2024楼市：“好房子”引领行业变革

品质好房成为开发商今后重点打造的内容。资料图片

对于想买房子的人来说，2024年楼市走向应该是大家最为关心的话题。据住房和城乡建设部官网消息，近日，全国住房城乡建设工作会议在北京召开，房地产市场也迎来指引2024年发展方向的重要定调。在今年的会议内容中，重点突出两个关键词：“房住不炒”和“好房子”。其中，“好房子”成为人们关注的重点，由此可以预见，2024年品质住宅将成为政策有限扶植的方向。

房住不炒依然是重点

从会议内容来看，重点提出坚持“房住不炒”的定位，适应房地产市场供求关系发生重大变化新形势；坚持因城施策、一城一策、精准施策，满足刚需和改善性需求，抓好保交楼保民生保稳定工作，稳妥处置房企风险；构建房地产发展新模式，建立“人、房、地、钱”要素联动的新机制，实施好“三大工程”建设等。58安居客研究院院长张波认为，“房住不炒”的大方向不变，对于房产回归居住本质并不会发生改变，但会更强调精准施策。对于房地产市场的平稳发展，解决更多新青年、新市民居住问题的要求并不会发生改变，房地产市场的良性发展既是中国经济稳定的重要基石，也是稳民生的重点所在。所以2024年市场走势，由此可以看出，保持平稳发展，依然是大势。

中指研究院市场研究总监陈文静指出，“因城施策、一城一策、精准施策”指导各地优化楼市政策的思路没有改变，适应房地产市场供求关系发生重大变化新形势下，各地楼市政策预计将进一步优化调整。根据中指研究院监测，2023年，全国各地政策出台频次超600次，年底北京、上海下调首付比例、降低房贷利率等，大幅降低了居民置业门槛和置业成本。当前，仅部分核心城市仍有一定限制性政策，预计2024年，核心一二线城市首套、二套首付比例有望进一步下降，一线城市也有望因区、因需优化限购政策，二线城市或全面取消限购政策，更多低能级城市预计将通过发放购房补贴等方式促进住房需求释放。

针对青岛目前的楼市政策，在2023年限制条款已经基本解除。“明年市场政策方面估计会有一些细化的鼓励性措施，为市民买房进一步减轻负担、扫清障碍。”链家地产商圈经理孙鹏告诉记者。

三大工程今年将推进

会议指出，构建房地产发展新模式，建立“人、房、地、钱”要素联动的新机制，完善房屋从开发建设到维护使用的全生命周期基础性制度，实施好“三大工程”建设，加快解决新市民、青年人、农民工住房问题，下力气建设好房子，在住房领域创造一个新赛道。对此，中指研究院市场研究总监陈文静在接受采访时指出，在供求关系发生重大变化的当下，“人、房、地、钱”要素联动的新机制逐渐建立，有利于房地产市场供求关系实现新的平衡。房地产发展从居民住房实际需求出发，以人的流向和需求特征为基础，来匹配房屋供给规模和产品类型，同时配合相应的土地供给和资金支持，更好地实现供求匹配，才能更好地促进房地产市场平稳健康发展。

陈文静认为，本次会议继续强调实施好“保障性住房建设、平急两用公共基础设施建设、城中村改造等”三大工程建设，预计2024年，“三大工程”配套政策有望加快落实，积极发挥稳投资、稳消费的作用。其中，城中村改造各地实施细则预计将陆续出台，一批项目进入实施阶段将在供需两端支持房地产市场企稳。保障房实施策略也有望逐渐明晰，预计2024年配售型保障房将在部分城市探索实施。至此，由公租房、保租房、配售型保障房构成的住房保障体系得以构建，进而推动市场保障、购租的住房制度加快完善，探索新的发展模式更进一步。

好房子多次被提起

“好房子”成为最近两年全国住房城乡建设工作会议里的高频词，在去年会议中出现了4次，今年则出现了7次。今年的会议内容中，在总体理念方法上，提出以好房子为基础，推动好房子、好小区、好社区、好城区“四好”建设。在2024年重点工作部署相关内容的表述里，在住房和房地产板块提出要“下力气建设好房子，在住房领域创造一个新赛道”；在基础支撑板块中，提出完善工程建设标准，围绕建造好房子，发布住宅项目规范，从建筑层高、电梯、隔音、绿色、智能、无障碍等方面入手，提高住宅建设标准。同时提出强化科技驱动，研究面向未来的好房子建造技术，组织筹建新一批重点实验室和工程技术创新中心等科技创新平台，加快推动“数字住建”落地实施。

对于这些提法，张波认为，新周期下重点将从解决“有没有”转向解决“好不好”，对于建筑质量，将从建筑层高、电梯、隔音、绿色、智能、无障碍等多方面入手，强调提高住宅的建设标准，给市场供给更多高品质房子。

品质住宅将成热点

有专家认为目前一方面房子卖不动，库存积压，另一方面居民又买不到或租不到合适的房子，突出表现在新市民、年轻人的住房需求得不到满足，而“好房子”就是要摸清居民目前对于住房需求的新特点和新变化，通过供给侧改革去满足，而不是延续过去“只要有供应就有需求”的简单模式。针对好房子，目前山东已经出台品质住宅的相关标准及鼓励措施，并且在2023年地产市场，品质住宅也成了大家重点打造的内容。从智能化、节能、绿色、配套设施等多方面入手，提升居住的舒适感。

当然，不仅仅在房子本身，此次会议还提到要积极推进城市更新行动，做实做细城市体检。研究建立城市设计制度，再改造一批城镇老旧小区，重点解决加装电梯平层入户、停车难等问题，建设一批完整社区，补齐一老一幼等设施短板，加强无障碍环境建设和适老化改造，打造一批儿童友好空间建设样板。此外，还要大力推进城市地下管网改造，实施城市排水防涝能力提升工程，深入推进城市生命线安全工程建设，推进城市生活垃圾分类提质增效，持续推进“口袋公园”、城市绿道建设，探索在中小学校、幼儿园周边配套建设公园、公厕和等候区等场所设施，为接送孩子的家长提供便利。这些也将成为未来好房子的重要评价标准。

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高品质住宅有了新标准

什么才是好房子？近日，《山东省住房和城乡建设厅关于印发山东省高品质住宅设计指引的通知》（以下简称《指引》）发布，对山东省高品质住宅设计有了官方指引。分别从绿色低碳、城市风貌、交通组织、室外环境、配套设施、户型设计、室内环境、结构构造、智慧科技等9大方面进行要求。

《指引》提出，高品质住宅宜区位优良、环境宜居、交通便捷、配套完善。充分考虑与周边环境、建筑的关系，延续城市肌理，呼应城市空间关系。建筑以现代风格为主，宜根据城市地域文化特点，设计具有地域特色的建筑形象。小区应进行“人、车、非机动车”分流设计，合理规划地上人行归家流线和地下车行归家流线，考虑出租、搬家、急救、快递、垃圾清运等不同车辆的动线，减少对小区的干扰。鼓励打造无雨归家流线。《指引》详细规定高品质小区主要出入口应预留进深不小于10米、面积不小于200平方米的缓冲空间，设计落客区、快递车位、搬家车位、智能快递存放等功能。大堂内宜设计接待前台、会客大厅、咖啡吧、书吧、快递暂存、值班室、卫生间等功能，方便服务业主。地上单元大堂宜采用挑高设计、通透明亮，使用面积不宜小于15平方米。

针对停车问题，《指引》提出车位配建比例不低于1：1．2，垂直停车车位尺寸不小于2．5米×5．3米，100％预留电动汽车充电基础设施安装条件。地下车库主车道净高不宜小于2．4米，宜形成环线，主车道上方宜做辨识度高的顶棚处理。地坪面层应采取防止地面开裂的措施。室外环境方面，《指引》提出，绿地应符合当地规划要求，合理选择绿化方式，做到四季常绿，三季有花。场地中处于建筑阴影区外的步道、游憩场、庭院、广场等室外活动场地，设计有乔木、花架等遮荫措施的面积比例应达到30％。

在户型设计方面，《指引》明确，住宅层高不应低于3．00米。设有户式中央空调和集中新风系统的住宅，层高不应低于3．10米。鼓励有条件的项目适度加大空间高度，提高至3．30米以上。最高入户层为二层及二层以上的住宅建筑，每个住宅单元应至少设置一台电梯，且轿厢深度不应小于1．40米，宽度不应小于1．10米。入户层为四层及以上的住宅建筑，每单元应至少设置一部可容纳担架的电梯，担架电梯候梯厅深度不应小于1．80米。十二层及以上的住宅，每单元应设置两部电梯。电梯候梯厅和楼梯平台共享时，平台深度不应小于2．10米。

除了户外，《指引》还详细规定了高品质住宅室内的相关标准。其中厨房使用面积不宜小于5．0平方米，操作台总长度不宜小于3．0米，台前操作空间深度不宜小于1．0米。卫生间应采用干湿分离式布置形式。卫生间洗面器、便器前应留有不小于0．70米×0．60米（宽×深）的空间。

本版撰稿观海新闻／青岛早报记者刘鹏