[摘要] 近日，我市正式推出存量房住房公积金贷款“带押过户”新模式，以进一步提高存量房交易流转效率，更好满足当前市场的改善性住房需求，激发存量房市场活力。
近日，我市正式推出存量房住房公积金贷款“带押过户”新模式，以进一步提高存量房交易流转效率，更好满足当前市场的改善性住房需求，激发存量房市场活力。业内人士认为，该模式有利于提升二手房交易活跃度，促进换房需求加快释放，从而进一步对市场形成一定支撑。
采取双预告登记模式
据介绍，存量房住房公积金贷款“带押过户”业务是指存量房交易前，卖方无须先行还贷，在不解除房屋抵押状态、交易各方均同意的前提下，完成存量房过户、再抵押，最后清偿原贷款解除初始抵押，该模式打破原有“卖方还清贷款—解除抵押—办理交易过户—买方重新设立抵押”的存量房交易模式，支持一押房屋带押申请住房公积金贷款，有效提高存量房交易效率、降低交易成本。
青岛市住房公积金管理中心的工作人员表示，“带押过户”模式中存在市住房公积金管理中心仅作为原贷款机构、仅作为新贷款机构和既是原贷款机构也是新贷款机构三种情形。为保障“带押过户”资金安全，防范业务风险，交易资金管理实行公证机构提存账户监管。买方首付款及贷款资金等需全部存入公证机构提存账户，且提存监管资金大于卖方原有未清贷款金额，以确保交易资金安全。目前办理存量房住房公积金贷款“带押过户”业务的公证机构为青岛市市中公证处和青岛市黄海公证处。
具体办理时，存量房住房公积金贷款“带押过户”业务主要采取双预告登记模式。双预告登记模式是指先由买卖双方申请办理不动产转移预告登记，买方和抵押权人申请办理不动产抵押预告登记，待提存资金全部到位后，将上述预告登记统一转为正式登记，并清偿原贷款，注销原抵押登记。
住房公积金贷款的最高额度是怎样规定的？按照青岛市住房公积金管理中心于2022年6月15日发布的《关于调整住房公积金贷款最高额度的通知》，以及同年12月2日青岛市住房公积金管理中心发布《关于实施我市多子女家庭住房公积金支持政策有关事项的通知》规定，我市公积金贷款最高额度进行了调整，调整后，对于多子女家庭，夫妻双方符合申贷条件的公积金最高可贷96万元；个人符合申贷条件的公积金最高可贷60万元。
简化二手房交易流程
在传统的二手房交易过程中，有抵押贷款的房产办理转移过户，需要卖方提前结清贷款，解除原有抵押后才能办理过户手续。新的买方将房子再次抵押后，才可以获得银行贷款，整个流程通常需要较长时间。同时，卖方如无法结清贷款，需要借助外部资金“过桥”，通常会被收取一定比例的佣金。
而存量房住房公积金贷款“带押过户”政策的施行，将支持房屋买卖双方并行办理，较大程度缩减了交易时间。卖方无须先行还贷，在不解除房屋抵押状态的前提下，即可完成存量房过户、再抵押，实现贷款资金到账与产权过户登记、抵押权注销和设立登记“多方同步”，有效降低制度性交易成本。
业内人士认为，推行“带押过户”简化了交易流程，可以提高二手房交易效率，降低时间成本和资金成本，对于置换需求的释放有直接帮助，能够进一步提高市场流动性，对于维护二手房市场以及新房市场的稳定具有积极作用。从交易时间上来看，该政策可以缩减交易流程，提高交易效率，减少时间成本。从资金成本上来看，可以减少前期出资解除“老”抵押的成本，省去“过桥”费用，从而减少交易成本，作为卖方也可以更早回款。
中指研究院市场研究总监陈文静表示，“带押过户”政策的进一步推进和扩围对当前房地产市场将产生积极带动作用，有利于提升二手房交易活跃度，促进换房需求加快释放，从而进一步对市场形成一定支撑。
为新房市场注入活水
自2022年以来，青岛房贷利率多次下降、契税调整、限购放松等政策全面实施，市场信心不断增强。据克而瑞青岛数据，2023年第一季度的商品住宅供应129．38万平方米，同比下降20．41％，环比下降39．91％；销售面积248．5万平方米，同比上升10．14％，环比上升6．24％。从数据来看，当下楼市的基调仍是回暖。
青岛在支持刚性和改善性需求方面，一是降成本，包括降低房贷利率、降低交易税费等；二是降门槛，包括优化限购、降低首付比例等；三是打通二手房交易链条，为整个房地产市场提供源水和活力，包括出台“带押过户”细则等。“带押过户”不仅提升了存量市场的活跃度，而且对新房市场尤其是改善需求起到了支撑作用。
记者采访了解到，当下市场的一条主线是，刚需在新房市场的选择相对较少，于是去二手房市场置业。卖掉二手房的业主拿着资金继续投入新房市场向上置换，于是整个链条被打通，市场也被进一步盘活。
从目前市场看，东李世园会板块及张村河板块，应该是最热闹的新房改善板块。近期东李世园会板块可谓新盘扎堆，目前在售项目主要有世园金茂府、和达和山、森林公园、青山湖岸、华新园珺台、融海启城、水岸樾园，还有海创惠水路项目、万竹云峰项目等。加上亿联集团签约涉及刘家下河等四个社区土地的城市更新项目合作框架协议，新增总建筑面积约50万平方米的大盘，使得东李板块未来竞争加剧。张村河目前在售的新房项目有鲁信有邻花园以及融创壹号院等，主打大户型以及高总价的项目，板块内的华润悦府预计今年上半年开盘，海信张村河项目预计下半年开盘。今年一批次张村河板块共计划出让两宗地块，目前仅南侧046地块发布出让公告，起拍楼面地价18300元／平方米，最高限价21045元／平方米。去年四批次海信和华润线下竞品质摇号获得张村河南岸首发地块，成交地价均是18975元／平方米，张村河板块也正在悄然发生改变。
本报楼市观察员李鹏飞认为，这波“小阳春”本质是积压需求的释放，也有政策利好叠加刺激市场信心修复的原因。进入四月份，青岛楼市的基本面没有发生变化，市场形势接下来要看政策持续放松以及货币放松的程度。“银四”或会在“带押过户”等政策加持下，延续青岛当前“金三”行情。
吕蕾
