400万元起，面对的客户更有限。也不是说到访量多就是好，主要还是看精准成交情况。”上述置业顾问说。
一位专做新房市场多年的品牌门店经纪人告诉记者，自己近期带访的楼盘，多数还未就“金九银十”做销售活动策划，就是照常顺销。“现在房企已经很少就某个节点做专门的活动了。不过一些刚拿地的房企，会对正销售的产品进行降价，以提高销量，尽快回笼资金。比如某房企，刚在别处拿地，之前在城阳的楼盘销售均价为10500元／平米，现在降至8000元／平米左右。”
购房者：房住不炒理念深入，期待降首付比例
8月22日，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，5年期以上LPR降为4．3％。随后，银行陆续跟进。目前岛城贷款利率首套房为4．1％、二套房为4．9％。这已是今年开年后第三次LPR和房贷利率下调。
对于即将购房的人群来说，这意味着还款压力变小，是件好事。但是否足以撼动原本正在观望的人群呢？市民王先生表示，自己目前在市北区有套二居室的二手房想卖掉，加点钱在浮山后置换一套三居室新房，但受制于名下的房源一直未卖出，首付一直未凑足，所以置换计划就一直延后。“对于我们这部分人来说，每月少还几十或几百元贷款，是件小事。最重要的，还是要首付款到位。所以能有降低首付比例新政，这样我们可以先置换新房，原来的二手房可以慢慢卖。”王先生说。
采访中，多数购房者表示，今年以来，国家及岛城层面已出台了多项政策，刺激楼市，确实减轻了大家的购房成本。“但我们更多会考虑后期的还款能否持续，家庭是否足以长久支持房贷。”市民刘女士说。
当然，也有市民表示，刚需及改善人群只要首付款到位，还贷能力没问题，还是想买点“上车”。诚如徐先生所说：“目前各个楼盘的价格感觉基本不会有太大变化了，只要是自己真心想住的房子，品质及价格都符合预期，还是会去买。毕竟这不像投资，还要考虑更大的回报率。”
业内：“金九银十”或仍平淡提振信心需时间
青岛房产网红天团特邀专家张斌预测，今年“金九银十”的楼市不会有太大起伏。“预计9～10月，房企推盘量会有所增加，但近两年，多数楼盘的促销是常年存在的，所以届时不会对销量有太大的影响。加之近期推盘量的减少以及之前停贷潮的消息，市场信心受挫，仍需较长时间恢复。近期预计还会陆续有新的利好政策出台，提振市场信心。”张斌说。
青岛房产网红天团特邀专家、卓易数据高级市场分析师王玟琳表示，未来市场区域间、楼盘间的分化将更加明显。品质高、地段好、价格低的楼盘仍将是人们的心头好，反之“曲高和寡”的楼盘的市场反应仍将平平。“这个时候就看房企的具体定位了。是抱着价格不松口，还是选择以价换量，撬动市场。毕竟，购房者是否买账，才是检验市场好坏的唯一衡量标准。”王玟琳说。
