[摘要] 在改善性升温的市场环境下，青岛房屋交易表现出了明显的变化。
“大力支持刚性和改善性需求”，住建部部长倪虹近日如是称。随着中央多次重申将改善性需求纳入合理购房需求的范畴，地方层面可能将有更多像青岛这样中高能级的城市为“改善族”打开政策支持的工具箱。追求更好的居住环境、更大的居住面积，是当前大部分消费者换房的主要驱动因素。近日，贝壳研究院发布“青岛居住消费趋势调查报告”，通过对青岛市场分析及调研后发现，在改善性升温的市场环境下，青岛房屋交易表现出了明显的变化。
改善用户偏爱三居
青岛市政府工作报告披露，2022年青岛城镇率达到77．2％。随着城镇化率不断提升，居民收入增长，对居住品质的要求逐步提升，改善型用户购房比例逐步提升。从青岛购房者年龄分布来看，代表刚需的25—35岁群体依然是购房的主力区段，但是占比从2020年54％降低至2023年42％，而代表改善的35—45岁群体逐年上升，从2020年占比24％增加至2023年的34％。购房者平均年龄逐年上升，2023年一季度达到37．2岁。
从交易价格来看，通过对贝壳2022年1月—2023年2月交易数据分析发现，100—200万元总价段二手房源和新房更畅销，占比在50％左右波动。从面积来看，90平方米以内房源保持主流成交地位，各月成交占比均超50％；而新房的购买者更倾向大户型，其中超4成人选择90—120平方米面积段新房。分析2023年前两个月数据不难发现，两居室依然是主流刚需的首选，占比达到53％，但此数据近年来持续下降，更多的二孩家庭出现，购房者会考虑直接选购三房实现一步到位。改善用户购买三房及以上的占比达到41％，三居室从功能上来说更加符合家庭生活需要，是品质改善的必要选择。
换购新房多花110万元
统计显示，二手房购房者中有61％的人选择更换较新的二手房，居住功能完善，建筑年代较新的小区是首选。换房套均面积从80平方米增加至110平方米，大致对应从2居到3居，增加一个房间。套均价格也从142万元增加到254万元，增加超过110万元，品质居住需要经济实力支撑。房贷利率下调等友好宽松政策，可以更好地支持到购房者。据贝壳研究院统计，青岛购房者更愿意使用房贷，青岛购房者全款比例约20％，低于全国比例5—10个百分点。另一方面，青岛贷款购房者的平均贷款成数约为5．5成，略低于全国6成的水平。而在置业信心上，贝壳平台在线用户调研显示，2023年一季度青岛看涨房价人数比例回升到22％，略低于二线整体水平24％；而半年内计划购房的人数比例由去年四季度18％回升至23％，整体呈现出温和复苏姿态。另外，从换房的位置上来看，青岛换房客户跨区域换房比例41％，本区域换房比例59％，大部分购房者习惯于现有的生活圈，而跨商圈的比例达到76％，较近距离改善居住环境是换房的驱动因素之一。
租房品质也在提升
不仅是在二手房与新房交易，人们对品质居住的追求，同样映射在了房屋租赁市场。数据显示，2023年一季度青岛平均租客年龄上升至34岁，租客停留在租赁市场的时间延长，家庭型租客群体增加。近四年，青岛租客的主力年龄段为25—34岁租客，25岁以下租客逐年呈现减少趋势，而35—44岁租客占比呈现逐年增加的趋势，这部分租客多为家庭型租客。
2023年一季度青岛租客的套均支出为2234．5元，相比于去年全年微涨1．0％，租客月均租金支出略有增加，租客对于“租好房”的需求增强。一方面，在经济复苏的大背景下，租金呈现出逐步回升的趋势；另一方面，疫情后租客对于居住品质提升，更加注重私密性、舒适性，租客从合租转向整租一居室，从两居转向租赁三居室，一居、三居的套均租金分别比去年全年增加1．8％、3．5％，两居室则下跌1．7％。
另外根据贝壳平台统计，2023年一季度，青岛租赁成交的主力户型仍为两居室，占比达到48．4％，不过其占比逐年呈现减少的趋势；三居室占比则提升至26．1％，相比于2020年提升了2．3个百分点。随着租客停留在租赁市场时间拉长，步入婚姻生活的租客需要兼顾小孩、老年人的居住，更偏向于租赁大户型，给家人提供良好租住环境。
观海新闻／青岛早报记者刘鹏
