[摘要] 2023年，中国房地产市场继续底部调整，政策力度前稳后松。
中房网讯 （刘敏／文）2023年，中国房地产市场继续底部调整，政策力度前稳后松。
随着“房地产市场供求关系发生重大变化”的定调，政策支持力度在不断加大。但当前我国房地产行业局部风险并未消除，部分城市房价下行压力依然较大，市场仍处于调整期。
展望2024年，推动楼市平稳健康发展的信号仍在持续释放，多家机构也发布了房地产市场的展望与预测。对于今年房地产行业，政策走向如何？市场又会出现哪些变化？行业如何向新发展模式平稳过渡？让我们来看一下这些机构的观点。
克而瑞：房地产政策有望从三方面发力
2024年中央层面房地产政策有望从三方面发力，一是金融支持“三大工程”建设，并以此为抓手推动构建房地产发展新模式；二是落实“三个不低于”等供给端金融支持；三是下调住房交易税费，稳需求进而稳市场。地方层面，二线全面放开购房限制，一线调控仍有局部优化空间。
企业方面，2024年持续经营环境仍将充满不确定性，房企还需做好应对策略，保证流动性安全，修复购房者预期是提振市场的关键。房企需要尽快适应市场新变化，推进供给侧改革，挖掘不同城市、不同需求结构性机会，同时做好营销推广，提升货值变现能力。
易居研究院：2024年全国商品房销售面积预计下降2％
2024年，全国商品房销售面积预计下降2％，呈现出跌幅持续收窄的良好态势。
第一、短期内房地产市场复苏还有一些不确定性因素，购买力和收入状况还没有完全恢复，其会限制购房需求释放，进而限制销售数据反弹。
第二、2023年各类利好政策推出，将持续释放政策效应，对于2024年房地产销售市场会产生积极影响。包括一些重点城市二手房交易表现不错，其可以为2024年购置新房创造较为积极的条件。
第三、鉴于房地产市场长周期总规模的预测情况，尽管该指标有小降，但其绝对规模可观，交易市场数据依然说明住房消费需求潜力充足。
第四、大城市销售端会有提振机会，率先扮演市场复苏的先行兵角色。
标普信评：中国房地产市场将延续筑底行情
2024年中国房地产市场将延续筑底行情，并在当前市场体量下寻找新的平衡点。2024年不同能级城市的商品房销售将继续呈现分化态势，而在这个背景下，资产质量将成为影响房企获现能力和长期经营表现的关键因素。预计高线城市将继续对全国销售起到支撑作用，缓解低线城市销售下滑的拖累，房企“土储质量为王”的逻辑将继续演绎，而房企的获现能力、去化效率将很大程度上与土储质量挂钩。
诸葛找房：政策继续宽松，适应市场新供求趋势
2024政策继续宽松，适应市场新供求趋势。主要体现在以下几点：
1）核心城市限制性政策宽松。如首付比例下调，房贷利率加点调整，限购政策松绑，限价政策进行调整，更多的回归市场，旨在降低购房者的购房成本，完善现有基本政策配套，持续促刚性和改善性购房需求释放。
2）金融政策持续发力。首当其冲化解房地产市场风险，一视同仁支持房企合理融资需求，“三个不低于”落地，民营房企融资条件迎来改善，房企债务风险降低，保交付成效继续加强。
3）“三大工程”落地。预计2024年将会引进更多市场主体参与“三大工程”建设，房企也可关注该板块的价值。城中村改造建设对当地的“房市”也将带来一定的改善，刺激城市的消费水平，对城市经济活力有一定利好影响。
戴德梁行：市场有望完成筑底并在年底实现价格反弹
尽管2023年出台了多种措施刺激房地产市场但收效甚微，房企违约的雪球加大了市场风险，也拖累了经济增长。2024年将加大对优质房企的融资扶持力度，对需求端的优惠政策也将延续，市场有望在2024年完成筑底并在年底实现价格反弹。
贝壳研究院：房地产市场有望加速实现新均衡
展望2024年，随着房地产新发展模式加速构建，供需两侧政策持续优化，行业调整风险逐步出清，市场将逐步稳定并形成新的均衡局面。预计新房销售量将保持N型筑底态势。随着房价调整接近合意水平，市场供需匹配效率继续提升，预计二手房成交量稳中有升。
中金公司：商品房销售有望止跌企稳
2024年新建商品房销售有望企稳，但房地产开发投资仍面临较大挑战。在考虑房地产政策应对的力度进一步加强，同时城中村改造顺利推进的前提下，预计商品房销售面积和销售金额均有望止跌企稳，实现同比持平微增（预计面积＋0．4％、金额＋1．9％），但新开工面积受限于房企现金流压力同比或难转正。
兴业证券：地产销售或呈前低后高走势
中国房地产市场供求关系发生重大变化，2024年地产销售或呈现前低后高走势。城中村改造有利于消除城市建设短板，改善城乡居民居住环境条件，扩大内需，优化房地产结构；保障房有利于环节大城市住房矛盾，有力有序有效推进房地产转型和高质量发展。虽然当前行业处于调整阶段，但是加快城中村改造和保障房建设，构建房地产发展新模式，也为行业带来新的支撑和机会。
中信建投：三大工程成为构建新发展模式抓手
包含保障性住房、城中村改造、“平急两用”公共基础设施在内的三大重点工程建设，成为构建房地产新发展模式的抓手，助力市场修复筑底。中长期来看，我国住宅年需求中枢约为9亿平方米。投资方面，建议聚焦需求修复和城中村改造两条主线。
申万宏源：城中村改造＋住房双轨制将是行业破局关键
从短期来看，供需两端综合将导致行业短期仍有压力。需求端，在宏观经济走弱背景下，失业率上行、收入增速放缓、居民杠杆率高位，综合推动居民短期购买力和购买意愿双双走弱，或将导致房地产市场持续下行。后续城中村改造＋住房双轨制将是房地产行业破局关键，其中城中村改造是中短期政策发力关键点、并有望加速推进，维持房地产板块“看好”评级。
中国银河证券：政策有望持续宽松
展望2024年，政策有望持续宽松。考虑到居民杠杆水平、城镇化率等因素，房地产销售总体规模的支撑需要以时间换空间。预计2030年前，我国住房总需求有望维持在10亿平方米左右。
国泰君安：房地产行业将继续坚定修复之路
2024年房地产行业将继续坚定地走修复之路，预期将会迎来房地产发展新模式相关基础性制度的出台，以及保障性住房和城中村改造项目的落地。基于目前稳健的基础货币政策配合宽松的信用政策的政策组合和市场表现，2024年商品房市场或将继续下行，而减少的实物量和信用将由保障性住房和城中村改造创造的增量填补。从城中村改造的进程来看，政策端密集推出、各级政府积极响应、市场高度关注，随着前期准备工作的逐步完善，项目落地高度可期。另外，就房地产发展新模式，随着中央经济工作会议对“完善相关基础性制度“的提及，其在2024年出台的预期也逐步增强。
东吴证券：地产行业核心指标预计承压
预计未来城中村改造将拉动房地产投资7万亿元，最高年均1．4万亿元，有效对冲销售下行带来的房地产投资下滑影响。此外，2024年地产行业核心指标预计承压：商品房销售金额预计同比下降6．0％至11．0万亿元；土地购置费预计同比下降5．0％至3．7万亿元；房地产开发投资预计同比下降5．4％至10．0万亿元；新开工面积预计同比下降10．0％至8．6亿方；竣工面积预计同比下降3．0％至9．6亿方。
国金证券：城改和保障房是重要抓手
2024年房地产基本面或仍承压，预计2024年新开工面积为8．3亿方，同比－11％，销售面积仍延续下滑态势，约为10．8亿方，同比－6％。由于成交结构变化，预计2024年销售均价同比＋3％。
“保障房＋商品房”双轨制的新发展模下，城改和保障房是重要抓手，且城改为保障房提供支撑。未来保障房和商品房两套体系相互独立又互为补充，预计商品住宅将回归商品属性，未来商品房的核心竞争力是好产品、好服务，房企竞争加剧行业加速分化。
交银国际：政策将继续支持领先开发商的流动性
2024年预期政策为开发商提供更直接、更长期的支持。随着需求支撑政策的推出，大部分一二线城市的限制措施已取消。该行相信2024年，更多政策将继续支持领先开发商的流动性，以完成交付和竣工任务。同时预计政府将制定更多长期政策，旨在改善整体房地产库存结构，并保障中低收入群体的住房需要。此外，预计2024年成交量将出现温和复苏。同时分化将持续，一二线城市的房地产成交量将恢复5－10％，三线城市则表现不佳。
国盛证券：销售、开竣工、投资继续承压
预期2024年商品房销售金额同比－7．4％至10．77万亿元，面积同比－7．8％至10．37亿方。预计新开工面积同比降幅收窄至12％，面积为8．1亿方。新开工在销售低迷、融资尚未恢复下继续承压，但“三大工程”作为新变量或产生正向拉动作用。预计竣工面积同比－10％至9．2亿方。伴随新房销售、新开工等转弱，后续保交楼中资不抵债项目推进速度将放缓，竣工面积将面临压力。预计施工面积69．6亿方，同比－13．8％。前施工面积正发生趋势性萎缩，将在中周期拖累投资。施工、土地两端投资都将对开发投资产生负向影响，预计房地产开发投资额10．16万亿元，同比－10．3％。
